Nhiều ý kiến cho rằng việc các nhà đầu tư bạo tay trả giá từ 467 triệu đồng đến hơn 2,44 tỷ đồng cho mỗi mét vuông đất Thủ Thiêm mang ra đấu giá cuối tuần qua là phi thực tế và bất hợp lý, không chỉ khiến chính doanh nghiệp khó có hiệu quả về kinh doanh mà còn gây khó khăn cho việc thu hút đầu tư phát triển Thủ Thiêm trong tương lai.
Tuy nhiên, cũng có quan điểm cho rằng, mức giá đó thể hiện tầm nhìn của các nhà đầu tư về giá trị của Thủ Thiêm trong tương lai và sự thành công của cuộc đấu giá này sẽ là cú huých cho khu đô thị mới Thủ Thiêm nói riêng và thị trường bất động sản TP. HCM nói chung.
Để có góc nhìn đa chiều, TheLEADER đã trao đổi với bà Lê Thị Thu Cúc, Giám đốc tư vấn và định giá tại công ty tư vấn bất động sản quốc tế Cushman & Wakefield Việt Nam về giá đất đấu giá cao kỷ lục ở khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ tác động thế nào đến sức hút của khu vực này và thị trường bất động sản cả nước.
Khi nghe được mức giá trúng đấu giá cao nhất đối với 4 lô đất Thủ Thiêm lên đến 2,44 tỷ đồng/m2, bà có ngạc nhiên không?
Bà Lê Thị Thu Cúc: Sự thành công của buổi đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm thực sự đã tạo được dấu ấn trong giới đầu tư ở TP. HCM nói riêng và cả nước nói chung.
Với sự khan hiếm của quỹ đất khu vực trung tâm cũng như giai đoạn trì hoãn kéo dài do đại dịch Covid-19 gây ra, việc mở bán những lô đất vàng tại Thủ Thiêm là một trong những sự kiện được mong đợi nhất năm của giới đầu tư với giá trúng thầu được xem là giá cao chưa từng có trong lịch sử ở tại khu vực này, cũng như trên toàn thành phố.
Thông thường, giá đất cao đi kèm với tiện ích hiện hữu và tiềm năng khu vực. Tuy nhiên, so với khu vực trung tâm hiện hữu với mật độ dân cư đông đúc cũng như hạn chế về quy hoạch thì có thể thấy, Thủ Thiêm, với quy hoạch hiện đại và vị trí kế cận khu trung tâm đang có lợi thế tiềm năng vô cùng lớn trong tương lai.
Bà Lê Thị Thu Cúc, Giám đốc tư vấn và định giá tại Cushman & Wakefield Việt NamVới giá đất trúng đấu giá phân bổ cho 1m2 sàn xây dựng theo quy hoạch của từng lô đất lên tới 250-270 triệu đồng/m2, theo bà, doanh nghiệp trúng đấu giá phải bán căn hộ với mức giá bao nhiêu mới mong có lợi nhuận?
Bà Lê Thị Thu Cúc: Theo ước tính của Cushman & Wakefield, với giá trị của gói trúng thầu vừa công bố, giá trị căn hộ tương lai chào bán ra thị trường có thể lên đến gần 700 triệu đồng/m2 hoặc tương đương với 50 tỷ đồng cho một căn hộ 2 phòng ngủ.
Đến thời điểm hiện tại, cả nước chưa ghi nhận dự án nào có giá bán tiệm cận đến mức giá trên và đây sẽ là mức giá bán phá vỡ mọi kỷ lục. Cushman & Wakefield dự báo khi các giao dịch thâu tóm này hoàn thiện sẽ thúc đẩy một làn sóng tăng giá lan nhanh ra các khu vực lân cận trên mọi phân khúc nhà ở đến từ cú huých mang tên Thủ Thiêm.
Bà có thể cho biết tác động cụ thể của kết quả đấu giá này đến thị trường bất động sản Thủ Thiêm và của cả TP. HCM là gì?
Bà Lê Thị Thu Cúc: Sự kiện này là tín hiệu vui cho khu vực bán đảo Thủ Thiêm nói riêng cũng như cho TP. HCM nói chung. Điều này cho thấy sự sôi động của thị trường bất động sản sau giai đoạn đình trệ vì dịch bệnh cũng như nhu cầu khát đất của các nhà đầu tư.
Sự kiện này cũng sẽ giúp khơi thông cho việc đấu giá của các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và tạo thêm quỹ đất trung tâm cho thị trường.
Thủ Thiêm, với vị thế đặc biệt là khu lân cận trung tâm thành phố cuối cùng, được quy hoạch bài bản, và quy mô đủ lớn để tạo nên một tổng thể khu đô thị kiểu mẫu mới có giá trị kép sẽ tiếp tục là điểm nóng thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư trong tương lai.
Bà dự báo Thủ Thiêm sẽ là điểm nóng thu hút đầu tư, nhưng thực tế cho đến nay, khu vực này lại thiếu vắng các nhà đầu tư nước ngoài có tên tuổi lớn. Theo bà, lý do vẫn chưa nhiều nhà đầu tư nước ngoài để mắt đến Thủ Thiêm?
Bà Lê Thị Thu Cúc: Chúng tôi nhận thấy Thủ Thiêm luôn là vị trí đầu tư thu hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
Chúng ta có thể thấy Keppel Land là nhà đầu tư nước ngoài đầu tiên của khu vực này đang phát triển dự án Empire City tại lô 2B. GS E&C với quỹ đất khoảng 4ha nằm dọc đường Nguyễn Cơ Thạch ở lô 3.7, 3.3 và 3.11, và Lotte với dự án Eco Smart City. Những nhà đầu tư này đã nhắm đến khu vực Thủ Thiêm từ rất sớm.
Sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài vào khu vực Thủ Thiêm vẫn rất cao, tuy nhiên, số lượng các nhà đầu tư có dự án ở khu vực này còn hạn chế do sự khan hiếm quỹ đất sạch, số lượng lô đất được đưa ra đấu giá chưa nhiều cũng như chưa tìm được một cấu trúc phù hợp cho các giao dịch từ các chủ đầu tư hiện tại ở Thủ Thiêm.
Khung pháp lý còn chưa rõ ràng và rủi ro chi phí tăng cao vì tiền sử dụng đất cũng là một trong những trở ngại lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
Sự thành công của buổi đấu giá là một tín hiệu tích cực cho thấy thành phố đang hướng đến việc tạo môi trường đầu tư minh bạch và an toàn hơn cho các nhà đầu tư. Do đó, chúng tôi kỳ vọng sẽ có làn sóng đầu tư mạnh mẽ hơn từ các nhà đầu tư nước ngoài trong tương lai không chỉ vào khu vực này mà các khu vực khác của TP. HCM và các tỉnh lân cận.
Theo bà, Thủ Thiêm liệu có thể trở thành một trung tâm đô thị mới của TP. HCM hay không?
Bà Lê Thị Thu Cúc: Chúng tôi rất tin tưởng với vị trí chiến lược và quy hoạch đồng bộ, bài bản là hai yếu tố then chốt giúp cho Thủ Thiêm có một vị thế ngày càng quan trọng. Sự hoàn thiện dần của hạ tầng đường bộ kết nối Thủ Thiêm với khu vực trung tâm như hầm Thủ Thiêm, cầu Thủ Thiêm 1, 2 và sắp tới là cầu Thủ Thiêm 3 và 4 đến khu vực lân cận đang giúp Thủ Thiêm trở thành một khu trung tâm mới mở rộng của thành phố.
Tuy nhiên, tất cả các lô đất đấu giá đều xây dựng nhà ở và những dự án khác đang triển khai ở Thủ Thiêm đều tập trung vào nhà ở, trong khi những dự án bất động sản thương mại như văn phòng cho thuê hay trung tâm thương mại lại thiếu vắng. Sự mất cân đối này sẽ khiến Thủ Thiêm khó có thể trở thành một trung tâm thương mại – tài chính quốc tế như quy hoạch đề ra. Lý do vì sao nhà đầu tư vẫn nhắm vào dự án nhà ở mà lờ đi các dự án bất động sản thương mại?
Bà Lê Thị Thu Cúc: Không thể chối cãi sức hút đặc biệt từ các dự án nhà ở khu vực này với tiềm năng về tốc độ tăng giá, khả năng thu hồi vốn nhanh và lợi nhuận tốt.
Bất động sản thương mại, văn phòng thường sẽ được phát triển ở các giai đoạn kế tiếp khi tiện ích và hạ tầng được hoàn thiện tạo điều kiện thúc đẩy nhu cầu thương mại gia tăng.
Với tiềm năng về vị trí đắc địa và quy hoạch hoàn chỉnh của khu đô thị Thủ Thiêm, đặc biệt là khi các tuyến đường chính và cầu Thủ Thiêm 2 đưa vào sử dụng, chúng tôi kỳ vọng bất động sản thương mại sẽ được các nhà đầu tư triển khai nhanh chóng, góp phần tham gia nguồn cung thị trường và giảm áp lực khan hiếm quỹ đất thương mại văn phòng tại trung tâm Quận 1.
Kể từ khi dự án đầu tiên ở Thủ Thiêm là Khu đô thị Sala được chào bán vào năm 2015, khu vực này đã ghi nhận sự tăng giá đáng kể ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Điển hình, các dự án như khu đô thị Sala đã tăng từ 80-110%, dự án Empire City tăng 30-50% kể từ khi mở bán.
