Phía sau cơn sốt đất chóng vánh tại Đà Nẵng

"Màn kịch" của các sàn giao dịch

Những ngày đầu tháng 10/2018, thị trường bất động sản vốn yên ắng từ sau cơn sốt đất tại 3 địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế hạ nhiệt bỗng được phen chao đảo trước cơn sốt đất càn quét tại khu dân cư Hòa Liên 5, xã Hòa Liên, huyện Hòa Vang, TP. Đà Nẵng.

Chỉ sau 3 - 4 ngày sốt đất ghé thăm, giá đất tại đây đã bị đẩy chênh lên hàng trăm triệu đồng, thậm chí tăng gấp đôi so với mức giá ban đầu. Nhiều lô đất vốn có mức giá từ 700 - 800 triệu đồng đã bị đẩy lên đến 1,2 - 1,6 tỷ đồng.

Với sự chững lại của thị trường bất động sản Đà Nẵng từ đầu năm do khan hiếm nguồn cung mới, khi có thông tin sốt đất, hàng trăm khách hàng đã đổ xô đến Hoà Liên nhằm tìm kiếm cơ hội đầu tư. Những tưởng sau cơn sốt đất, nhiều người sẽ "ngư ông đắc lợi", song giá đất tại đây đã nhanh chóng hạ nhiệt, quay đầu giảm sâu khiến nhà đầu tư mắc cạn.

Sự ngắn ngủi bất thường của cơn sốt đất tại Hoà Liên vừa qua được nhiều chuyên gia trên thị trường bất động sản nhận định là rất "lạ lùng". Khác với các cơn sốt đất trước đó tại các đặc khu kinh tế dai dẳng suốt từ cuối năm 2017 đến đầu năm 2018, chỉ khi có can thiệp bằng biện pháp hành chính của chính quyền địa phương mới có dấu hiệu hạ nhiệt hay như cơn sốt đất kéo dài cả năm trời như đã từng diễn ra tại Ba Vì trước khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, cơn sốt đất tại Hòa Liên chỉ diễn ra vỏn vẹn trong vài ngày. Thậm chí ngắn hơn chính cơn sốt đất tại Đà Nẵng diễn ra hồi đầu năm.

Lý giải về nguyên nhân của thực trạng này, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản lớn tại Đà Nẵng cho rằng, sốt đất diễn ra tại Hoà Liên trên thực tế là hoạt động "làm thị trường" của một nhóm đầu cơ có tổ chức, có kịch bản, có vốn lớn đã được chuẩn bị rất kỹ và bài bản.

Các nhà đầu cơ này đã âm thầm mua đất tại Hoà Liên từ thời gian trước với mức giá rẻ, sau đó lợi dụng thông tin về quy hoạch đã bằng mọi cách tung ra thị trường các tin sốt nóng; qua đó, đẩy giá đất tăng cao trong thời gian ngắn nhằm tạo hiệu ứng thị trường, khiến cho giới đầu tư và người dân thấy được một kịch bản rằng bất động sản khu vực này đang giao dịch rất sôi động.

Tuy nhiên, đây thực chất là các hoạt động mua đi bán lại với nhau trong chính nhóm môi giới đang thao túng thị trường, tạo các giao dịch “mồi” để dụ các khách hàng "nhẹ dạ cả tin" vào mua sản phẩm. Khi có các nhà đầu tư đổ tiền thật vào mua hết các giao dịch, hoạt động tạo sốt đất ảo của những môi giới nhà đất này có thể nói là đã thành công, họ sẽ âm thầm rút khỏi thị trường.

Lúc này, không còn hoạt động mua bán ảo nhằm đẩy giá, giá đất sẽ quay đầu giảm sâu khiến các nhà đầu tư không kịp thoát ra khỏi cơn sốt đất mắc kẹt.

Cũng theo vị giám đốc này, đối với cơn sốt đất tại Hoà Liên, nhiều nhà đầu tư đã nhầm tưởng rằng cơn sốt đất từ đầu năm tại Đà Nẵng đã quay trở lại. Tuy nhiên, nếu như cơn sốt đất từ đầu năm còn có chút giá trị thật do sự điều chỉnh tăng giá đất của thành phố, thị trường bất động sản Đà Nẵng nhiều tiềm năng thì với cơn sốt đất lần này tất cả các giá trị đều là “ảo”. 

Qua nhiều bài học để đời, nhà đầu tư hiện nay đã tỉnh táo hơn, xem xét kỹ càng thông tin và các quy hoạch của địa phương, sốt đất vì thế đã được cắt cơn rất sớm. Dù đã có nhiều nhà đầu tư chịu thiệt hại, tuy nhiên với sự hạ nhiệt nhanh chóng, mục đích của giới đầu cơ tại Hoà Liên có vẻ đã không được như kỳ vọng, vị lãnh đạo này cho hay.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, bản chất mọi hiện tượng sốt đất đều bắt nguồn từ các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng của các địa phương. Các trường hợp sốt đất như tại Hà Nội trước đây cho thấy, khi có thông tin quy hoạch về việc thành phố sẽ làm một con đường từ Hà Nội lên Ba Vì và phát triển một khu hành chính tại Ba Vì đã làm xuất hiện một cơn sốt đất khủng khiếp trong suốt một thời gian dài, gây ra những hậu quả, tổn thất không nhỏ cho các nhà đầu tư và người dân.

Tại TP. HCM, những thông tin về quy hoạch tại khu vực như Cần Giờ hay Củ Chi cũng đã tạo ra cơn sốt đất khiến chính quyền phải vào cuộc.

Tương tự, hiện tượng sốt đất trong thời gian vừa qua tại Hoà Liên xuất phát từ thông tin quy hoạch một số hạ tầng giao thông lớn như cảng Liên Chiểu.

Tuy nhiên, theo ông Đính, cũng cần nhìn nhần rằng, khu tái định cư Hòa Liên 5 là vùng nông thôn nằm cách trung tâm TP Đà Nẵng 18km về phía Tây Bắc. Suốt thời gian dài, cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường sá, điện, nước vẫn chưa hoàn thiện. Chưa kể, những diện tích còn lại chủ yếu là đất nông nghiệp, xa trung tâm thành phố và huyện lỵ Hòa Vang. 

Thị trường bất động sản tại đây không có bất kỳ yếu tố nào khiến giá đất tăng đột biến. Các nhà đầu tư đã sớm nhận ra điều này khiến cơn sốt đất không thể kéo dài lâu, ông Đính nhận định.

Vết đen của thị trường

Nhận định về thực trạng sốt đất trên thị trường bất động sản, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thừa nhận, nhiều sàn giao dịch bất động sản không chuyên, làm ăn chộp giật, thiếu uy tín đã đưa ra các thông tin sai lệch về quy hoạch, tạo hiện tượng tranh mua, tranh bán, hết hàng, cháy hàng ảo.

Đây là hiện tượng không lành mạnh của thị trường bất động sản không chỉ tại Hoà Liên mà đang diễn ra tại nhiều nơi trong cả nước gây tác động tiêu cực, làm méo mó thị trường, ảnh hưởng trực tiếp đến các nhà đầu tư nhẹ dạ. Về lâu dài, hoạt động đầu cơ tạo sốt đất ảo nếu không được kiểm soát sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. 

Đặc biệt, ông Đính cho rằng, hiện nay việc sốt đất ảo do các nhà môi giới không chuyên, các nhà đầu cơ thao túng thị trường phần lớn đều diễn ra tại các địa phương thiếu sự quản lý của các cơ quan nhà nước.

Do đó, trong thời gian tới, các cơ quan quản lý nhà nước, các cấp chính quyền, xã phường, quận quyện tại địa phương và các cơ quan chức năng như sở xây dựng phải trách nghiệm cao hơn trong hoạt động quản lý thị trường, thường xuyên giám sát kiểm tra việc phát triển các dự án bất động sản, hoạt động của các sàn giao dịch.

"Bất kỳ một sàn giao dịch nào mọc lên tại địa phương, các cơ quan quản lý đều phải kiểm tra cụ thể xem sàn giao dịch đó đã đăng ký kinh doanh chưa, có đủ điều kiện hoạt động hay không, nhân viên môi giới có đầy đủ chứng chỉ hoạt động và dự án do sàn đó phân phối có đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật". 

Các địa phương quản lý chặt chẽ được các vấn đề này chắc chắn sẽ hạn chế rất nhiều các nhà đầu tư, môi giới tung tin không đúng về thị trường bất động sản, gây sốt ảo để lừa dối khách hàng, gây rủi ro cho người tiêu dùng, ông Đính nhấn mạnh.