Quy định cá nhân được nhận thế chấp sổ đỏ​: Vì sao chưa thể đi vào thực tiễn?

Nhiều địa phương chậm trễ trong triển khai

Mặc dù Nghị định 21/2021/NĐ-CP thi hành Bộ Luật dân sự có hiệu lực từ 15/5/2021 đã cho phép cá nhân được nhận thế chấp sổ đỏ, tuy nhiên, trên thực tế việc tổ chức kinh tế, cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình chưa được thống nhất. Nhiều địa phương đã triển khai quy định này nhưng cũng có địa phương còn chưa cho phép thực hiện.

Không ít tỉnh thành, cụ thể là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các tổ chức hành nghề công chứng, thậm chí còn viện một số lý do để chưa cho người dân đăng ký. 

Theo lý giải từ nhiều địa phương, lý do khiến họ chưa nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân là do chưa có hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục thực hiện, bên cạnh đó là lo ngại việc hợp thức hóa cho “tín dụng đen”.

Theo nhận định của luật sư Đỗ Thanh Lâm, Công ty luật TNHH Kiến Việt, hiện nay khung pháp lý cho việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân đã đầy đủ và chi tiết.

Cụ thể, về quyền nhận thế chấp đất đai của cá nhân, tổ chức kinh tế, ngay từ Luật Đất đai 2003 ở Khoản 7 Điều 3 đã cho phép hộ gia đình, cá nhân được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh. 

Tới Luật Đất đai năm 2013, tại Điểm Khoản 1 Điều 179 tiếp tục khẳng định hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. 

Vừa qua Chính phủ đã ban hành Nghị định Số 21 quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong đó nguyên Điều 35 quy định về việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

Bên cạnh đó, về việc công chứng thế chấp quyền sử dụng đất, theo quy định của Luật Đất đai, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân phải có công chứng, chứng thực và phải có đăng ký giao dịch bảo đảm. Trình tự thủ tục công chứng đã có Luật công chứng 2014, chứng thực đã có NĐ 123/2015/NĐ-CP.

Về mặt hợp đồng, với tư cách là một biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự, hợp đồng thế chấp sẽ đi cùng với một hợp đồng dân sự giữa hai bên, nếu là vay tiền thì sẽ là hợp đồng vay tiền. Khi các ngân hàng cho vay tiền sẽ dự thảo hợp đồng và gửi qua tổ chức công chứng. 

Tương tự, nếu cá nhân, tổ chức kinh tế nhận thế chấp có thể soạn thảo hợp đồng có đầy đủ nội dung và không trái luật thì có thể gửi cho các tổ chức hành nghề công chứng hoặc sử dụng mẫu của tổ chức công chứng.

Mặt khác, trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất cũng đã được quy định ở Nghị định 102/2017/NĐ-CP. Trong đó đã có quy định về đối tượng áp dụng là hộ gia đình có yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm, tìm hiểu thông tin về biện pháp bảo đảm theo quy định của Bộ luật dân sự. Trình tự, thủ tục này áp dụng chung cho các chủ thể có quyền, chứ không hề có quy định nào nói chỉ dành cho tổ chức tín dụng.

"Như vậy có thể khẳng định, khung pháp lý cho việc thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân đã đầy đủ và chi tiết. Từ trước đến nay các tổ chức tín dụng cũng dựa vào các quy định này để cho vay và đăng ký, xóa đăng ký thế chấp. Hiện nay một số địa phương cũng đã tiến hành cho đăng ký nhận thế chấp đất đối với cá nhân", luật sư Lâm khẳng định. 

Cũng theo ông Lâm, những địa phương chưa triển khai với lý do chưa có văn bản hướng dẫn là hoàn toàn không thuyết phục vì như đã nêu ở trên, các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện đăng ký bảo đảm đã đầy đủ, cụ thể. 

Lo ngại hợp thức hóa cho “tín dụng đen” là không cần thiết!

Đối với lý do thứ hai mà một số địa phương còn băn khoăn việc đăng ký thế chấp này có thể dẫn tới việc hợp thức hóa cho “tín dụng đen”, có nguy cơ gây rủi ro cho bên thế chấp, ông Lâm cho rằng, đây là một lo ngại không cần thiết và không đúng. 

Hiện, Bộ luật dân sự đã cho phép người dân được cho vay tài sản, tiền và đã có quy định về mức lãi suất cho vay giữa người dân với nhau đã được quy định không quá 20%/năm. 

Khi công chứng, các bên phải cung cấp hợp đồng vay hoặc tổ chức hành nghề công chứng soạn hợp đồng vay, đã có sự thẩm tra tính hợp pháp của hợp đồng của công chứng, cho nên sẽ không có việc quy định lãi suất quá quy định của Bộ luật dân sự.

Hơn nữa, hếu không cho phép đăng ký thế chấp cho người dân thì trên thực tế người dân vẫn thực hiện việc cho vay không có bảo đảm, hoặc bằng hình thức giữ bản chính sổ đất, hoặc thậm chí bằng hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng đất (giả cách)…, khi đó sẽ dẫn đến nguy cơ gây tranh chấp cao, tạo điều kiện cho tín dụng đen lấy đất của người dân. 

Trong khi đó, nếu cho phép thế chấp khi cho vay trong dân sự, khi có tranh chấp mà muốn xử lý được quyền sử dụng đất thì bên cho vay (bên nhận thế chấp) phải khởi kiện và sau đó thông qua thi hành án để xử lý tài sản bảo đảm. Đây là quy trình thông qua pháp luật và các cơ quan nhà nước, bảo vệ được bên thế chấp và tránh việc các bên “tự xử” gây nhiều hệ lụy cho xã hội, ông Lâm phân tích.

Chính vì vậy, vị luật sư này cho rằng, những địa phương còn chưa tổ chức triển khai cho cá nhân, tổ chức kinh tế nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình là đang cản trở quyền của người dân. Nguyên nhân của việc này hoàn toàn xuất phát từ nhận thức và thói quen của các cơ quan, cán bộ thực thi chứ không phải vì pháp luật chưa có quy định hay hướng dẫn.