Sốt đất sáp nhập tỉnh thành: Cạm bẫy rình rập giữa cơn cuồng nhiệt

Giá đất nền "nhảy múa"

Một tuần sau khi các thông tin sáp nhập tỉnh thành được lan truyền, thị trường bất động sản đã ngay lập tức xuất hiện một số điểm nóng cục bộ, đặc biệt là tại các tỉnh, thành "đồn thổi" là trung tâm hành chính sau khi sáp nhập.

Tại nhiều địa phương, giá bất động sản đã được đẩy lên một mặt bằng mới. Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, tại Hưng Yên, tùy từng vị trí, diện tích, mức tăng giá đạt trung bình từ 6 - 15% so với tháng 12/2024.

Những lô đất thuộc khu vực vòng xuyến Văn Giang có giá chào bán từ 125-150 triệu đồng/m2. Đất thuộc Phụng Công, Xuân Cao và Cửu Cao đang ở mức 40-55 triệu đồng/m2. Mức giá này đã tăng khoảng 5% so với tháng trước.

Đất tại khu vực thành phố Hưng Yên cũng thiết lập mặt bằng giá mới, tăng từ 5-7%, so với hồi đầu năm. Cụ thể, đất kinh doanh được tại đường Lương Định Của, Tạ Quang Bửu, Tôn Thất Tùng thuộc phường An Tảo (thành phố Hưng Yên) có giá chào bán hiện tại là 30-35 triệu đồng/m2.

Tại Bắc Giang, thông tin từ nhiều môi giới bất động sản tại địa phương này cho biết, đất nền trung tâm Bắc Giang đã tăng sốc hàng trăm triệu đồng mỗi lô. Hoạt động mua giới rất sôi động, nhiều lô đất mua đi bán lại vài lần một ngày.

Tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ, mặt bằng giá đất cũng biến động mạnh khi có thông tin sáp nhập tỉnh. Cụ thể, tại phường Thọ Sơn, giá đất phường Thọ Sơn đã tăng từ 15 - 17 triệu đồng/m2 lên mức 22 - 24 triệu đồng/m2. Những lô có vị trí đẹp, mức giá được rao bán đang là 25-27 triệu đồng/m2.

Đất Vân Phú, cũng tăng từ 18-20 triệu đồng/m2 lên 19,5-22 triệu đồng/m2. Cũng tại Vân Phú, những mảnh sát gần sân golf, mức tăng mạnh hơn, từ khoảng giá 22-23 triệu đồng/m2 trước Tết, giá chào bán hiện tại là 28 triệu đồng/m2.

Thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, tại một số địa phương có kế hoạch sáp nhập vào các tỉnh, thành phố lớn có mặt bằng giá đất cao hơn hoặc dự kiến là trung tâm hành chính mới sau sáp nhập, giá đất không ngừng nhảy múa, thậm chí thiết lập “đỉnh” mới của năm 2022.

Các khu vực đang được “săn lùng” là các địa phương có mặt bằng giá còn thấp tại các tỉnh, thành vùng ven Hà Nội, như tuyến huyện, xã tại Ninh Bình, Lạng Sơn, Bắc Giang, Hải Dương.

Tương tự, tại các tỉnh phía Nam, thông tin về việc sáp nhập đã tạo nên làn sóng quan tâm mạnh mẽ trên thị trường thời gian qua.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam, Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản đã tăng đáng kể tại một số khu vực. Mức độ quan tâm đến bất động sản Nhơn Trạch tăng 41%, Thuận An tăng 26%, Dĩ An tăng 23%.

Tại một số khu vực, giá bán có dấu hiệu tăng “nóng”. Đơn cử như Nhơn Trạch, Bà Rìa Vũng Tàu, mức giá đã tăng 20-30% và đang quay về mức đỉnh của năm 2022.

Cẩn thận "sốt ảo" trong làn sóng sáp nhập tỉnh thành

Thông tin sáp nhập tỉnh thành thổi bùng tâm lý lạc quan của giới đầu tư, kéo theo làn sóng tăng giá bất động sản ở các địa phương, đặc biệt ở các khu vực có vị trí chiến lược gần các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM.

Thị trường bất động sản tại các tỉnh đang chứng kiến sự đổ bộ một lượng lớn các nhà đầu tư có sẵn nguồn tiền. Với tâm thế “đi trước đón đầu”, họ chớp cơ hội mua đất nền giá rẻ và tranh thủ chốt lời khi thị trường tăng giá. Chính điều này dẫn đến giá đất tăng nóng và giao dịch sôi động trong những ngày qua.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, không thể phủ nhận tác động tâm lý chung của thị trường, nhưng nhà đầu tư cần thận trọng trước những khu vực có dấu hiệu sốt nóng.

Vị chuyên gia này cảnh báo rằng, cơn sốt hiện tại tiềm ẩn nhiều rủi ro khi giá đất bị đẩy lên quá nhanh so với giá trị thực. Thị trường đang có dấu hiệu tăng nóng bất thường, trong khi phần lớn giao dịch lại đến từ giới đầu cơ và cò đất, còn tỷ lệ người mua ở thực gần như không đáng kể. Nhiều khu vực thậm chí hoàn toàn vắng bóng nhu cầu thực tế.

Thông tin sáp nhập đã kích thích "hội chứng fomo” - sợ bỏ lỡ cơ hội, đẩy nhu cầu mua bất động sản tăng mạnh. Tuy nhiên, đằng sau những cơn sốt này, "tính ảo" ngày càng lộ rõ.

Nhìn lại lịch sử sáp nhập tỉnh thành, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, các nhà đầu tư lao vào các cơn sốt đất nền tại các địa phương cần hết sức cẩn trọng.

Ông Quyết nhắc đến trường hợp sáp nhập Hà Tây và Mê Linh vào Hà Nội năm 2008. Thời điểm đó, nhiều người kỳ vọng giá đất ở Hà Đông, Sơn Tây hay Mê Linh sẽ "bứt tốc" ngay sau khi sáp nhập. Thế nhưng, phải mất 10 - 15 năm sau, bất động sản ở các khu vực này mới có thể tăng giá nhờ sự phát triển hạ tầng và kinh tế.

Tương tự, nhiều nhà đầu tư cũng từng đón lõng việc Hà Nội phát triển về phía Tây từ thời điểm đó, nhưng phải 10 năm sau, từ năm 2016 đến nay, phía Tây Hà Nội mới được phát triển với một loạt các dự án lớn.

Theo ông Quyết, sai lầm phổ biến mà nhiều nhà đầu tư Việt Nam mắc phải là đặt cược vào bất động sản chỉ vì thông tin sáp nhập tỉnh. Họ kỳ vọng rằng một địa phương khi được gộp vào tỉnh thành có giá bất động sản cao hơn thì giá đất tại đó cũng sẽ tăng theo.

Tuy nhiên, kỳ vọng này không hoàn toàn chính xác. Giá bất động sản không tăng chỉ vì sáp nhập, mà phụ thuộc vào nền tảng kinh tế và sự phát triển hạ tầng thực tế. Không có sự đầu tư đồng bộ vào giao thông, tiện ích và các khu đô thị, thì việc sáp nhập chỉ là một thông tin nhất thời, không thể tạo ra giá trị bền vững.

Tuy nhiên, nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá cao vào vấn đề này. Nguyên nhân là do giá bất động sản phụ thuộc vào kinh tế và hạ tầng, chứ không do việc sáp nhập.

Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập

Đồng quan điểm, ông Tuấn cho rằng, giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác như hạ tầng, vị trí, nhu cầu việc làm, nhập cư và nền tảng kinh tế địa phương.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý những rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt là khả năng thay đổi quy hoạch hoặc việc sáp nhập kéo dài hơn dự kiến. Việc mua bất động sản ở vùng sốt nóng cũng đồng nghĩa với việc "ôm" bất động sản cao hơn giá trị thực.

Do đó, vị chuyên gia này cho rằng, sáp nhập là cơ hội lớn, nhưng các nhà đầu tư cần tỉnh táo, mua đúng nơi, đúng thời điểm, tránh chạy theo tâm lý đám đông.

Chung quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng trước các cơn sốt ảo. Việc tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất, nắm rõ tiến độ quy hoạch là yếu tố then chốt để đảm bảo khoản đầu tư không phải là "canh bạc".

Ngoài ra, khả năng thanh khoản và tạo dòng tiền từ bất động sản cũng cần được đặt lên hàng đầu. Những khu vực có kế hoạch triển khai quy hoạch cụ thể, đang triển khai xây dựng hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ với nhiều chính sách thu hút người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với những nơi tăng giá theo tin đồn.

Việc sáp nhập có thể sẽ hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là ở phân nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.

Thế nhưng, để giá trị bất động sản tăng bền vững, cần có nền tảng vững chắc, tức là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội - từ việc mở thêm các tuyến đường lớn, trường học hay tạo dòng tiền từ việc khai thác cho thuê.

"Nhà đầu tư đã, đang đầu tư ở đâu tốt thì cứ tiếp tục", ông Quyết nhấn mạnh và dẫn chứng, chẳng hạn Bắc Ninh đang là điểm sáng với nhiều nhà đầu tư lớn. Dù có sáp nhập, các dự án tỷ đô sẽ không dịch chuyển, bởi bản chất sáp nhập chỉ mở rộng không gian phát triển, chứ không làm thay đổi toàn bộ cục diện kinh tế.

Những đợt sốt đất chỉ dựa trên tin tức, không dựa trên kế hoạch đầu tư bài bản, thường có vòng đời ngắn và mang tính ảo. Do đó, nhà đầu tư hết sức cẩn trọng để tránh là người cuối cùng cầm "cục than hồng".