Ảnh hưởng nghiêm trọng của đại dịch Covid 19 lần thứ 4 ở Việt Nam đã và đang cho thấy những động tiêu cực đến nền kinh tế, gây đình trệ, đứt gãy chuỗi hoạt động kinh doanh sản xuất của nhiều ngành nghề. Trong đó, ngành bất động sản không phải là một ngoại lệ.
Hầu hết các dự án phát triển bất động sản trên cả nước đều phải dừng xây dựng, thi công vì lệnh giãn cách và đứt gẫy chuỗi sản xuất, cung ứng nguyên vật liệu và thiết bị. Những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư không được phê duyệt vì cơ quan chính quyền các tỉnh thành cũng phải tập trung chống dịch làm nguồn cung trên thị trường vốn dĩ đã thiếu hụt không có cơ hội để cải thiện.
Hoạt động giao dịch mua – bán bất động sản trên thị trường cũng bị ảnh hưởng vì không thể tiến hành gặp gỡ, trao đổi, giao nhận. Trong khi đó, bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt phải qua rất nhiều khâu kiểm nghiệm, pháp lý khi phát sinh giao dịch.
Số liệu từ Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2021 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, toàn bộ nguồn cung trên thị trường bất động sản đa phần là hàng tồn từ các quý trước trước. Lượng cung cũng như dự án mới ra thị trường rất hạn chế và không có dấu hiệu cải thiện.
Số lượng nguồn cung trên toàn thị trường đạt ngưỡng thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Tổng lượng chào bán của cả nước đạt 35.852 sản phẩm, giao dịch đạt 16.647 sản phẩm, tương đương tỉ lệ hấp thụ 40,9%.
Trong đó, tại Hà Nội, tổng nguồn cung chào bán trên toàn thị trường Hà Nội đạt 5.886 sản phẩm, mức thấp nhất so với các kỳ trước. Trong đó chủ yếu là sản phẩm chung cư, chiếm đến 87,3% tổng cung.
Tương tự, tại TP. HCM và các tỉnh giáp ranh, do dịch bệnh diễn biến nghiêm trọng và giãn cách xã hội kéo dài, trong quý III, thị trường chỉ ghi nhận hai dự án đất nền với số lượng 118 nền được chào bán ra thị trường và 469 căn nhà phố biệt thự. Nguồn cung này lần lượt bằng 4% và 13% quý trước, tỷ lệ tiêu thu đạt 24% và 51%.
Đối với phân khúc chung cư, thị trường bất động sản TP. HCM và các tỉnh giáp ranh chỉ có 13 dự án mở bán mới với số lượng 3.516 căn hộ. Cả nguồn cung trên toàn thị trường đều giảm mạnh do các biện pháp giãn cách.
Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, điều đáng nghi nhận là mặc dù có suy yếu nhưng lực cầu trên thị trường vẫn được duy trì khá tích cực. Tại Hà Nội, dù giãn cách theo chỉ thị 16 Chính phủ, nhưng thị trường căn hộ vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt gần 30%. Tại TP. HCM và các tỉnh giáp ranh, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc chung cư cũng đạt 77%.
Bên cạnh đó, giá bất động sản vẫn không có sự thay đổi so với quý trước. Giá đất nền tại một số dự án tại Hà Nội vẫn ở ngưỡng cao thậm chí có hướng tăng so với quý II do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu lại tăng rất mạnh.
Theo ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, thành tích này có được là nhờ sự nỗ lực của lực lượng môi giới bất động sản, các sàn giao dịch trong đại dịch.
Trong giãn cách xã hội, các sàn giao dịch bất động sản (đặc biệt là các sàn lớn), môi giới bất động sản vẫn duy trì cường độ hoạt động thông qua các công cụ công nghệ để tổ chức các buổi mở bán, giới thiệu sản phẩm, nhằm giúp duy trì thanh khoản cho thị trường. Số lượng các sàn dừng hoạt động và bỏ nghề chỉ ước khoảng dưới 30%.
Hiện, khách hàng, nhà đầu tư bắt đã dần quen với việc tham dự các buổi chào bán, giới thiệu sản phẩm qua hình thức online. Tuy tỷ lệ đăng ký đặt mua qua hình thức này chưa cao nhưng cũng tăng trưởng hơn so với thời điểm trước.
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D Công ty DKRA cũng cho rằng, hình thức bán hàng, ráp căn online đã được các chủ đầu tư, sàn giao dịch áp dụng mạnh mẽ trên thị trường bất động sản trong thời gian giãn cách xã hội.
Mặc dù hiệu quả không đạt bằng kênh bán hàng truyền thống, song hình thức này đã giúp các dự án duy trì được sức hút với khách hàng. Đặc biệt, các dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư lớn, tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu pháp lý hoàn thiện vẫn thu hút tốt sự quan tâm của người mua nhà.
Thị trường dần hồi phục vào cuối năm
Dự báo về bức tranh thị trường bất động sản cuối năm 2021, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, những tín hiệu hồi phục của thị trường khá rõ nét.
Thứ nhất, trong tháng 10/2021 nhiều thành phố lớn và nhiều địa phương trên cả nước sẽ hoàn thành cơ bản việc tiêm vaccine cho đối tượng người dân từ 18 tuổi, cùng với đó là việc sàng lọc cách ly người lây nhiễm Covid 19.
Điều này sẽ giúp tạo ra nhiều vùng xanh an toàn cho các thành phố. Đây cũng là lúc các địa phương gỡ dần các biện pháp hạn chế chống dịch, đồng thời kích hoạt trở lại các hoạt động sản xuất và phát triển kinh tế trong bối cảnh bình thường mới. Trong đó có hoạt động phát triển của các dự án và thị trường giao dịch bất động sản.
Thứ hai, nguồn cung trên thị trường hiện không có nhiều cải thiện, các dự án đang hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư (số lượng là rất lớn) chắc chắn vẫn gặp nhiều khó khăn, chưa thể tham gia thị trường.
Nguồn cung đất nền phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Trong khi đó, nguồn cầu trên thị trường vẫn còn rất lớn. Bất động sản vẫn dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư ngay cả trong dịch bệnh. Đặc biệt là các dòng sản phẩm đất nền bởi đây luôn được coi là nơi lưu giữ tài sản an toàn và tiềm năng tăng giá cao. Đây chính là nền tảng cơ sở để thị trường hồi phục.
Dự báo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, lực cầu đầu tư sẽ tiếp tục tăng mạnh trong quý IV, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ các năm 2018, 2019 do sự tham gia của các nhà đầu tư F0 vào thị trường.
Thứ ba, theo ông Đính, giá bất động sản quý IV sẽ được điều chỉnh tương đương cùng kỳ năm 2020. Những dự án không điều chỉnh, vẫn giữ giá như đầu quý II/2021 chắc chắn sẽ có tỷ lệ hấp thụ thấp.
Thị trường vẫn chịu áp lực tăng giá bất động sản vì nguồn cung thấp, giá đất tăng (giải phóng mặt bằng) thuế đất tăng, nguyên vật liệu và thiết bị tăng, nhân công tăng.
Ông Đính dự báo, các thị trường bất động sản có khả năng sôi động sớm sẽ là những ở những địa phương sớm kiểm soát được dịch bệnh, kinh tế phát triển, cơ sở hạ tầng đang được đầu tư hoàn thiện. Trong đó, Quảng Ninh, Hải Phòng , Bắc Giang, Thanh Hóa, Bình Thuận, Long An, Phú Quốc hứa hẹn sẽ là những điểm sáng trong quý IV/2021.
Cũng theo vị chuyên gia này, với sự khởi sắc của thị trường bất động sản cuối năm, khoảng 50% các doanh nghiệp chủ đầu tư và nhà thầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid 19 có thể hồi phục sức khỏe trở lại trạng thái bình thường.
Đối với các doanh nghiệp dịch vụ, môi giới bất động sản, tỷ lệ này thấp sẽ thấp hơn. Có khoảng 30% sàn giao dịch thực sự suy yếu sẽ chưa thể hồi phục hoạt động ngay trong quý IV/2021, nhưng thị trường cũng sẽ đón nhận số doanh nghiệp mới gia nhập thị trường.
