Tái cấu trúc Novaland: Công trường lại rộn tiếng ca!

Từng được biết đến là ông lớn thứ hai trên thị trường bất động sản Việt Nam khi vào cuối năm 2021 Công ty CP Tập đoàn đầu tư địa ốc NoVa (Novaland) sở hữu gần 10.600ha quỹ đất, giá trị tài sản ròng 324 nghìn tỷ đồng (tương đương 14 tỷ USD).

Tuy nhiên do tác động tiêu cực của dịch Covid-19, khủng hoảng pháp lý, tài chính đã khiến Novaland “quỵ ngã”, như ông Dương Văn Bắc, Giám đốc tài chính Novaland thừa nhận khoảng tháng 6 - 7/2023 gần như các công trường đều im lìm.

Trong bối cảnh đó, Novaland buộc phải tiến hành tái cấu trúc toàn diện từ nhân sự, tài chính đến pháp lý với mục tiêu từng bước đi tìm lại mình thời vàng son.

Tín hiệu tài chính tích cực

Con đường tái cấu trúc của Novaland dù gặp nhiều khó khăn nhưng đã có dấu hiệu tích cực. Cụ thể, mảng tài chính tại cuộc họp với nhà đầu tư mới đây ông Bắc cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2024 công ty đạt 7.056 tỷ đồng doanh thu thuần và 345 tỷ đồng lãi sau thuế; tăng 56% về doanh thu và có lãi so với mức lỗ 410 tỷ đồng ở cùng kỳ.

Doanh thu nửa đầu năm của Novaland được đóng góp chính từ cung cấp dịch vụ và hoạt động tài chính, kế đến là các dự án NovaWorld Phan Thiet, Palm City, Aqua City, NovaWorld Ho Tram...

Đến ngày 30/6, tổng dư nợ của Novaland còn khoảng 54.635 tỷ đồng, giảm 12,9% so với cuối năm 2022 (cuối năm 2022 là 62.757 tỷ và cuối năm 2023 là 55.438 tỷ).

Trong đó, dư nợ trong nước khoảng 24.578 tỷ, dư nợ nước ngoài 21.209 tỷ, dư nợ trái phiếu riêng lẻ 6.647 tỷ. Các số liệu này đều giảm so với cuối năm 2022, riêng dư nợ trong nước tăng nhẹ khoảng 100 tỷ đồng so với cuối năm 2023.

Đối với các khoản nợ trong nước, Novaland đã thanh toán 5.700 tỷ đồng nợ cũ và được giải ngân mới 3.700 tỷ đồng. Nợ nước ngoài giảm khoảng 2.545 tỷ đồng, chủ yếu là tái cấu trúc thông qua gia hạn thời hạn thanh toán, hoán đổi tài sản. Kết quả đến nay đã gia hạn được 15.390 tỷ đồng. Novaland đang tiếp tục đàm phán tái cấu trúc hơn 5.819 tỷ đồng còn lại.

Đối với trái phiếu riêng lẻ, đã có phương án xử lý khoảng 3.585 tỷ đồng, gia hạn 1.454 tỷ đồng và tiếp tục đàm phán 7.393 tỷ đồng. Các khoản nợ trái phiếu Novaland được xử lý bằng các biện pháp gia hạn kỳ hạn thanh toán, hoán đổi sản phẩm bất động sản hoặc sản phẩm khác, xử lý tài sản cầm cố, thế chấp.

Công trường các dự án nhộn nhịp trở lại

Với những dự án trọng điểm, đại diện Novaland cho biết các nút thắt pháp lý chính sẽ được xử lý từ tháng 8/2024. Công trường xây dựng của 14/16 dự án tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đã bắt đầu nhộn nhịp trở lại.

Đơn cử như dự án Aqua City gồm chín phân khu, trong đó sáu phân khu còn chờ quy hoạch mới của TP. Biên Hòa (Đồng Nai) dự kiến tháng 8/2024 sẽ có quy hoạch chi tiết 1/5.000 phân khu C4 và tháng 10/2024 điều chỉnh quy hoạch 1/500, sau đó mới tiếp tục được các pháp lý khác.

Trong năm 2023, dự án này cũng bị hủy công nhận giấy phép bán hàng một số phân khu do vướng bảo lãnh tài chính từ tổ chức tín dụng và vướng điều chỉnh quy hoạch chung.

Các phân khu còn lại Aqua Riverside 81ha, Aqua Waterfront 91ha, Aqua City 112ha đã đáp ứng được 65% pháp lý nên đã được cấp giấy phép bán hàng, đang được tiếp tục thi công trở lại.

Các sản phẩm nằm trong kế hoạch bàn giao năm 2025 chủ yếu ở ngoài đảo Phượng Hoàng (Phoenix Island 286ha) bởi khu vực này đang vướng quy hoạch chung, phải làm hạ tầng mới đủ điều kiện được cấp phép để bàn giao.

Dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu) có bảy cụm, trong đó bốn cụm đã hoàn thiện pháp lý (The Tropicana, Morito, Wonderland, Habana Island), ba cụm còn lại dự kiến hoàn thiện trong năm nay (Binh Chau Osen và Happy Beach đã khởi công trở lại, Long Island dự kiến tháng 12).

NovaWorld Ho Tram trước đây thiếu quy hoạch chi tiết 1/500 và đến nay gần như đã hoàn thành, còn nợ thủ tục tính và nộp tiền sử dụng đất một lần cho các sản phẩm đã bán. Dự kiến tháng 9/2024 sẽ có thông báo đóng tiền sử dụng đất và tháng 10/2024 có giấy phép xây dựng.

NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) được đẩy nhanh thi công từ tháng 1/2024, những phân khu hoàn thiện đang bàn giao. Dự kiến đến tháng 9/2024 sẽ nộp tiền sử dụng đất một lần và tháng 10/2024 có giấy phép xây dựng.

“Năm ngoái dự án NovaWorld Phan Thiet rất đìu hiu nhưng mùa cao điểm hè năm nay đón 15 - 20 nghìn khách/ngày, chủ yếu là các khách đoàn Hàn Quốc, mục tiêu năm sau có thể đón 50 - 100 nghìn khách/ngày”, ông Bắc nói thêm.

Tại TP.HCM, Novaland đang triển khai bốn dự án gồm Grand Manhattan, Palm City, Victoria Village, Sunrise Riverside.

Dự kiến quý IV/2024 dự án Grand Manhattan đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán và từ tháng 6/2025 bắt đầu bàn giao (2025 bàn giao 181 sản phẩm và 2026 bàn giao 1.081 sản phẩm). Hiện dự án này vướng thủ tục miễn tiền sử dụng đất do dự án có nguồn gốc từ cải tạo chung cư cũ.

Dự án Victoria Village, dự kiến đóng tiền sử dụng đất bổ sung và có giấy phép mở bán vào tháng 12/2024, ký hợp đồng mua bán từ tháng 3/2025.

Còn dự án Palm City và Sunrise Riverside đã hoàn thiện pháp lý, dự kiến bàn giao tổng cộng 749 căn trong năm 2025 và 600 căn trong năm 2026. Theo lộ trình từ nay đến cuối năm 2024, Novaland bàn giao 178 căn tại Palm City và 468 căn Sunrise Riverside.

Ngoài ra, Novaland cũng còn ba dự án khác tại TP.HCM đang trong quá trình gỡ vướng mắc pháp lý là Thạnh Mỹ Lợi 136ha, The Water Bay 30ha và Lý Chính Thắng.

Với dự án The Water Bay, Novaland đã đầu tư khoảng 6.000 tỷ đồng nhưng đến nay chưa được hoàn trả. Để phát triển dự án thương mại ở đây, đại diện Novaland cho biết, theo quy định phải xử lý phần chi phí hoàn trả cho nhà đầu tư, sau đó mới tiến hành đấu thầu hoặc đấu giá.

Đó là lộ trình pháp lý nhưng nếu làm theo phương án thu hồi, đấu thầu thì lúc đó khả năng sẽ có nhà đầu tư mới và nhà nước lại phải bỏ ra khoản chi phí khá lớn để hoàn trả cho Novaland.

Do đó, Novaland đã đề xuất giải pháp, khu đất công ty đã đầu tư ở đây thì giao cho Novaland, còn khu đất nào chưa xây dựng thì nhà nước sẽ đấu thầu, đấu giá. Nếu thực hiện theo phương án này thì nhà nước không phải hoàn trả lại khoản chi phí Novaland đã bỏ ra trước đó.

Dự án Thạnh Mỹ Lợi còn hai vướng mắc là chủ trương đầu tư và bồi thương giải phóng mặt bằng.

Giám đốc Tài chính Novaland cho biết thêm, đến nay, dù chưa ồ ạt nhưng tình hình xây dựng đã khôi phục ở hầu hết các dự án, còn những dự án chưa chạy chủ yếu do vướng pháp lý.

Cần sự đồng hành, sẻ chia từ khách hàng

Song song với gỡ vướng pháp lý, Novaland cũng đẩy nhanh bàn giao nhà cho khách hàng ở những dự án đủ điều kiện.

Đến cuối tháng 6/2024, Novaland đã bàn giao được 83 căn tại dự án Palm City, 92 căn thuộc dự án Victoria Village, 2.205 căn ở dự án Sunrise Riverside, 516 sản phẩm Aqua City, 381 sản phẩm NovaWorld Ho Tram và 1.111 sản phẩm NovaWorld Phan Thiet.

Tổng giá trị đã thu tại các dự án trên là 131.800 tỷ đồng, giá trị phải thu còn lại khoảng 346.885 tỷ đồng.

“Từ năm ngoái đến giờ, chúng tôi miệt mài bơi để về đến bờ nhưng vẫn còn đoạn nữa chứ chưa đến ngay được. Cuộc đua nào cũng vất vả ở đoạn cuối cùng, càng về cuối, áp lực càng lớn”, ông Bắc nói.

Còn bà Lương Thị Thu Hương, Giám đốc ban pháp chế cho biết, chuyện đồng hành, hỗ trợ, cam kết với khách hàng trong ngắn hạn chưa thể giải quyết được ngay vì vấn đề dòng tiền nhưng Novaland đang nỗ lực hết sức để đảm bảo triển khai thi công, bàn giao nhà.

Việc khách hàng khiếu kiện, tụ tập đông người cũng phần nào tác động đến cơ quan chức năng, khiến thời gian phê duyệt pháp lý dự án kéo dài hơn. Novaland mong muốn nhận được sự đồng hành, sẻ chia trong lúc khó khăn từ khách hàng để công ty sớm hoàn thành giai đoạn tái cấu trúc.