Thị trường chuyển nhượng khách sạn nóng thời Covid-19

Thị trường đầu tư tiềm năng

Kể từ khi trường hợp nhiễm Covid-19 đầu tiên được ghi nhận vào tháng 1/2020, doanh thu phòng khách sạn bình quân toàn thị trường TP. HCM và Hà Nội đã giảm liên tục từ tháng 2 đến tháng 4 do các biện pháp phòng dịch được áp dụng chặt chẽ.

Tuy nhiên, khi các biện pháp giãn cách xã hội được gỡ bỏ doanh thu phòng đã ghi nhận tăng trưởng theo tháng trong tháng 5 do kết quả của tăng trưởng về công suất phòng. 

Tại Hà Nôi, doanh thu phòng khách sạn bình quân tháng 5 ghi nhận mức tăng 33,4% so với tháng trước, cao hơn so với mức tăng của TP. HCM (7,1%). Điều này nhờ vào việc các khách sạn ở Hà Nội thu hút nhu cầu du lịch của khách nội địa và khách doanh nghiệp từ các khu công nghiệp ở các tỉnh lân cận, nơi ít bị ảnh hưởng do tác động của việc đóng cửa biên giới.

Theo JLL, sự phục hồi của thị trường khách sạn nhờ sự trở lại của khách du lịch. Theo đó, từ tháng 5, các hãng hàng không trong nước hoạt động trở lại với hầu hết các chuyến bay đạt công suất cao sau khi các biện pháp giãn cách xã hội được gỡ bỏ ngày 22/4.

Trong tháng 6, Vietjet ra mắt thêm 8 đường bay mới, nâng tổng số các đường bay nội địa lên 53 đường bay trong khi hầu hết các chuyến bay của Vietnam Airlines đang hoạt đồng gần hết công suất.

Bên cạnh đó, chương trình “Người Việt Nam du lịch Việt Nam” được phát động từ tháng 5 cho đến cuối năm nhằm đẩy mạnh nhu cầu du lịch trong nước. TP. HCM cũng đã phát động chiến dịch kích cầu du lịch ngày 9 tháng 6 với gần 260 chương trình tour ưu đãi giảm từ 10%-70%.

Cùng với sự phục hồi của thị trường khách sạn, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang tích cực theo dõi thị trường khách sạn cao cấp. Các cơ hội chuyển nhượng trong trung tâm thành phố được tiếp tục tìm kiếm.

JLL kỳ vọng các khách sạn bốn và năm sao trong khu vực trung tâm sẽ tiếp tục thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, phần lớn do sự khan hiếm đất trống để phát triển dự án mới.

Mặt khác, việc hạn chế về điều kiện cho vay đối với các nhà đầu tư trong nước được dự đoán sẽ thu hút nguồn vốn từ nước ngoài đổ vào thị trường. Điều này đặc biệt đúng trong trường hợp các nhà đầu tư muốn mua cổ phần trong các dự án hiện hữu.

Theo JLL, thị trường sẽ có nhiều giao dịch từ các công ty nước ngoài, các chủ sở hữu dự án bất động sản khác cũng như các giao dịch từ các dự án khách sạn vừa và nhỏ trên cả nước sau dịch Covid-19. 

Đây là dự án của các chủ sở hữu nhiều loại hình bất động sản muốn thoái vốn khỏi khách sạn sau khi đã đánh giá các giải pháp tài chính ngắn hạn và giải pháp dòng tiền cho đến khi du cầu du lịch, khách sạn và doanh thu phục hồi.

Nguyên nhân khiến thị trường khách sạn Việt Nam thu hút các nhà đầu tư được JLL lý giải là do đây vốn là thị trường đầu tư rất tiềm năng trước dịch bệnh. 

Theo đó, trước khi xảy ra dịch Covid-19, doanh thu phòng khách sạn bình quân toàn thị trường TP. HCM đạt tốc độ tăng trưởng trung bình 2,8% trong 5 năm, giai đoạn 2014-2019. Đây là kết quả của sự tăng trưởng mạnh mẽ của giá phòng bình quân.

Tổng nguồn cung phòng khách sạn tăng 6,5% trong cùng giai đoạn trong khi tổng lượt khách du lịch tăng với tốc độ nhanh hơn đáng kể với trung bình 13,5%/năm. Điều này dẫn đến sự gia tăng về nhu cầu khách sạn vượt xa nguồn cung.

Tính riêng năm 2019, JLL ghi nhận mặc dù công suất phòng giảm 3,2% so với cùng kỳ nhưng doanh thu phòng khách sạn bình quân vẫn tăng trưởng 0,7% nhờ vào mức tăng của giá phòng 5,4%. Tổng lượt khách du lịch tăng 13,1% đã có tác động tích cực đến giá phòng bình quân. Nguồn cung phòng khách sạn tăng 9,7% và dự kiến sẽ tăng ổn định từ năm 2020 đến năm 2022, đạt mức trung bình 3.5%/năm.

Giao dịch chuyển nhượng khách sạn trong năm 2019 đạt 358 triệu USD, chiếm 17% tổng giao dịch thị trường Đông Nam Á.

Mặc dù TP. HCM là một trong những thị trường được tìm kiếm nhiều nhất ở Việt Nam, nhưng không có nhiều cơ hội chuyển nhượng của các dự án được sở hữu bởi các tổ chức trên thị trường. Không có giao dịch đáng chú ý nào được ghi nhận trong năm 2019. Thị trường ven biển mang đến nhiều cơ hội đầu tư hơn và JLL ghi nhận thương vụ mua bán khách sạn Sheraton với quy mô 280 phòng tại thành phố biển Nha Trang.

Tại Hà Nội, trước dịch bệnh, doanh thu phòng khách sạn bình quân toàn thị trường cũng ghi nhận mức tăng 7,4% hằng năm trong 5 năm giai đoạn 2014-2019. Nguồn cung khách sạn tăng 7.6% theo năm và tổng lượng khách du lịch tăng trưởng vượt bật ở mức trung bình 9.0% mỗi năm. Sự tăng trưởng đồng bộ về nhu cầu và nguồn cung phòng khách sạn dẫn đến tăng trưởng tích cực về kết quả kinh doanh khách sạn trong cùng giai đoạn.

Tính riêng năm 2019, doanh thu phòng khách sạn bình quân đạt mức tăng 8.8% so với cùng kỳ năm trước nhờ sự tăng trưởng của cả giá phòng và công suất phòng, cùng với mức tăng 10,1% tổng lượt khách du lịch. Nguồn cung phòng tăng 7,1% trong năm 2019 và dự kiến sẽ tăng vừa phải ở mức 3.6% mỗi năm trong giai đoạn 2020-2022.

Hà Nội là một trong những thị trường đầu tư khách sạn tiềm năng trong năm 2019 và là một điểm đầu tư khách sạn hấp dẫn ở Việt Nam nhờ triển vọng về kinh tế và sự tăng trưởng ổn định của ngành du lịch.

Cơ hội phục hồi sau đại dịch

Đưa ra giải pháp cho sự phục hồi của phân khúc khách sạn, JLL cho rằng, các khách sạn cần tối ưu hóa kết quả kinh doanh. Theo đó, trước hết các khách sạn cần đánh giá cẩn trọng về định vị và phân khúc kinh doanh của mình trong bối cảnh nguồn cung phòng hiện hữu và tương lai.

Các khách sạn cần tính toán điểm hòa vốn của công suất phòng và các yếu tố tăng trưởng có tính đến tiềm năng ‘bong bóng du lịch’ đang được chính phủ Việt Nam xem xét.

Trong bối cảnh ngành du lịch chưa thể mở cửa đón khách nước ngoài, theo JLL, các khách sạn cần hối hợp chặt chẽ với đơn vị vận hành và đối tác phân phối để đưa ra chiến lược khác biệt hóa đối với thị trường nội địa, nhắm đến cả khách Việt Nam và người nước ngoài đang ở tại địa phương trước khi biên giới được mở cửa.

Cụ thể, khách sạn cần tận dụng các chương trình kích cầu du lịch nội địa của chính phủ nhằm khởi động lại hoạt động kinh doanh và xây dựng danh sách khách hàng thân thiết nội địa. Đồng thời, khách sạn cũng nên ra mắt các gói tùy chọn bổ sung như ăn tối, vé máy bay, dịch vụ đưa rước sân bay hoặc các dịch vụ gia tăng khác cho du khách.

Cùng với việc biên giới được mở cửa lại, khách sạn cần tận dụng cơ hội đối với các khách du lịch sau Covid-19, nắm bắt những hạn chế và thiết lập tiêu chuẩn cũng như quy trình hoạt động an toàn sau khi mở cửa biên giới.

Chương trình hỗ trợ tài chính của chính phủ đối với nhân viên khách sạn sẽ kết thúc trong tháng 7, vì vậy khách sạn cần lập ngân sách tại điểm không tuyệt đối để có cấu trúc hoạt động nhân sự linh hoạt.

Bên cạnh đó, các khách sạn cũng cần xem xét các doanh thu thay thế, chẳng hạn như hợp tác với các đối tác giao hàng trực tuyến (Grab, Now,…), tổ chức các chương trình khuyến mãi mang đi cho các nhân viên văn phòng/cư dân trong khu vực lân cận để gia tăng doanh thu ẩm thực, nghiên cứu và hợp tác với các đối tác chiến lược thẻ tín dụng và ví điện tử để quảng cáo dịch vụ ẩm thực địa phương.