Thu hồi sổ đỏ chung cư: Chính quyền, chủ đầu tư sai sao bắt người dân phải chịu?

Quy định “lạc hậu” nhất của Việt Nam về đất đai

Trong khi thị trường bất động sản chưa hết nóng sau thông tin “chấn động” về việc đại gia Lê Thanh Thản, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh bị khởi tố thì nhiều người dân sống tại các chung cư do doanh nghiệp này làm chủ đầu tư lại tiếp tục đón tin “dữ” khi bất ngờ bị cơ quan chức năng thông báo thu hồi sổ đỏ.

Theo đó, Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội đã vừa ban hành quyết định thu hồi và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại hàng loạt dự án khu nhà ở hỗn hợp chung cư cao tầng của Mường Thanh do chủ đầu tư này không thực hiện đúng quy định pháp luật về đất đai.

Các dự án nằm trong tầm ngắm của Sở Tài nguyên và môi trường gồm khu đô thị Xa La (phường Phúc La, quận Hà Đông). Sở Tài nguyên môi trường quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho gần 300 căn hộ thuộc các tầng 2, 3 của các cụm tòa nhà CT1, CT2, CT4 và CT3, tòa trung tâm thương mại.

Dự án tòa nhà hỗn hợp và trung tâm thương mại CT5 xã Tân Triều (huyện Thanh Trì) cũng bị sở này thu hồi hàng trăm sổ đỏ đã cấp cho các căn hộ ở tầng 2, 3, 4, 5, 28, 29, 30, 31 thuộc tòa nhà CT5A và tầng 2, 3, 4, 5, 31 thuộc tòa nhà TC5B.

Một số tầng thuộc tòa nhà CT6A, CT6B cũng thuộc diện bị thu hồi sổ đỏ. Lý do thu hồi sổ đỏ của các dự án hầu hết đều do chủ đầu tư chuyển đổi công năng và năng tầng sai quy hoạch.

Trước việc thu hồi sổ đỏ của Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội, cư dân tại các chung cư này đang sống trong cảnh hoang mang, lo lắng về số phận căn hộ của mình. Đối với nhiều gia đình, đây là tài sản mà họ đã rất cố gắng, thậm chí tích luỹ cả đời mới có thể mua được.

Nhận định về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng, việc Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội thu hồi và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại các dự án chung cư sai phạm là không trái pháp luật. Theo quy định, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về đất đai và tài sản có quyền thu hồi giấy chứng nhận đã cấp khi phát hiện việc cấp đó là sai luật.

Song, theo ông Võ, đây là quy định “lạc hậu” nhất thế giới trong tất cả các pháp luật về đất đai. Điểm yếu nhất của pháp luật Việt Nam là cho phép người cấp giấy chứng nhận được thu hồi lại khi chứng minh được có sai sót.

Năm 2004 tại Nghị định 180 đã quy định, trừ trường hợp dự án bị nhà nước thu hồi đất thì Sở Tài nguyên và môi trường sẽ thu hồi giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của người dân. Còn các trường hợp khác, nhà nước không có quyền thu hồi lại giấy chứng nhận đã cấp. Tuy nhiên, ba năm sau, các địa phương nói rằng việc cấp sai quá nhiều nên đề nghị bộ cho phép quay trở lại việc được thu hồi.

Trong khi tại các nước khác trên thế giới, khi cấp ra sai, đơn vị cấp sẽ phải chịu trách nhiệm thì ở Việt Nam lại cho phép thu hồi sổ đỏ như một cách sửa sai. 

“Dễ nhận thấy việc thu hồi sổ đỏ đã cấp cho người dân là một cách phủi bỏ trách nghiệm, sửa chữa sai phạm của các cơ quan quản lý nhà nước. Song đây không phải là cách giải quyết vấn đề. Thậm chí, khi người cấp sai sổ đỏ thu hồi để "sửa sai" lại chính là đang sai thêm lần nữa”, ông Võ nhấn mạnh.

Cần bảo vệ quyền lợi cho người dân

Cũng theo ông Võ, trên thực tế không cần thiết phải thu hồi lại giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ tại các dự án có sai phạm. Theo Bộ Luật Dân sự, những giao dịch đối với tài sản bất hợp pháp mà người giao dịch không biết thì được xem là giao dịch ngay tình. Pháp luật phải có trách nghiệp bảo vệ lợi ích của những giao dịch này.

Như vậy, trong trường hợp người mua nhà không hề biết đó là những căn hộ sai quy đinh pháp luật. Pháp luật cần bảo vệ quyền lợi của họ thay vì bắt họ phải gánh chịu những sai phạm của chủ đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước. 

Bên cạnh đó, các cấp chính quyền cần có chế tài xử lý nghiêm đối với những sai phạm của chủ đầu tư và các đơn vị có thẩm quyền đã cấp sổ đỏ sai quy định cho dự án.

Ông Võ cho rằng, trách nghiệm trong việc cấp sổ đỏ tại những dự án sai phạm trước hết thuộc người ký giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ là Chủ tịch UBND cấp quận tại địa phương và người chuẩn bị hồ sơ để dự án được cấp giấy chứng nhận là Phòng Tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai của Sở Tài nguyên và môi trường có chi nhánh tại quận huyện.

Đưa ra giải pháp đối với các dự án sai phạm đã cấp sổ đỏ, theo vị chuyên gia này, "chỉ có cách duy nhất là cho tồn tại. Nếu thu hồi sổ đỏ sẽ gây thiệt hại rất lớn đến người dân". Mặt khác, trong trường hợp thu hồi toàn bộ lợi ích thu được từ việc sai phạm từ phía chủ đầu tư để nộp vào ngân sách nhà nước thì không cần thu sổ đỏ.

Đồng quan điểm, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law Firm cũng cho rằng, những sai phạm trong việc xây dựng dự án, cấp sổ đỏ cho các căn hộ cần phải được phát hiện kịp thời và xử lý ngay trong quá trình thực hiện dự án. 

Tuy nhiên, ở đây lại có sự làm ngơ của các cơ quan chức năng để vi phạm xảy ra, thậm chí là để sai phạm tồn tại trong suốt một thời gian dài sau đó mới xử lý. Như vậy, rõ ràng trách nghiệm của các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương là rất lớn, cần xử lý những hành vi này một cách nghiêm túc.

Theo ông Tú, với những người dân đã mua căn hộ và được cấp sổ đỏ, không còn cách nào khác đó là buộc phải điều chỉnh quy hoạch tại khu vực này để hợp thức hóa việc cấp sổ đỏ cho người dân, tránh gây thêm khó khăn cho cuộc sống của họ.