'Nhà đầu tư vừa tham lại vừa gian thì sao quy hoạch không bị phá vỡ?'

Chia sẻ tại tọa đàm "Những nghịch lý của thị trường bất động sản" do TheLEADER tổ chức, ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành nhìn nhận, bài toán cân đối giữa lợi ích kinh doanh - cộng đồng luôn là một thử thách lớn cho các chủ đầu tư bất động sản. Tìm kiếm lợi nhuận là không sai nhưng biết giới hạn ở đâu để không ảnh hưởng đến lợi ích dân cư và cộng đồng là điều mà các chủ đầu tư hiện nay đã đến lúc phải nhìn lại bằng cái tâm kinh doanh.

Có nhiều cách để chủ đầu tư khai thác lợi nhuận nhưng theo ông Đực, hình thức kinh doanh đáng quan ngại nhất hiện nay là việc nhà đầu tư cho ra đời các sản phẩm mới tiềm ẩn những rủi ro như mô hình officetel (nhà ở kết hợp văn phòng).

Ông Đực phân tích: “Về nguyên tắc, chỉ tiêu của chung cư gồm 2 phần: phần ở và phần dịch vụ - công cộng. Hệ số sử dụng tương ứng là 8m2 nhà ở/ 1m2 dịch vụ-công cộng (phục vụ nhóm diện tích đất ở). Dân cư không cần đi đâu xa mà vẫn sở hữu được các tiện ích.

Song nhiều nhà đầu tư đã lấy phần diện tích dịch vụ - công cộng này xẻ nhỏ để tạo thành các sản phẩm để bán như officetel. Do tính chất kết hợp giữa đất ở và văn phòng, phần diện tích đất ở vì thế mang tính cộng dồn, thay vì 8m2 ở như trước thì giờ thành 9m2 ở, dân cư tăng lên trong khi diện tích dịch vụ - công cộng (bãi giữ xe, thang máy…) không đáp ứng đủ sẽ dẫn đến những xung đột, trước hết là trong cộng đồng đồng dân cư - giữa dân cư chính thức (căn hộ) và dân cư officetel.

Để giải quyết triệt để, tôi cho rằng nhà nước cần thắt chặt hơn về quy định, quy hoạch tại dự án bất động sản, hạn chế cấp phép, cho chủ đầu tư phát sinh thêm các diện tích tiềm ẩn nhiều rủi ro như officetel trong khu căn hộ”.

Bất cập trong bất động sản ít nhiều phải nhắc đến vai trò nhà đầu tư, song nếu chỉ nhìn vấn đề ở phạm vi người kinh doanh (nhóm đối tượng mà theo ông Đực vốn dĩ “mang một chiếc đầu lạnh") là có phần thiếu tính toàn cảnh, thuyết phục. Bản thân các cơ quan quản lý nhà nước cũng phải có các quy chế thực tiễn đi trước chứ không phải “bất cập ở đâu mới sửa ở đó" như đã và đang diễn ra.

Lấy dẫn chứng từ một số vụ sai phạm lớn của một số chủ đầu tư thời gian trước, vị lãnh đạo Đất Lành nhận xét, nếu nhà nước sớm có các giải pháp quy hoạch tiến bộ hơn sẽ hạn chế được các thiệt hại đã xảy ra. 

Thay vì phân chia hạng mục xây dựng theo tỷ lệ phần trăm để dễ kiểm soát nhà đầu tư như hiện nay (bao nhiêu % đất ở, % mảng xanh, % công trình công cộng…), các dự án thời kỳ những năm đầu 2000 áp dụng hình thức phân lô - ví dụ khu A dân cư thì khu B cho công cộng. Điều này khiến giá giải tỏa khu A cao hơn khu B, đây sẽ là lỗ hổng cho người kinh doanh không có tâm lợi dụng, chuyển đổi quy hoạch khu B thành khu dân cư để kiếm lời.

Bên cạnh đó, ông Đực cũng cho rằng, việc nhà nước hiện “nương tay” dành quỹ đất cho đầu tư bất động sản trong khi quy hoạch hạ tầng còn chậm cũng là nguyên nhân chính khiến các vấn đề đô thị xuất hiện ngày càng nhiều.

“Một số cung đường lớn, tập trung nhiều dự án bất động sản như đường Nguyễn Hữu Cảnh, Phổ Quang, khu Hà Đô (TP. Hồ Chí Minh) thường xuyên phải chịu cảnh ùn tắc giao thông ngoài giờ cao điểm. Xe cộ tăng 7-8% mỗi năm nhưng đường sá không mở rộng thêm. Doanh nghiệp bất động sản luôn có nhu cầu về quỹ đất nên nếu nhà nước cứ cấp phép mà không có cơ chế chọn lọc chặt chẽ, trong khi hạ tầng không đáp ứng kịp thì quá tải là điều khó tránh khỏi", ông Đực nói.

Nguy cơ từ officetel 

Phân tích về sản phẩm officetel, ông Đực cho rằng: “Nhà nước đã mở cửa cho quá nhiều chung cư trong nội thành, còn với doanh nghiệp, chỉ tiêu là lợi nhuận, có doanh nghiệp vừa gian lại vừa tham nữa. Chỉ tiêu chung cư quy định một m2 dịch vụ được 8m2 ở nhưng nhà đầu tư lại băm nát 1m2 dịch vụ ấy ra thành officetel. Officetel là gian dối, gian lận, tôi đã từng chống đối kịch liệt điều này, nó là sản phẩm ăn trộm, sản phẩm con lai giữa đất ở với đất văn phòng, khiến cho cư dân phải đi thuê dịch vụ chỗ khác.

Khi số lượng chung cư tăng lên, dịch vụ y tế, quản lý tăng lên, sắp tới chắc chắn xung đột sẽ tăng lên. “Ông ở” là con chính quyền, “ông officetel” là con riêng, con lai. Cách bán buôn của doanh nghiệp cũng gian lắm, đầu tiên bán ở hết, không nói gì là officetel. Bán xong rồi mới nói “tôi có thêm 150 căn officetel, mỗi căn 1 tỷ đồng, thu về 150 đến 200 tỷ tiền officetel bỏ túi! Đáng lẽ họ không được thu số tiền này, khi hai “ông” này xung đột, họ không chịu trách nhiệm gì hết.

Thường thường chung cư diện tích để xe luôn lạc hậu, quy định 6 hộ 1 chiếc xe hơi, giờ 2 hộ 1 chiếc. Lúc đó người dân chung cư sẽ không nhìn nhận chỗ để xe, không cung cấp điện, thang máy… cho khối officetel này, chính quyền lại ôm một cục nợ không thể giải quyết được vì chủ đầu tư đã ôm mấy trăm tỷ đồng bỏ túi đi mất rồi.

Lỗi của quy hoạch là đã nuông chiều doanh nghiệp, cho doanh nghiệp các chỉ tiêu cao, lại còn cho xin thêm tỷ lệ officetel làm “nén” chặt thêm không gian chung cư. Một căn hộ chia được 2 officetel lớn khoảng 30 - 40m2. Tất cả là do chính sách quy hoạch không minh bạch. Về phía nhà đầu tư, hãy bớt tham và đừng có gian thì người dân mới thở được". 

Phí bảo trì 2% nhiều điểm chưa hợp lý

Ngay từ khi góp ý soạn thảo luật về phí bảo trì, ông Đực đã góp ý nhiều điểm chưa hợp lý: “Khi Bộ Xây dựng đưa phí bảo trì là 2% trên giá bán, tôi thấy sai nhiều thứ lắm. 2% này được tính trên cơ sở nào? Giá bán bao gồm có phí xây dựng, phí mua đất, phí lãi vay ngân hàng, lãi của doanh nghiệp, quản lý của doanh nghiệp… trong khi đó, bảo trì thuộc về phần xây dựng. 

Khi doanh nghiệp xây nhà ở bình dân bán cho người có thu nhập thấp giá 15 triệu đồng/m2 thì tiền xây dựng là 10 triệu, tiền đất có 5 triệu. Nhưng nếu ở trung tâm, tiền xây dựng cao lắm là 20 triệu đồng nhưng tiền đất lên tới 150 triệu đồng. Như vậy nếu cứ quy định đóng phí bảo trì theo tiền giá bán là vô lý, phải tính theo giá xây dựng chứ không tính theo giá bán, chưa kể bán thời điểm này chênh lệch rất nhiều so với thời điểm khác, bán “suất ngoại giao” thì thấp hơn nhiều giá bán thông thường… Quỹ bảo trì ở các dự án của công ty Đất Lành chỉ bằng 1/10, 1/20 quỹ bảo trì ở các toà nhà khu trung tâm. 

Là người thiết kế, thi công, quản lý chung cư, tham gia Hiệp hội bất động sản trong vai trò nhà quản lý, tôi thấy rất rõ sự vô lý này. Hiện nay chủ đầu tư thiếu phí bảo trì từ vài chục tỷ đến cả trăm tỷ đồng như chung cư Kim Nam ở Hà Nội thiếu 200 tỷ đồng, bỏ chạy, ai đền? Vô hình chung đưa chủ đầu tư một số tiền rất lớn, mà chủ đầu tư thì sáng nắng chiều mưa là chuyện bình thường. Theo tôi, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bảo trì 5 năm đầu tiên.

Khi giao số tiền này cho ban quản trị, tức là HĐQT của chung cư đó nhưng người có 5 căn không được vô HĐQT, có ông chỉ mua một căn, chạy chọt vào thành trưởng ban quản trị (như Chủ tịch HĐQT) chung cư, bắt đầu tung hoành xài tiền này cho sướng tay thì ai quản kiểm?”. 

Chia sẻ về những lợi điểm của mô hình ban quản trị tự quản, ông Đực cho biết thêm: “10 năm trước Đất Lành không thu phí bảo trì, đi ngược với quy định của Sở Xây dựng nhưng không hề có tranh chấp nào xảy ra. Tự động sau 5 năm ban quản trị cộng thêm một số tiền nhỏ vào phí quản lý hàng tháng. Bên tôi cũng không mướn ban quản lý nhà, vì mướn là mất thêm 10% VAT rồi, cộng 20% lãi nữa là tự nhiên cư dân mất 30%. Bên tôi ban quản trị tự quản lý, tự đi chợ nấu cơm chứ không ăn cơm tiệm, nên chi phí rất rẻ. Hiện chi phí bảo trì cộng với phí vận hành là 4,5 ngàn đồng/m2”.