Doanh nghiệp gặp khó vì dự án xen kẽ đất công
Những ngày gần đây, dư luận, đặc biệt là cộng đồng doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM trông chờ chính quyền xử lý ra sao đối với vụ việc 110 căn biệt thự của chủ đầu tư Hưng Lộc Phát ở quận 7, bị lập biên bản yêu cầu tạm ngừng thi công.
Dự án Green Star Sky Garden bị ngừng thi công do về bản chất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì vướng đất công nằm xen kẽ. Đây cũng chính là khó khăn pháp lý lớn nhất mà nhiều doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP.HCM đang gặp phải.
Tại công văn của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi Ủy ban và Thành ủy TP.HCM mới đây, ông Lê Hoàng Châu cho biết, đây là vướng mắc phổ biến của rất nhiều dự án kinh doanh nhà ở có quỹ đất rạch, bờ đất, đường xen cài rải rác, bất định hình trong dự án thuộc diện Nhà nước quản lý, chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án.
Một giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, hiện có rất nhiều dự án đang vướng mắc khó khăn vì xen kẽ đất công nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât. Chỉ vướng một phần rất nhỏ diện tích đất công nhưng nếu chủ đầu tư phải đi đấu giá sẽ mất rất nhiều thời gian để làm hồ sơ, khi đó dự án sẽ phải dừng và mất đi cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp
Như dự án Đức Long Golden Land, tại phường Tân Thuận Tây, quận 7, có tổng diện tích 11.000m2, do Công ty Cổ phần Đầu tư - Xây dựng Vạn Gia Long (thành viên của Đức Long Gia Lai Land) làm chủ đầu tư hiện nay cũng bị ách tắc vì dính 6.641,1m2 đất công nằm trong dự án.
Hoặc công ty Khải Thịnh là chủ đầu tư dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (phường Phú Thuận, quận 7) có diện tích hơn 77.300 m2. Trong đó, có 1.758,5m2 đất công, chiếm tỉ lệ 2,2% diện tích. Thế nhưng, đất công lại nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án gồm 284,5m2 đất có nguồn gốc đất rạch, 1.279m2 đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực và 194,5m2 đất lưu không. Chính vì có 1.758,5m2 đất công trong ranh dự án mà Công ty Khải Thịnh chưa được cấp sổ đỏ.
Tại buổi hợp báo TP.HCM đã đưa ra hướng mở cho những dự án xen kẽ đất côngTrước thực trạng đó, HoREA đánh giá, nếu giải quyết được trường hợp của Công ty Hưng Lộc Phát đối với dự án Green Star Sky Garden sẽ giải quyết được ách tắc của nhiều dự án bất động sản tương tự, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở đang rất thiếu hụt trên thị trường TP. HCM.
HoREA cho rằng cần phải bổ sung quy định để xử lý loại hình vướng mắc này và kiến nghị 2 phương án:
UBND TP. HCM trình Chính phủ cho áp dụng tương tự cách giải quyết theo hướng cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá. Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 - 15% (hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định).
Hoặc áp dụng các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.
Hướng mở cho những dự án có đất công xen kẽ
Kết luận tại cuộc họp báo ngày 20/6, ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND TP. HCM cho rằng, dự án Green Star Sky Garden ở quận 7 do Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư tiến hành xây dựng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sai. Nguyên nhân dẫn đến sai xót này xuất phát từ cả chính quyền và doanh nghiệp.
UBND TP. HCM sẽ thành lập đoàn thanh tra liên ngành làm việc trong vòng 2 tuần sau đó đề xuất với ủy ban thành phố hướng xử phạt hành chính đối với chủ đầu tư. Trước mắt TP. HCM tạm đình chỉ dự án trong vòng 60 ngày để chủ đầu tư hoàn thiện pháp lý rồi mới xem xét đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.
Còn đối với vấn đề đất công xen kẹt dự án, ông Võ Văn Hoan thừa nhận, Luật Đất đai hiện chưa quy định rõ tình huống đất công xen kẽ, phân tán trong quỹ đất của chủ đầu tư thực hiện dự án sẽ được giải quyết thế nào nên thành phố phải xin hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và môi trường).
Dự án Green Star Sky Garden do Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư chậm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng do vấn đề đất công xen kẽTrong Luật quản lý và sử dụng tài sản công lại quy định, kể cả 1m2 đất công cũng phải đem đấu giá. Vì những bất cập này nên theo ông Hoan hiện nay đang xảy ra tình trạng dự án cũ vướng đất công thì xếp để đó, dự án mới thì không ai dám đề xuất.
Đây là vấn đề bất cập, là nguyên nhân khiến các doanh nghiệp có dự án bị đất công xen kẽ gặp khó khăn vì không triển khai được. Điều này khiến TP.HCM gặp khó trong phát triển cũng như làm mất tính cân đối đối với nguồn cung trên trị trường nhà ở.
Trước thực trạng đó, theo ông Hoan, UBND TP. HCM đã giao cho Sở Tài nguyên và môi trường nghiên cứu đề xuất một hoặc nhiều cách tháo gỡ khác nhau. Sở này phải có giải pháp trong tháng 6, chậm nhất là tháng 7, để báo cáo với thường trực ủy ban đưa ra giải pháp xử lý đối với thực trạng này. Những dự án sau này gặp phải vướng mắc tương tự thì căn cứ vào đó làm chứ không phải đi xin ý kiến của Bộ đối với từng trường hợp riêng lẻ nữa.
Một cách nữa cũng được phó chủ tịch UBND TP.HCM đưa ra là xem xét một tỷ lệ quy đổi nào đó, để nhận đất công về và tổ chức đấu giá đất công. Ví dụ một dự án rộng 10.000m2 mà xen kẽ đất công 1.000m2, giả xử tỷ lệ quy đổi là 50% thì nhà đầu tư trả lại thành phố 500m2 đất sạch và thành phố sẽ tổ chức đấu giá diện tích này. Như vậy thì làm theo đúng quy định của pháp luật là đất công phải được quản lý và được đấu giá.
“Chúng ta có thể chia ra làm nhiều mức khác nhau, chẳng hạn đất công chiếm không đáng kể so với diện tích dự án thì có thể giao luôn cho nhà đầu tư nhưng chiếm diện tích lớn hơn thì phải có tỷ lệ quy đổi nhận về lớn hơn. Cụ thể tỷ lệ quy đổi bao nhiêu thì các cơ quan của thành phố đang làm”, ông Hoan nói.
Ông Hoan cũng cho biết, trước đây TP. HCM có tỷ lệ quy đổi đất công nhưng sau đó áp dụng luật mới vào nên thành phố đã bỏ đi. Tuy nhiên, trong tình trạng hiện nay thành phố cần suy nghĩ đến công thức quy đổi này. Nếu như thành phố không dám quyết thì sẽ kiến nghị để bộ cho ý kiến từ đó sẽ mở ra hướng, cách tháo gỡ những bất cập, khó khăn cho các doanh nghiệp đang gặp phải.
