Tranh cãi về pháp lý cho 'bất động sản lưỡng tính' vẫn chưa ngã ngũ

Như thông tin TheLEADER đã đăng tải trước đó, hai giải pháp của Bộ Tài nguyên và môi trường về chế độ sử dụng đất đối với công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở là cấp sổ đỏ lâu dài như đất ở hoặc cấp sổ đỏ trong thời gian thực hiện dự án đang dấy lên nhiều tranh cãi.

Giải pháp này được đưa ra trong bối cảnh có hàng trăm dự án được sử dụng kết hợp chức năng để ở với chức năng lưu trú cho khách du lịch (condotel - căn hộ khách sạn) hoặc vừa để ở, vừa làm văn phòng (officetel - căn hộ văn phòng). 

Có những dự án xây trên đất ở thì được cấp sổ đỏ nhưng hầu hết các dự án được xây trên đất thương mại, dịch vụ và không được cấp sổ đỏ, dẫn đến rủi ro cho người mua trong trường hợp có tranh chấp vì loại hình bất động sản này chưa được pháp luật thừa nhận. Một số địa phương đã 'lách' bằng cách cấp sổ đỏ cho những dự án bán căn hộ khách sạn hoặc biệt thự nghỉ dưỡng dưới hình thức "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Đứng ở góc độ pháp lý, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Văn phòng Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình căn hộ này.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phân phối DTJ cũng lo ngại, nếu xác định đất xây dựng condotel là đất ở và cấp sổ đỏ lâu dài cho loại hình căn hộ khách sạn này sẽ dẫn đến nhiều nguy cơ gây quá tải hạ tầng, phá vỡ quy hoạch chung của khu vực.

Tiếp tục tranh luận về vấn đề này, ở khía cạnh khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) lại cho rằng, cả hai giải pháp của Bộ Tài nguyên và môi trường đều bất cập và không hợp lý.

Ông Châu phân tích, giải pháp thứ nhất “xác định là đất ở và cấp sổ đỏ dài hạn cho condotel” thực chất là giữ nguyên quy định hiện nay của Luật Đất đai 2013. Bởi Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ đã giải quyết được vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho các loại sản phẩm này. 

Thậm chí nếu căn officetel nằm trong cùng một tòa nhà chung cư căn hộ bình thường thì cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Do đó, giải pháp này đã không giải quyết được yêu cầu được đặt ra từ thực tế cuộc sống là phải có cơ chế quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất một cách hiệu quả, minh bạch, không làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước đối với loại hình bất động sản mới này.

Đối với giải pháp thứ hai “cấp sổ đỏ có thời hạn cho condotel", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, đề xuất này có điểm chưa thật chuẩn, bởi theo Luật Đất đai thì loại đất ở khác với loại đất thương mại, dịch vụ, du lịch.

Trên thực tế, vấn đề phải giải quyết hiện nay là đối với loại hình 'bất động sản lưỡng tính' như căn hộ văn phòng, căn hộ dịch vụ và nhà phố thương mại được xây dựng trên đất có chức năng thương mại dịch vụ; hay căn hộ khách sạn, nhà phố, biệt thự trong khu nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất có chức năng hoạt động du lịch. 

Mố số chủ đầu tư đang quảng cáo là sẽ cấp sổ đỏ "đất ở không hình thành đơn vị ở" cho các căn hộ này.

Do đó, ông Châu kiến nghị một giải pháp mới là bổ sung "Đất sử dụng cho du lịch" vào Điều 153 của Luật Đất đai: Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý.

Theo đó, "đất sử dụng cho du lịch" chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Đồng thời, cho phép người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, tương tự như quy định cho phép người mua nhà ở trong các dự án nhà ở thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng cho rằng nên sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. 

Như vậy, chủ đầu tư các dự án có sử dụng đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá đất thị trường vào ngân sách nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. 

Điều này sẽ góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ông Châu nhấn mạnh.

Đứng dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC cho rằng, có thể áp dụng Luật Dân sự, coi giao dịch condotel là thoả thuận dân sự theo hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư.

Khi tất cả các giao dịch căn cứ vào hợp đồng dân sự, nhà đầu tư và chủ đầu tư sẽ có những quy định đảm bảo nên sẽ không có chuyện condotel, officetel, hay bất cứ một sản phẩm gì có tên “tel” mới ra nữa thì các cơ quan quản lý lại phải trình Chính phủ điều khoản đưa thêm vào Luật Đất đai hoặc Luật Nhà ở. 

Còn nếu chờ luật sẽ hạn chế rất nhiều sự phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Đồng nghĩa với việc không thể hoàn thành yêu cầu của Nhà nước, Chính phủ về việc phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cũng cho rằng, cuộc sống không thể chờ pháp luật. Cuộc sống đến đâu pháp luật phải đến đó.

Theo ông Võ, pháp luật cần phải đưa ra những hướng dẫn cho người dân dựa trên khung pháp luật hiện hành chứ người dân và cuộc sống không bao giờ phải đợi pháp luật. 

"Ta đừng nên loay hoay việc định nghĩa tên gọi của hàng hoá. Hãy tư duy xem mục tiêu của việc phát triển loại hình bất động sản này là gì chứ đừng quá suy xét về tên gọi của nó là gì".

Vấn đề quan trọng là phải xác định được nên quản lý chặt hay nên phát triển du lịch? Nếu lựa chọn phát triển du lịch để trở thành ngành kinh tế mũi nhọn thì phải tạo điều kiện để thu hút dòng tiền vào khu vực này, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường nhấn mạnh.