Bất động sản

Văn phòng cho thuê 'nhạy cảm' về giá

An Chi Thứ tư, 05/02/2025 - 10:45

Nghe audio

0:00

Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang ngày càng trở nên'nhạy cảm' với chi phí thuê do sức ép cạnh tranh lớn từ nguồn cung.

Nguồn cung cho thuê lớn đang tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ trong khi hoạt động kinh doanh chưa có nhiều cải thiện rõ rệt từ phía khách thuê, khiến họ cân nhắc nhiều hơn yếu tố về giá thuê văn phòng.

Theo CBRE, thị trường văn phòng tại Hà Nội ghi nhận diện tích hấp thụ cao hơn ở phân khúc hạng B, đạt gần 45.000m2 - cao gấp đôi so với diện tích hấp thụ 22.760m2 được ghi nhận ở hạng A.

Lý do lớn góp phần vào việc diện tích hấp thụ ở phân hạng B ghi nhận dấu hiệu tích cực là do chính sách cho thuê tốt.

Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng từ 20,7% vào năm 2023 lên 24,4% vào năm 2024. Nhiều tòa nhà mới tại khu Ba Đình, Đống Đa và khu vực phía Tây với lượng nguồn cung lớn ra nhập thị trường, kéo theo tỷ lệ trống cao ở giai đoạn mới đi vào hoạt động.

Trong khi đó, thị trường TP. HCM cho thấy nhu cầu thuê văn phòng hạng A ghi nhận lớn hơn đáng kể so với hạng B, với 38.000m2 diện tích cho thuê so với diện tích 14.613 m2 ghi nhận ở Hạng B.

Mặc dù vậy, trong suốt năm 2024, thị trường văn phòng tại cả Hà Nội và TP.HCM đều chứng kiến sự cải thiện về diện tích hấp thụ, ghi nhận mức tăng nhẹ trong diện tích hấp thụ so với diện tích hấp thụ trung bình trong năm năm qua.

Ba năm tới, CBRE dự báo, nguồn cung văn phòng dự kiến đạt gần 170.000 m2 tại Hà Nội và hơn 100.000 m2 tại TP.HCM.

Diễn biến giá thuê văn phòng tại Hà Nội và TP. HCM. Nguồn: CBRE.

Đến năm 2030, con số này có thể đạt tới hơn 600.000 m2 tại Hà Nội và hơn 300.000 m2 tại TP.HCM trong điều kiện các dự án được cấp giấp phép dự án kịp thời. Điều này sẽ làm tăng thêm áp lực cạnh tranh trên thị trường.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, với lượng nguồn cung lớn, thị trường văn phòng năm 2025 sẽ là thị trường của khách thuê.

Bà Minh cho rằng, thị trường có thêm nhiều nguồn cung mới sẽ giúp khách thuê có nhiều sự lựa chọn, đồng thời tăng thêm sức nóng cạnh tranh đối với chủ đầu tư về giá thuê, chất lượng tòa nhà cũng như các ưu đãi chào thuê khác để có thể thu hút khách, từ đó tăng diện tích lấp đầy của tòa nhà.

Lượng cung mới dồi dào có thể kéo tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường xuống thấp hơn. Các chủ đầu tư cần đưa ra nguồn cung chất lượng cũng như chính sách cho thuê hấp dẫn để níu chân khách thuê trước sự thay đổi nhanh chóng về nhu cầu như hiện nay.

Có thể thấy, với số lượng nguồn cung lớn trải đều ở các quận, rõ ràng thị trường đang có lợi hơn cho các khách thuê. Khách thuê có nhiều sự lựa chọn hơn, có nhiều đòi hỏi hơn.

Bà Minh nhận định, cho đến hết 2025, thậm chí sang 2026, thị trường vẫn phần nhiều nghiêng về phía khách thuê. Do vậy, phía các chủ đầu tư cần phải thay đổi bài toán tài chính để mang tới nhiều ưu đãi hấp dẫn khách thuê hơn, đặc biệt là vấn đề về giá.

Diễn biến về giá trong năm 2024 cũng cho thấy, giá văn phòng cho thuê gần như chỉ đi ngang. Giá thuê tại Hà Nội tăng gần 1% so với năm 2023, xét trên toàn thành phố ở cả hai phân khúc.

Trong khi đó, giá thuê tại TP. HCM ghi nhận mức tăng trưởng tại khu vực trung tâm năm 2024 tăng 3,7% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức tăng trưởng giá này phần lớn được thúc đẩy bởi việc các tòa nhà mới dần được lấp đầy.

Cạnh tranh bằng chất lượng dịch vụ

Bên cạnh sự cạnh tranh về giá, chất lượng dịch vụ cũng là yếu tố cần được các chủ đầu tư quan tâm.

Thời gian gần đây, thị trường Hà Nội đã bắt đầu theo xu hướng thuê dịch chuyển tới các tòa nhà có chất lượng cao hơn như tại TP.HCM.

Không chỉ các tòa văn phòng mới hoàn thành tại Hà Nội mới cho thấy xu hướng này, mà cả các tòa nhà văn phòng hiện hữu cũng đang thích ứng bằng cách tiến hành cải tạo và theo đuổi các chứng chỉ công trình xanh trong những năm gần đây.

Cách ứng phó này phản ánh cam kết của các tòa nhà văn phòng về tính bền vững nhằm đáp ứng các tiêu chuẩn đổi mới của khách thuê trên thị trường Hà Nội.

Trước đó, tất cả các tòa nhà hạng A mới tại TP.HCM hoàn thành từ năm 2019 đạt được chứng chỉ công trình xanh, như Green Mark và LEED đều có tỷ lệ lấp đầy cao. Nhờ vào chất lượng cao, các tòa nhà mới này đã thu hút thành công các khách thuê là doanh nghiệp có uy tín với diện tích cho thuê lên đến 1.000 – 2.000m2, thậm chí gần 10.000m2.

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự tăng trưởng của ngành công nghệ và thông tin, dẫn đầu và đóng góp 30% diện tích cho thuê tại TP.HCM và 24% tại Hà Nội. Đứng thứ hai là khối ngành tài chính, ngân hàng, bảo hiểm.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng phòng Nghiên cứu và tư vấn của CBRE tại TP.HCM nhận xét, Việt Nam đang dần phát triển thành trung tâm đổi mới công nghệ và linh hoạt nhờ nền kinh tế năng động và lực lượng lao động trẻ, có trình độ. Khi xét đến ngành nghề kinh doanh, các doanh nghiệp nhanh chóng đưa ra quyết định mở rộng.

Các doanh nghiệp không cần văn phòng của họ phải tọa lạc tại khu trung tâm thành phố. Tuy nhiên, các chủ tòa nhà cần đổi mới không gian văn phòng của mình để phù hợp với phong cách làm việc mới của các lực lượng lao động trẻ.

Xu hướng thuê dịch chuyển tới các văn phòng chất lượng cao dự kiến sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp lớn dịch chuyển đến các tòa văn phòng chất lượng tốt hơn.

Sự dịch chuyển này được kỳ vọng sẽ làm ổn định tỷ lệ trống tại cả hai thành phố, dự báo sẽ giảm dần xuống mức gần 16% tại Hà Nội và dưới 10% tại TP.HCM.

Thị trường văn phòng TP. HCM tăng trưởng cao nhất thập kỷ

Bất động sản - 10 tháng

Sức hút từ các tòa nhà chất lượng cao và xu hướng ưa chọn văn phòng có chứng chỉ xanh đã thúc đẩy thị trường văn phòng TP. HCM tăng trưởng cao nhất thập kỷ.