Vì sao giá bất động sản không thể giảm?

Với kinh nghiệm nhiều năm đầu tư bất động sản, ông Quyết thừa nhận rằng, mặc dù giá bất động sản tăng không ngừng nhưng không nhiều chủ đầu tư có lãi lớn do cơ chế chính sách của nhà nước. 

"Bây giờ, tất cả chủ đầu tư khi thực hiện dự án đều phải đấu thầu, đấu giá theo quy định pháp luật. Trong đó, quá trình đấu giá, tính tiền sử dụng đất được áp dụng theo mức giá thị trường. Nhìn vào các chi phí thuế sử dụng đất, tiền đền bù giải phỏng mặt bằng, chi phí xây dựng hạ tầng, chi phí vốn vay của nhiều dự án, giá bất động sản sẽ khó giảm trong thời gian tới", ông Quyết nhấn mạnh.

Lấy ví dụ về dự án FLC Sầm Sơn, vị lãnh đạo này tính toán, doanh nghiệp phải chịu thuế sử dụng đất 4 triệu đồng mỗi mét vuông đất, 4 triệu đồng tiền xây dựng hạ tầng, cùng với đó là khoảng trên dưới 20% cho đại lý bất động sản làm truyền thông, bán hàng, phí và các lệ phí khác. Đó là chưa kể đến việc một dự án du lịch phải làm hạ tầng sân golf, khách sạn, khu giải trí mới bán được. 

Cộng tất cả các chi phí đó, một dự án của FLC khi mới bán hàng có giá khoảng 12 - 13 triệu đồng/m2. Ông Quyết nói với mức giá bán này, lợi nhuận của chủ đầu tư không bằng số tiền thuế sử dụng đất mà nhà nước thu được ngay từ đầu.

Từ thực tế này, ông Quyết cho rằng, giá nhà đất phụ thuộc rất lớn vào sự điều phối của các cơ quan quản lý, nhất là cơ quan thuế. Nhà nước thu tiền thuế sử dụng đất thấp thì giá bất động sản mới thấp được.

Về việc dự án tăng giá sau này, theo ông Quyết, đó là do cung - cầu của thị trường. Khi du lịch phát triển, giá đất tăng lên được 20 triệu đồng/m2, thậm chí là 30 - 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, lợi nhuận này là do nhà đầu tư cá nhân của dự án hưởng lợi chứ không phải chủ đầu tư.

"May ra, chủ đầu tư nào có tiềm lực kinh tế, để dành được một góc nào đó để đợi 2 - 3 năm sau khi dự án tăng giá cao, chờ thị trường có sóng để bán bán thì mới có lợi nhuận. Còn nếu với chi phí phát triển dự án như hiện nay, doanh nghiệp rất khó có lãi", ông Quyết khẳng định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cũng cho rằng, hầu như tất cả các dự án "mới ra l"ò hiện nay đều thông qua đấu giá, đấu thầu. Với cơ chế như vậy, các chủ đầu tư không có cơ hội có lợi nhuận cao. 

Lúc này, nhà nước chính là chủ đầu tư còn các chủ đầu tư là nhà phát triển nhà ở để bán cho khách hàng. Lợi nhuận thấp buộc các chủ đầu tư phải nghĩ ra nhiều cách để bán giá cao hơn. Do đó, giá bất động sản thời gian tới rất khó giảm. 

"Đã từ rất lâu rồi, thị trường không còn nghe đến tên của các bất động sản giá trung bình, thấp và nhà ở xã hội. Những dự án này gần như như bị lãng quên trên thị trường", ông Tuyển nói.

Một lý do khác khiến giá bất động sản không ngừng tăng cao theo ông Tuyển là do nguồn cầu hiện đang rất lớn. Bên cạnh ba nguồn cầu chính như mua để ở, mua đầu tư và ba là nhu cầu khác, có thể là đầu cơ, mua cất giữ tài sản, thị trường bất động sản còn đang xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư F0.

Giá nhà là cuộc kết hôn giữa cung và cầu. Cầu lên thì giá tăng, mà cung lên thì giá giảm. Trong thời gian tới, bất động sản sẽ không ra hàng ồ ạt, nguồn cung hạn chế thì giá tăng là điều tất yếu.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển

Chủ tịch BHS Group

Họ là những người không phải các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp nhưng vẫn muốn tham gia đầu tư bất động sản nhờ vào Covid-19. Họ những người trước nay kinh doanh nhà hàng nhưng do dịch bệnh không dám đầu tư vào nhà hàng nữa vì sợ rủi ro, những người làm về may mặc, người nhập rượu ngoại kinh doanh khó khăn nhưng họ có nhiều tiền và họ cất tiền ở bất động sản.

Đáng nói hơn, trong khi nguồn cầu đa dạng và xuất hiện nhà đầu tư F0 thì thị trường lại đang thiếu vắng nguồn cung do vướng mắc pháp lý. Ông Tuyển cho rằng: "Giá nhà là cuộc kết hôn giữa cung và cầu. Cầu lên thì giá tăng, mà cung lên thì giá giảm. Trong thời gian tới, bất động sản sẽ không ra hàng ồ ạt, nguồn cung hạn chế thì giá tăng là điều tất yếu".

Nhận diện những xung lực cho thị trường bất động sản 2021

Khi được hỏi về triển vọng thị trường bất động sản 2021, tại tọa đàm "Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới" tổ chức ngày 5/1/2021 tại Vĩnh Phúc, ông Quyết cho rằng, thị trường sẽ tăng trưởng và có tính thanh khoản cao hơn trong năm 2021.

Theo ông Quyết, thị trường đón nhận thông tin Covid-19 còn tệ hơn những năm 2011-2012. Tuy nhiên, nếu như thị trường giai đoạn đó gặp khủng hoảng thừa, thì năm 2020 là khủng hoảng thiếu nguồn cung. 

Đặc biệt, trong năm tháng cuối năm, khi dịch bệnh dần được kiểm soát, thị trường đã ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực. "Tháng 7 Âm lịch, thị trường phát triển không tưởng", ông nói và lấy ví dụ về dự án của FLC tại Hạ Long, sau tháng Ngâu, tất cả các căn xấu nhất trong 2.500 nhà phố thương mại không chỉ bán hết mà còn tăng giá gấp rưỡi. Trong khi ở thị trường Thanh Hoá, Quy Nhơn phải 4-5 năm mới bán hết. 

Trước nhiều diễn biến tích cực trên thị trường, ông Quyết cho rằng, tâm lý chung của nhà nhà đầu tư nhìn nhận thời kỳ xấu nhất đã qua. Nhiều khu vực, thị trường bất động sản thậm chí còn đang sốt giá do nguồn cung khan hiếm.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, thị trường bất động sản năm 2021 và nhiều năm tới sẽ phát triển ổn định, bền vững nhờ năm xung lực mới của thị trường.

Thứ nhất, thị trường đã điều chỉnh nhanh nhạy theo tình tình dịch bệnh cũng như đưa công nghệ vào bán hàng. Toàn cảnh ngành bất động sản 2021 dự báo khả quan với tăng trưởng kinh tế dự báo tăng 6,5-7%, và bình quân 10 năm tới có thể đạt 7%, nếu Việt Nam làm tốt các đột phá đã xác định cho giai đoạn tới.

Thứ hai là pháp lý. Những luật sửa đổi bổ sung như luật doanh nghiệp với nhiều điểm tinh giản đáng kể. Luật chứng khoản bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm với điểm nhấn là huy động vốn từ các quỹ sẽ là động lực cho doanh nghiệp.

Thứ ba là dịch chuyển chuỗi cung ứng và sản xuất đầu tư nước ngoài. Trong bối cảnh doanh nghiệp quốc tế tìm đến những vùng đất mới an toàn và rẻ hơn đã tạo ra một cơ hội mới. 

Ông Lực chia sẻ, trong số 30 doanh nghiệp Nhật Bản thông báo chuyển nhà máy ra khỏi Nhật Bản thì có 15 doanh nghiệp chọn Việt Nam. Đây là chuyện chưa từng có trước đây với nhiều doanh nghiệp thuộc nhóm dẫn đầu ở Nhật Bản.

Thứ tư là giải ngân đầu tư công nhanh. Khi kinh tế suy thoái, đầu tư công là kênh đầu tư rất tốt, mức độ lan toả nhanh hơn. Giải ngân vốn đầu tư công nhanh đóng góp chung cho sự tăng trưởng chung của nền kinh tế cả nước, tương đương 0,2%. Khi các dự án đầu tư công được đẩy nhanh tiến độ, thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi rất lớn.

Thứ năm là chuyển đổi số. Theo ông Lực, với kinh doanh bất động sản, chuyển đổi số vô cùng tốt và nhanh. Công nghệ tạo ra một hệ sinh thái mới với cơ hội tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn.

Xung lực cuối cùng là lãi suất. "Đây là thời điểm lãi suất thấp nhất trong 15 năm qua. Các hộ gia đình, người trẻ sẽ thuận lợi để mua nhà, hay đầu tư", ông Lực nhận định.

Cùng chung những quan điểm tích cực về thị trường bất động sản 2021, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường sẽ khó nguy cơ tạo bong bóng mà sẽ phát triển vền vững.

Năm 2021 là năm đầu tiên chính quyền các địa phương nhận nhiệm vụ trong nhiệm kỳ mới nên sẽ có nhiều chính sách thu hút nhà đầu tư, nhất là lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó, việc kinh tế Việt Nam có thể giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng theo kế hoạch là 6% cũng dẫn đến nhu cầu mua nhà và đầu tư tăng mạnh. Giá bất động sản có thể tăng 10% so với năm 2020, ông Đính nhận định.