Vốn hóa chi phí lãi vay: ‘Bom nổ chậm’ của ngành địa ốc?

Báo cáo tài chính nhiều doanh nghiệp địa ốc ghi nhận chi phí lãi vay chỉ ở mức rất thấp so với tổng dư nợ. Điều này đến từ một nghiệp vụ trong kế toán mang tên bút toán vốn hóa (capitalized) chi phí lãi vay. Theo đó, một phần chi phí lãi vay sẽ được đưa vào giá trị tài sản dở dang (hạng mục tồn kho).

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Thế Trường (CPA Australia; M.Fin; LLB), cựu trưởng nhóm tư vấn tại hãng kiểm toán Deloitte, nghiệp vụ vốn hóa lãi vay rất phổ biến trong hạch toán kế toán, nhất là với các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản và có thể hàm chứa rủi ro tài chính cho doanh nghiệp.

TheLEADER đã có cuộc phỏng vấn ông Nguyễn Thế Trường về vấn đề này.

Mọi doanh nghiệp đều vốn hóa chi phí lãi vay

Báo cáo nhiều doanh nghiệp địa ốc niêm yết cho thấy việc áp dụng bút toán vốn hóa chi phí lãi vay diễn ra khá phổ biến. Điều này gây chênh lệch đáng kể giữa số tiền trả lãi thực tế và chi phí lãi vay được hạch toán. Ông đánh giá thế nào về vấn đề này?

Ông Nguyễn Thế Trường: Việc vốn hóa lãi vay của hầu hết doanh nghiệp bất động sản, về cơ bản là tuân thủ các chuẩn mực kế toán hiện hành, cụ thể là Chuẩn mực kế toán số 16 của Hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS).

Theo đó, dù số tiền lãi vay doanh nghiệp phải trả có lên tới hàng nghìn tỷ đồng mỗi quý nhưng phần chi phí lãi vay phục vụ cho các dự án bất động sản chưa đi vào hoạt động sẽ được hạch toán vốn hóa vào khoản mục dở dang chứ chưa phản ánh ngay lập tức vào khoản mục chi phí tài chính.

Điều này về cơ bản sẽ giúp kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp ổn định và phản ánh đúng bản chất vận hành của doanh nghiệp hơn.

Không chỉ riêng bất động sản, bất kỳ doanh nghiệp nào vay vốn để thực hiện các công việc liên quan đến xây dựng, hình thành tài sản như xây mới nhà xưởng, vật kiến trúc… đều sẽ vốn hóa chi phí lãi vay.

Vì thế, việc này có thể gặp ở tất cả các lĩnh vực, ngành nghề. Ví dụ như các doanh nghiệp khai khoáng, sản xuất... mới thành lập thường sẽ mất một khoảng thời gian ban đầu để xây dựng nhà xưởng, lắp đặt thiết bị máy móc.

Tuy nhiên, do đặc thù liên quan xây dựng các dự án nên việc vốn hóa chi phí lãi vay một cách liên tục, nối tiếp sẽ gặp nhiều nhất ở các doanh nghiệp bất động sản.

Bút toán này liệu có khiến nhà đầu tư hiểu nhầm về thực trạng tài chính của doanh nghiệp?

Ông Nguyễn Thế Trường: Theo nguyên tắc, phần chi phí lãi vay được vốn hóa phải liên quan trực tiếp đến các hoạt động đầu tư xây dựng dự án hoặc sản xuất tài sản dở dang và được tính vào giá trị của tài sản đó.

Các chi phí vay vốn chỉ được vốn hóa khi doanh nghiệp chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do sử dụng tài sản đó và chi phí đi vay này có thể được xác định một cách đáng tin cậy.

Như vậy, bút toán này giúp phản ánh đúng tình hình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, thỏa mãn nguyên tắc phù hợp giữa chi phí và doanh thu. Chi phí của dự án bắt đầu được ghi nhận khi và chỉ khi dự án đó bắt đầu tạo ra doanh thu tương ứng.

Đây cũng là cơ sở để tính chính xác nghĩa vụ thuế doanh nghiệp phát sinh.

Khi các dự án bất động sản hoàn thành và đủ điều kiện để tính là sản phẩm hoàn thiện thì việc vốn hóa chi phí lãi vay của dự án đó sẽ dừng lại.

Lúc này, nếu doanh nghiệp tiếp tục phát sinh các khoản lãi vay thì sẽ hạch toán trực tiếp vào chi phí tài chính, tác động trực tiếp đến lợi nhuận kế toán trong kỳ.

Tuy nhiên, phương pháp nào cũng có lợi ích và rủi ro nhất định. Bút toán vốn hóa chi phí lãi vay cũng vậy.

Rủi ro với doanh nghiệp địa ốc

Khi nào thì con số chênh lệch giữa tiền trả lãi và chi phí lãi vay không phản ánh đúng thực tế?

Ông Nguyễn Thế Trường: Khi bút toán vốn hóa chi phí lãi vay, khả năng sai lệch trong xác định chính xác tỷ lệ phân bổ lãi vay vẫn là có thể xảy ra.

Trên thực tế, hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 16) đã không được cập nhật từ 2002 đến nay cũng gây ra nhiều khó khăn cho bản thân doanh nghiệp dù cho đã được bổ sung thông tư hướng dẫn, phần nào ảnh hưởng tới việc thực hiện hạch toán kế toán.

Thêm nữa, trong bối cảnh doanh nghiệp địa ốc sở hữu danh mục đa dạng dự án, với nhiều hạng mục khác nhau cùng thực hiện và được giải ngân tại một thời điểm, việc xác định chính xác, tách biệt chi phí lãi vay của từng phần vốn được giải ngân cho mỗi dự án chung, dự án riêng với quy mô khác nhau là không hề dễ dàng.

Điều này không chỉ gây rủi ro sai lệch về tỷ lệ phân bổ đối với kế toán của doanh nghiệp mà ngay cả nhiều hãng kiểm toán lớn trên thị trường cũng khó xác định con số chính xác cho các khoản mục.

Điều này mang tới những rủi ro gì cho doanh nghiệp?

Ông Nguyễn Thế Trường: Theo Chuẩn mực kế toán VAS 16, việc vốn hóa chi phí đi vay sẽ được tạm ngừng lại trong các giai đoạn mà quá trình đầu tư xây dựng dự án hoặc sản xuất tài sản dở dang bị gián đoạn.

Tuy nhiên trên thực tế, rất hiếm trường hợp doanh nghiệp thực hiện việc này vì ảnh hưởng đến báo cáo kế hoạch kinh doanh, lợi nhuận trong kỳ của doanh nghiệp.

Theo đó, tình trạng rất nhiều dự án bất động sản chậm tiến độ hiện nay khiến việc phải vốn hóa quá nhiều chi phí lãi vay trở thành quả “bom nổ chậm” với doanh nghiệp trong tương lai.

Đầu tiên, về mặt thuế, khi các khoản chi phí vốn hóa phát sinh quá lớn, vượt xa dự toán ban đầu của dự án, trong khi doanh thu thu được từ các dự án trong tương lai là không cân xứng, sẽ làm phát sinh rủi ro: một phần các khoản chi phí lãi vay ghi nhận trong tương lai không được trừ cho mục đích tính thuế thu nhập doanh nghiệp.

Thứ hai, trong bối cảnh các dự án bất động sản gặp nhiều vướng mắc pháp lý, không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật để nghiệm thu công trình dẫn đến rủi ro dự án sẽ bị “treo” mà không biết đến khi nào mới hoàn thành.

Điều này kéo theo rủi ro phải hạch toán ngược trở lại vào hoạt động kinh doanh, dẫn đến nguy cơ chi phí tăng đột biến trong kỳ, ảnh hưởng đến báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong năm.

Ngoài ra, khoản chi phí lãi vay đã vốn hóa lúc này khi ghi nhận vào khoản mục chi phí tài chính có rủi ro không được trừ cho mục đích tính thuế thu nhập doanh nghiệp do ghi nhận lệch kỳ.

Tình trạng sẽ trầm trọng hơn khi các doanh nghiệp có nhu cầu giải thể, phá sản thì vẫn bắt buộc phải xử lý phần thuế tồn đọng này trước khi được phê duyệt.

So sánh với các chuẩn mực quốc tế, các thị trường phát triển đang xử lý vấn đề này thế nào, thưa ông?

Ông Nguyễn Thế Trường: Chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 16 và Chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 23 đều cho phép doanh nghiệp được vốn hóa chi phí lãi vay, phù hợp với các thị trường phát triển.

Tuy nhiên, VAS 16 không được cập nhật từ 2002 đến nay cũng gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Ví dụ, quy định cứng nhắc về thời gian hoàn tất tài sản dở dang phải trên 12 tháng hoặc sự mâu thuẫn giữa thông tư hướng dẫn và chuẩn mực trong việc phân bổ chi phí đi vay của các khoản vay chung.

Trong thực tế, việc xác định được cụ thể chi phí lãi vay để vốn hóa của các doanh nghiệp bất động sản có nhiều nguồn vay khác nhau cho nhiều dự án khác nhau hay mục đích sử dụng cho hoạt động kinh doanh thông thường hay cho các dự án là không đơn giản.

VAS 16 cần được cập nhật để giảm thiểu khác biệt giữa VAS 16 và IAS 23, tạo điều kiện thuận lợi để nền kinh tế Việt Nam hội nhập với quốc tế.

Xin cảm ơn ông!