10 vướng mắc của thị trường bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (Horea) vừa gửi tới Thủ tướng Chính phủ 10 kiến nghị tháo gỡ các ách tắc, vướng mắc về cơ chế chính sách, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hồi phục sau đại dịch Covid-19.

Thứ nhất, đề nghị Chính phủ sớm ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thi hành Luật Đất đai”, trong đó có cơ chế xử lý các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen cài trong dự án nhà ở, để tái khởi động lại hàng trăm dự án nhà ở đang bị ách tắc hiện nay.

Thứ hai, đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 8 Nghị định 20/2017/NĐ-CP theo kiến nghị của cộng đồng doanh nghiệp và đã được Thủ tướng Chính phủ kết luận, để giảm áp lực tài chính và không gây áp lực cho doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp hoạt động theo mô hình mẹ-con.

Thứ ba, đề nghị không “siết” trái phiếu doanh nghiệp tại thời điểm thị trường khó khăn hiện nay nhằm tạo thêm kênh huy động vốn đầu tư xã hội cho lĩnh vực bất động sản.

Thứ tư, về chính sách tín dụng, trong tình thế các doanh nghiệp và ngân hàng cùng chèo chống, cùng chia sẻ, hỗ trợ nhau trên cùng chiếc thuyền để vượt qua bão táp do đại dịch, hiệp hội đề nghị các ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản được cơ cấu lại nợ đến hạn. 

Đề nghị được xem xét giảm khoảng 30 - 50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020), doanh nghiệp được giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn khi đáo hạn.

Đề nghị các ngân hàng thương mại hỗ trợ người vay mua nhà được giảm khoảng 30 - 50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020), được giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc để vượt qua khó khăn.

Hiệp hội cũng đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có cơ chế “tín dụng tạo lập căn nhà đầu tiên” cho giới trẻ, với lãi suất hợp lý theo phương thức tín chấp, hoặc thế chấp bằng chính căn nhà đó.

Thứ năm, đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận cho doanh nghiệp được giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở, tương tự như cơ chế giãn tiến độ nộp tiền thuê đất, tiền thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, theo Nghị định 41/2020/NĐ-CP của Chính phủ.

Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận cho cá nhân, hộ gia đình cũng được giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất 12 tháng, khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.

Thứ 6, đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các cơ quan trung ương phối hợp với UBND TP. HCM khẩn trương rà soát, sớm có kết luận xử lý các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có phát sinh) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp tái khởi động trở lại hàng trăm dự án bất động sản, để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp.

Thứ bảy, đề nghị thanh toán quỹ đất hoàn vốn cho các dự án thực hiện theo Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) được ký trước ngày 01/01/2018, tránh dẫn đến việc doanh nghiệp bị thiệt hại vì bị chôn vốn, bị tăng chi phí tài chính, chi phí quản lý.

Thứ tám, đề nghị Thủ tướng Chính phủ chủ trì hội nghị phát triển nhà ở xã hội đảm bảo an sinh xã hội sau đại dịch Covid-19, để tạo cú huých phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của cán bộ, công chức viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân, lao động, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Thứ chín, trước việc hàng trăm dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng hiện nay đều bị ách tắc các thủ tục đầu tư xây dựng, hiệp hội đề xuất quy trình 5 bước đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp.

Bước 1: “Quyết định chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Đầu tư. 

Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị. Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Bước 4: Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng. Bước 5: Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án.

Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành rà soát và hướng dẫn ban hành “Quy trình chuẩn” về đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp để thống nhất thực hiện trong cả nước.

Thứ mười, dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) có quy định cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu trong trường hợp “nhà đầu tư có quyền sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất,trừ trường hợp Nhà nước thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Nếu được Quốc hội chấp thuận và thông qua, điều khoản này sẽ giải quyết được“ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng đối với 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp chỉ riêng tại TP. HCM.

Theo quy trình thủ tục lập pháp bình thường, thì nếu dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) được Quốc hội thông qua vào tháng 06/2020, thì sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2021. Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ làm việc với Ủy ban Thường vụ Quốc hội để xem xét thực hiện quy trình rút gọn để luật sớm có hiệu lực.