3 bài học cho đầu tư condotel từ cú sốc Cocobay

Thông tin về việc phá bỏ cam kết trả lợi nhuận 12%/năm tại dự án Cocobay ở Đà Nẵng là hồi chuông cảnh tỉnh đối với các chủ đầu tư cũng như khách hàng trong việc phát triển và đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng theo mô hình condotel. 

Condotel tốt hay xấu?

Bất chấp từ sự đổ vỡ ở Cocobay, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, condotel là một mô hình tốt nhưng phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác.

Theo nhà tư vấn này, khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn, dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định.

Nguyên nhân là do condotel mang đặc tính của căn hộ nên bản chất condotel là ngôi nhà thứ hai, khi người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích cá nhân. Mặt khác, condotel cũng được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn khách sạn để đảm bảo hoạt động vận hành và tạo dòng tiền từ cho thuê.

Tuy nhiên, chủ đầu tư thường thiếu sót trong việc hoạch định tiện ích của khách sạn, định vị sản phẩm không phù hợp với thị trường hoặc sự thiếu trách nhiệm và cam kết của chủ đầu tư trong hoạt động vận hành tương lai cũng sẽ khiến dự án khó đạt được hoạt động tốt trong dài hạn.

Đối với các sản phẩm đầu tư với cam kết lợi nhuận kèm theo hoặc người mua chỉ có nhu cầu về lợi nhuận hoạt động mà không sử dụng với mục đích là ngôi nhà thứ hai, condotel bắt buộc phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường. 

"Chủ đầu tư và người mua cần hiểu rằng họ không chỉ đang tham gia vào hoạt động đầu tư bất động sản thông thường mà bản chất chính là ngành khách sạn nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng. Để có thể thành công và đạt được lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắnmô hình và định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt", ông Mauro Gasparotti lưu ý.

Trong một số trường hợp, các chủ đầu tư phụ thuộc vào đơn vị quản lý vận hành để đảm bảo dòng tiền hoạt động mà không hiểu rõ bản chất của ngành nghỉ dưỡng luôn biến động và nhà điều hành không có trách nhiệm thực hiện cam kết từ chủ đầu tư đối với người mua, đặc biệt đối với những sản phẩm không được hoạch định đúng đắn ngay từ ban đầu. 

Việc tham gia quản lý của các nhà điều hành khách sạn giúp nâng cao giá trị và chất lượng sản phẩm nhưng họ chỉ tham gia với vai trò vận hành và không chịu các rủi ro về lãi lỗ, vốn thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư.

Mặc dù vậy, chuyên gia nước ngoài này đánh giá, thị trường Việt Nam cũng có một số dự án condotel được lên kế hoạch kỹ lưỡng và thực hiện tốt do được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, và đặc biệt cẩn trọng trong quá trình hoạch định, tính toán kỹ lưỡng về cơ cấu quản lý, đặc tính sản phẩm và do đó mang lại những giá trị tốt cho người mua. 

"Các sản phẩm này không nên bị quy chụp và ảnh hưởng bởi các sản phẩm không tốt trên thị trường", ông Mauro nhấn mạnh.

Bài học cho người mua

Theo ông Mauro Gasparotti, người mua trước hết cần xác định rõ mục đích mua condotel để nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để đạt được lợi nhuận.

Theo đánh giá của chuyên gia Savills Hotel, sản phẩm nghỉ dưỡng không có nghĩa là lợi nhuận đầu tư thấp hơn và trong một số trường hợp có thể đạt được giá trị thoái vốn cao hơn trong dài hạn nhờ việc duy trì bảo dưỡng giá trị tài sản tốt. 

Tuy nhiên, các sản phẩm này thường đạt được lợi nhuận hoạt động thấp hơn những sản phẩm đầu tư do ít chịu áp lực tạo ra doanh thu hằng ngày. 

Lãnh đạo Savills Hotels cho rằng, người mua sản phẩm ngôi nhà nghỉ dưỡng nên chọn sản phẩm theo sở thích cá nhân, cũng tương tự như khi lựa chọn mua nhà hoặc chung cư để ở. Họ có thể mua các căn cao cấp hoặc căn có diện tích lớn tùy theo sở thích và họ nên cân nhắc kỹ các quy định đối với chủ sở hữu để đảm bảo giá trị dài hạn của sản phẩm và hạn chế việc sử dụng vượt năng suất hoạt động hằng ngày.

Đối với những sản phẩm condotel mang tính chất đầu tư nhiều hơn, người mua thường vì giá trị thoái vốn và lợi nhuận từ hoạt động cho thuê. Trong trường hợp này, ông Mauro Gasparotti lưu ý, người mua cần xem xét kỹ định vị và thiết kế của dự án.

Thông thường, các sản phẩm có thể tạo ra lợi nhuận tốt được thiết kế như một khách sạn. Các sản phẩm này không thuộc phân khúc hạng sang mà đa phần là thuộc phân khúc trung cấp với hoạt động vận hành hiệu quả, quy mô phòng và tiện ích vừa phải, đồng thời giới hạn việc sử dụng của các chủ căn hộ.

Những dự án có cơ cấu quản lý rõ ràng cũng là một ưu thế, cho dù được vận hành bởi nhà điều hành khu vực hay quốc tế. Số lượng phòng phải được tính toán kỹ theo điều kiện thị trường, những dự án có lượng phòng lớn sẽ cần lượng khách và nguồn khách đa dạng để đảm bảo hoạt động tốt.

Bài học cho chủ đầu tư

Theo lãnh đạo Savills Hotels, chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ mô hình condotel và xác định cơ cấu quản lý và dòng tiền hoạt động rõ ràng ngay từ giai đoạn hoạch định ban đầu. 

Những bước này nên được thực hiện một cách cẩn trọng bởi đội ngũ nội bộ của chủ đầu tư hoặc các đơn vị tư vấn, cân nhắc chiến lược và khả năng tài chính của chủ đầu tư. 

Mô hình kinh doanh bao gồm định vị phù hợp thị trường, loại hình sản phẩm, dự phóng dòng tiền cũng như cơ cấu quản lý sẽ tác động đến yêu cầu và quá trình thiết kế ở giai đoạn sau.

Đối với những chủ đầu tư chọn phát triển các sản phẩm kèm theo cam kết lợi nhuận cao cần phải hoạch định và tính toán trước các nguồn thu bổ sung trong dự án như doanh thu từ hoạt động ăn uống hoặc lượng phòng bổ sung sở hữu bởi chủ đầu tư để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận. 

Về những quan ngại liên quan cam kết lợi nhuận gần đây, ông Mauro cho rằng mức cam kết lợi nhuận 4 - 6% là hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định. Trong trường hợp này, người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển. 

"Hiện nay, có khá nhiều tiêu chí để người mua có thể cân nhắc trước khi quyết định mua một sản phẩm condotel. Nếu là một người mua, tôi sẽ tìm hiểu về tổng quan chất lượng của dự án để đánh giá mức độ phù hợp về giá, điều kiện thị trường, thương hiệu và định vị", ông Mauro chia sẻ. 

Thông thường, các dự án có sự nhất quán về chất lượng và định vị sẽ có hoạt động tốt hơn. Ngược lại, đối với những dự án không có mô hình và định vị rõ ràng mà cố gắng “ôm đồm” nhiều tiêu chí sẽ thường gặp khó khăn hơn trong quá trình hoạt động. 

"Một dự án condotel tốt không nhất thiết phải là một dự án 5 sao, cần lưu ý rằng các dự án ở phân khúc này tại các địa điểm ven biển thường khó đạt được lợi nhuận cao hơn. Dự án tốt cần được chú trọng đến chi tiết, định vị và cơ cấu quản lý phù hợp", ông Mauro nhận xét.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thanh toán mức cam kết lợi nhuận như đã thỏa thuận, nếu dự án hiện đang hoạt động với cơ cấu vận hành ổn định (có thể do đơn vị thứ ba quản lý), ông Mauro cho rằng dự án condotel vẫn có thể đạt được kết quả tốt. 

Ngoài ra, các dự án với chương trình bảo dưỡng và duy trì chất lượng dự án tốt mà không được chú trọng bằng cam kết lợi nhuận, cũng góp phần đảm bảo giá trị thoái vốn trong tương lai.

Ông Mauro kỳ vọng sẽ có các tiêu chí mới để phê duyệt và phát triển dự án condotel cũng như khung pháp lý trong tương lai sẽ tạo tiền đề để mang đến những sản phẩm chất lượng tốt hơn, chú trọng vào vận hành, thiết kế, các tiện ích, cảnh quan và yếu tố xanh hơn là số lượng sản phẩm và mật độ cao.