Cuối cùng, những gì khách hàng mua bất động sản ở Cocobay lo lắng trong hơn một năm qua cũng đã thành hiện thực theo cách mà họ không mong muốn.
Tiếp theo hội nghị khách hàng tổ chức ngay tại Cocobay ngày 16/11/2019, cuối tuần qua, chủ đầu tư Cocobay là Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển Thành Đô đã chính thức gửi thông báo đến khách hàng về việc chấm dứt chi trả thu nhập cam kết.
Trong thông báo phát đi ngày 23/11/2019, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Đức Thành cho biết chủ đầu tư chỉ có thể trả khoản thu nhập như đã cam kết với các chủ sở hữu đến hết ngày 31/12/2019.
Bên cạnh vướng mắc về thủ tục pháp lý ở Đà Nẵng cũng như chưa có quy định cụ thể về loại hình condotel - hay còn gọi là căn hộ khách sạn, thiếu hụt dòng tiền từ việc khai thác, vận hành tổ hợp Cocobay khiến cho chủ đầu tư không thể tiếp tục trả thu nhập cho các chủ sở hữu như đã cam kết.
Dường như Thành Đô không có sự lựa chọn nào khả dĩ hơn bởi mức lợi nhuận cam kết lên đến 12%/năm trên giá bán, và kéo dài tới 8 năm, là gánh nặng không thể tiếp tục cầm cự.
Một số nhà tư vấn từ lâu đã chỉ ra rủi ro của mô hình cam kết lợi nhuận của các dự án condotel.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương đã nhiều lần cảnh báo, rủi ro sẽ phát sinh chủ yếu trong quá trình vận hành. Nếu mức cam kết lợi nhuận cho người mua cao hơn dòng tiền thu về từ việc vận hành dự án, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn thì mới trả được cam kết.
Để bù đắp khả năng thiếu hụt dòng tiền trả cam kết, trong một số trường hợp, chủ đầu tư đã phân bổ chi phí cam kết lợi nhuận vào giá bán.
Cũng theo nhà tư vấn này, những sản phẩm condotel khó có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lợi hấp dẫn bởi đặc tính của sản phẩm này phải có tiện ích và khả năng vận hành như khách sạn.
Chi phí hoạt động điển hình cho một dự án khách sạn hoặc căn hộ khách sạn với đầy đủ dịch vụ thường dao động từ 45-65% trên tổng doanh thu.
Ông Mauro cũng chỉ ra rằng, tỷ suất sinh lời còn phụ thuộc khá nhiều vào giá bán. Đối với căn diện tích nhỏ và giá phải chăng, lợi nhuận hàng năm có thể đạt 8% trên giá bán; còn đối với căn diện tích lớn và giá cao thường chỉ đạt 4% - 5% trên giá bán.
Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lời còn tùy thuộc vào điều kiện thị trường, việc sử dụng căn hộ khách sạn của chủ sở hữu và năng lực của công ty quản lý để có thể vận hành dự án đạt được mức lợi nhuận mong đợi.
Tổng giám đốc VNGroup Vũ Văn Thành cho rằng, các nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng thường nhìn vào cam kết lợi nhuận để xuống tiền mà không rõ bản chất nguồn tiền từ đâu mà có.
Theo lý giải của ông Thành trong một cuộc phỏng vấn với TheLEADER.vn hồi tháng 7 vừa qua, việc đưa ra cam kết lợi nhuận cho khách hàng chính là câu chuyện về dòng tiền và phương án tài chính của dự án.
Theo đó, chủ đầu tư thường cộng một phần số tiền cam kết này vào giá bán sản phẩm và lấy số tiền chênh lệch để trả lợi nhuận cho khách hàng. Tuy nhiên, cách làm này của chủ đầu tư chỉ giải quyết được phần nhỏ của cam kết lợi nhuận cho khách hàng trong thời gian đầu.
Để sinh lời ổn định trong thời gian dài tiếp theo, dự án sẽ phụ thuộc nhiều yếu tố, từ chất lượng, dịch vụ, tiện ích để thu hút khách du lịch. Tuy nhiên, ông Thành cảnh báo rủi ro trong những năm đầu vận hành đối với chủ đầu tư và khách hàng rất lớn vì chi phí hoạt động cao.
Từ góc nhìn của các chuyên gia có thể thấy có khoảng cách lớn giữa lợi nhuận có khả năng thu được thực tế với mức cam kết 12%/năm của Cocobay - một trong những dự án bất động sản nghi dưỡng có mức cam kết lợi nhuận cao nhất trên thị trường.
Bên cạnh đó, việc vận hành Cocobay gặp trục trặc do thủ tục pháp lý chậm, dẫn đến có những toà nhà hoàn thiện nhưng đi vào hoạt động ngay bên cạnh những toà nhà đang xây dựng ngổn ngang - một thực tế mà sau này chính lãnh đạo Cocobay thừa nhận là không thể thu hút được khách du lịch.
Bên cạnh đó, để đạt được tiêu chuẩn vận hành của các nhà quản lý quốc tế, các toà nhà của Cocobay phải hiệu chỉnh nhiều hạng mục, từ đó mất thêm chi phí và thời gian.
Trong khi chủ đầu tư vẫn phải trả thu nhập cam kết cho các chủ sở hữu, bởi theo cam kết, khách hàng nộp đủ 95% sẽ nhận được thu nhập trả thường kỳ 2 lần trong năm, nên dòng tiền từ cho thuê không đủ để trả thu nhập cam kết.
Trong khi không đủ khả năng vận hành số lượng phòng khách sạn đã và đang hoàn thiện, Thành Đô sẽ có nguy cơ tiếp tục lún sâu vào "bãi lầy" nếu tiếp tục đầu tư và xây dựng condotel.
Vì thế, dừng trả thu nhập cam kết và chuyển những khu vực chưa xây dựng thành căn hộ để ở và nhà thấp tầng để bán là phương án mà Chủ tịch HĐQT Nguyễn Đức Thành cho rằng là hướng khả dĩ hơn.
Nhưng khi đã chấp nhận "xoá cờ chơi lại", chủ đầu tư đang đứng trước thách thức mới là phải xử lý mối quan hệ với khách hàng - những người đã bức xúc và lo lắng trong suốt hơn một năm qua vì không biết số phận dự án thế nào.
Sẽ khó có một phương án chung để xử lý các mối quan hệ với các chủ sở hữu, bởi mỗi người có một toan tính khác nhau.
Tại hội nghị khách hàng vừa qua, có khách hàng yêu cầu thanh lý và lấy lại tiền để đầu tư chỗ khác vì họ không còn niềm tin vào khả năng kinh doanh của Cocobay để có thể tiếp tục trả lợi nhuận.
Có khách hàng yêu cầu chủ đầu tư cứ thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký nhưng cũng có khách hàng yêu cầu trả nhà để họ vào ở mà không cần cam kết lợi nhuận. Có khách hàng muốn tiếp tục đầu tư nhưng lại chấp nhận đàm phán lại mức lợi nhuận cam kết hoặc cho chủ đầu tư "nợ" thu nhập cam kết.
Trong thông báo đề ngày 23/11/2019 gửi tới các khách hàng, công ty Thành Đô đã đưa ra ba nhóm giải pháp giải quyết vấn đề dựa trên ba nhóm nhu cầu.
Nhóm thứ nhất là khách hàng tiếp tục hợp tác và đồng hành cùng Thành Đô và chủ đầu tư đề xuất hai phương án đối với nhóm này.
Phương án thứ nhất, chủ sở hữu có thể lựa chọn chuyển đổi từ condotel không có chức năng để ở thành căn hộ chung cư và có quyền sở hữu và để ở.
Với phương án này, chủ đầu tư đề xuất phí chuyển đổi dự kiến 15% trên giá mua bất động sản theo hợp đồng đã ký. Theo đó, chủ sở hữu được quyền sử dụng và sở hữu nhà ở lâu dài; để ở hoặc tự tổ chức kinh doanh theo quy định của pháp luật và quy chế của tổ hợp Cocobay.
Bên cạnh đó, chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho đơn vị vận hành để chia sẻ lợi nhuận theo nguyên tắc ký hợp đồng tối thiểu ba năm với thu nhập cố định hằng năm và sau ba năm chủ sở hữu có thể tiếp tục hợp tác phân chia lợi nhuận hoặc chấm dứt. Chủ sở hữu được hưởng chính sách 15 đêm nghỉ.
Phương án thứ hai là vẫn giữ là loại hình condotel như hợp đồng mua bán đã ký; không nộp phí chuyển đổi; không được ở; giao lại cho đơn vị vận hành được chủ đầu tư lựa chọn để chia sẻ lợi nhuận theo nguyên tắc: Ký hợp đồng 10 năm kể từ ngày 1/1/2020, ba năm đầu chủ sở hữu nhận thu nhập cố định theo mặt bằng chung của thị trường, bảy năm tiếp theo nhận thu nhập cố định hoặc hưởng tỷ lệ 80% lãi từ hiệu quả kinh doanh, hưởng chính sách 15 đêm nghỉ.
Sau 10 năm, chủ sở hữu có thể tiếp tục hợp tác với đơn vị vận hành hoặc tự tổ chức kinh doanh tuân theo quy chế của tổ hợp Cocobay.
Nhóm khách hàng này có quyền mua ưu đãi các sản phẩm bất động sản mới của dự án như: Được tính ngay thu nhập cố định theo thỏa thuận mới trong ba năm đầu tiên chiết khấu vào giá mua bất động sản mới, được chiết khấu 5% trên bảng giá công bố của đơn vị bán hàng đã được Thành Đô chỉ định.
Nhóm khách hàng thứ hai là thanh lý hợp đồng mua bán, bàn giao tài sản cho chủ sở hữu để tự kinh doanh, sử dụng, tự chuyển nhượng.
Đối với nhà ở liền kề khối khách sạn boutique và phân khu Garden Bay, chủ sở hữu được nhận bàn giao nhà là nhà ở liền kề, hình thức sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất là lâu dài theo Luật Nhà ở.
Chủ sở hữu được quyền sử dụng tài sản để ở hoặc kinh doanh, tuân tủ các quy định của Khu đô thị kiểu mẫu theo thiết kế đô thị đã được UBND TP Đà Nẵng phê duyệt tại Quyết định số: 2984/QĐ-UBND ngày 8/7/2019 và các quy định riêng của Cocobay.
Đối với khu căn hộ condotel, chủ đầu tư khẳng định, các khối nhà này được xây dựng trên đất ở, thời hạn sử dụng đất lâu dài.
Theo thông báo của chủ đầu tư, ngay sau khi Nhà nước có quy định chính thức về loại hình condotel thì chủ sở hữu sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu condotel theo đúng quy định của Nhà nước. Chủ sở hữu được nhận bàn giao tài sản là căn hộ khách sạn không hình thành đơn vị ở để tự kinh doanh và tuân thủ theo các quy định của Nhà nước về loại hình này.
Các chủ sở hữu sử dụng nhà ở liền kề, condotel để kinh doanh khai thác trong dự án phải đóng góp một khoản phí nhất định theo quy định của nhà nước và quy chế của Cocobay.
Nhóm giải pháp thứ ba là thanh lý hợp đồng mua bán, hoàn lại tiền cho chủ sở hữu.
Theo đó, công ty Thành Đô sẽ trả lại nguyên gốc theo giá trị tài sản ghi tại hợp đồng mua bán sau khi khấu trừ chi phí hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng (nếu có); chi phí hoa hồng đại lý bán hàng; chi trả nợ trước hạn của khách hàng (nếu có); chi phí phát hành bảo lãnh nhà (nếu có) và chủ sở hữu bàn giao nhà lại cho công ty Thành Đô.
Thành Đô sẽ không thu hồi thu nhập cam kết ứng trước cho đến ngày 31/12/2019 và 15 đêm nghỉ miễn phí mà chủ sở hữu đã sử dụng.
Thời hạn chi trả tiền thanh lý chậm nhất đến 30/9/2020. Trong thời gian chủ sở hữu chưa nhận được tiền thanh lý, sẽ được tính lãi suất 10%/năm cho đến ngày nhận được tiền.
Ngoài ba nhóm giải pháp trên, Thành Đô vẫn để ngỏ khả năng cho các giải pháp khách do chính khách hàng đề xuất; đồng thời thành lập bộ phận chuyên trách tiếp nhận và xử lý yêu cầu của khách hàng.
Ông Thành cho biết hy vọng sẽ cùng khách hàng giải quyết cơ bản các vấn đề đề xuất trong năm nay để có thể triển khai thực hiện trong năm tới.
