Bài học rủi ro cho thị trường bất động sản Việt Nam nhìn từ vụ Evergrande

Tác động của Evergrande đến bất động sản Việt Nam là không đáng kể

Khủng hoảng của Evergrande với khoản nợ khổng lồ lên tới hơn 300 tỷ USD đang dấy lên nhiều lo ngại cho rằng, nếu doanh nghiệp này phá sản sẽ ảnh hưởng lớn đến kinh tế Trung Quốc và toàn cầu, trong đó có nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo chuyên gia Tài chính ngân hàng, TS. Đinh Thế Hiển, nhận định này không phải không có cơ sở khi nền kinh tế và mô hình phát triển thị trường bất động sản của Trung Quốc và Việt Nam có nhiều nét tương đồng.

Cả Trung Quốc và Việt Nam đều đang có sự lo ngại về sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản. Giá nhà đất liên tục tăng cao so với thu nhập của người dân, mức tăng lớn hơn nhiều so với bình quân của các nước trong khu vực. Sự tăng trưởng quá nóng của thị trường bất động sản đang tạo ra những bất hợp lý, xa dời sức mua của khách hàng và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng trên thị trường.

Mặt khác, cách thức phát triển của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản của hai nước đều chủ yếu dựa trên vốn vay ngân hàng và vay trái phiếu, không có các quỹ đầu tư lớn cung cấp nguồn vốn tín dụng dài hạn với lãi suất thấp cho thị trường như ở các nước phát triển.

Bên cạnh đó, một điểm tương đồng khác là tại cả Việt Nam và Trung Quốc, các công ty bất động sản đều phát triển dự án theo hình thức bán nhà hình thành trong tương lai. Đây là một hình thức kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà.

Trong bối cảnh chung đó, những tác động của đại dịch Covid-19 từ đầu năm 2020 đến nay đang tiếp thêm khó khăn cho thị trường. Theo chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đều đang gặp khó khăn rất lớn do dịch bệnh, giãn cách xã hội khiến doanh nghiệp chậm thanh khoản.

Thời điểm này, các doanh nghiệp chưa đến hạn trả nợ ngân hàng, tuy nhiên, nếu sang năm tới, việc giãn cách xã hội, đóng cửa nền kinh tế vẫn tiếp diễn, tình trạng vỡ nợ của các doanh nghiệp bất động sản giống như Evergrande sẽ xảy ra. Ngay tại thời điểm hiện tại, nợ xấu của các ngân hàng cũng đang tăng lên, rất đáng lo ngại, ông Hiếu nhận định.

Là một trong 10 đại công ty bất động sản lớn nhất của Trung Quốc, Evergrande rơi vào khủng hoảng tác động đến nền kinh tế Trung Quốc một cách rất kinh khủng, kéo theo đó là những tác động lớn đối với thị trường tài chính thế giới.

Tuy nhiên, theo ông Hiếu, sự kiện này sẽ không tác động trực tiếp đến thị trường chứng khoán Việt Nam, do chứng khoán Việt Nam vẫn là một thị trường rất nhỏ so với các nước khác trên thế giới.

Về phía các công ty bất động sản, nếu họ có chung những nhà thầu với Evergrande thì việc doanh nghiệp này vỡ nợ sẽ khiến các nhà thầu này không có tiền để cung cấp nguyên vật liệu cho Việt Nam.

Tại buổi Talkshow Nhìn từ vụ Evergrande đến tương lai thị trường bất động sản Việt Nam, ông Hiếu cho rằng, những tác động của sự kiện này đến thị trường bất động sản Việt Nam là không nhiều. Nó chủ yếu ảnh hướng đến tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán. Nhiều nhà đầu tư lo ngại khi đã sở hữu nhiều cổ phiếu của của doanh nghiệp bất động sản về khả năng phát triển của các doanh nghiệp này.

Ở góc nhìn khác, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam và Trung Quốc có nhiều nét tương đồng, song theo ông Hiển, tại Việt Nam, từ nhiều năm nay, Chính phủ đã có biện pháp kiểm soát tín dụng vào thị trường bất động sản.

Tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng đang được siết chặt. Con số này trước đây là 40%, hiện đã giảm chỉ còn 37%. Việc rút ngắn tỷ lệ vay này nhằm giúp đảm bảo an toàn hơn cho các ngân hàng và hệ thống tín dụng trên thị trường.

Hơn nữa, ông Hiển cho rằng, những khó khăn đối với thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu đến từ nguyên nhân khách quan do dịch bệnh khiến thị trường chậm thanh khoản. 

Hiện Chính phủ đang đẩy mạnh công tác tiêm vaccine để từng bước mở cửa nền kinh tế. Với những động thái mới này, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hồi phục nhanh chóng sau khi dịch bệnh được kiểm soát.

Thị trường bất động sản cần tránh lặp lại sự cố Evergrande

Dù không chịu ảnh hưởng nhiều từ câu chuyện của Evergrande, song theo nhiều chuyên gia, đây chính là bài học cảnh báo để Việt Nam tránh lặp lại sự cố “quả bom nợ” này trong tương lai. Nhất là khi thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ bùng nổ sau khi kiểm soát được dịch Covid-19.

Ông Hiếu cho rằng, cuộc khủng hoảng Evergrande là bài học lớn cho các nhà kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong việc phát hành trái phiếu. 

Hiện, các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn từ người dân bằng cách bán bất động sản hình thành trong tương lai và khách hàng đóng tiền theo tiến độ xây dựng. Cách làm này tương tự với cách mà các doanh nghiệp Trung Quốc sử dụng.

Trong trường hợp rủi ro, doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ, nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ. Vì thế, các cơ quan quản lý nhà nước cần rút ra bài học sau vụ việc của Evergrande. Nếu Việt Nam có một vài doanh nghiệp rơi vào tình trạng như Evergrande có thể sẽ tạo ra phản ứng dây chuyền rất nguy hiểm cho cả thị trường.

Do đó, ông Hiếu kiến nghị Bộ Tài chính, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước cần tăng cường công tác thanh kiểm tra tất cả trái phiếu mà các doanh nghiệp bất động sản phát hành, qua đó kịp thời chặn đứng những doanh nghiệp bất động sản không có thực lực, không đủ năng lực tài chính phát hành trái phiếu.

Mặt khác theo vị chuyên gia này, quy định về việc cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam đang tiềm ẩn nhiều rủi ro với người mua nhà và thị trường. 

Vừa qua, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các cam kết bảo lãnh của ngân hàng, song thực tế cho thấy, những quy định bảo lãnh này chưa phát huy tác dụng. Trong trường hợp doanh nghiệp chậm tiến độ, không thể xây dựng dự án, chưa có khách hàng nào được nhận bảo lãnh của ngân hàng.

Tại Mỹ và các nước phát triển, quy định bán nhà hình thành trong tương lai không được phép thực hiện. Các doanh nghiệp bất động sản không được huy động tiền của người dân để xây dựng dự án mà phải vay tiền của ngân hàng. Khi dự án được xây dựng xong, họ mới được phép mở bán cho người mua nhà.

Do đó, chính sách bán nhà hình thành trong tương lai của Việt Nam cần được nghiên cứu lại. Trước mắt, các cơ quan quản lý nhà nước và ngân hàng cần có quy định rõ ràng, cụ thể hơn về các cam kết bao nhiêu bảo lãnh bán bất động sản hình thành trong tương lai để bảo vệ người mua nhà, ông Hiếu nhận định.

Về phía các doanh nghiệp, vị chuyên gia này cho rằng, theo tính toán, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu ở mức 1:1 là an toàn nhất cho doanh nghiệp, 2:1 là có thể chấp nhận được, 3:1 là cao, 4:1 là rất cao, mức nguy hiểm và 5:1 là ngưỡng phá sản. 

Hiện, số nợ của Evergrande đã lên tới con số khổng lồ, 300 tỷ USD vượt 6 lần so với vốn chủ sở hữu chỉ 54 tỷ USD. Đây chính là bài học lớn cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. 

Các doanh nghiệp cần kiểm soát tốt về tài chính, dòng tiền và tỷ lệ vay nợ, tránh sử dụng đòn bảy tài chính quá lớn để lao vào tăng trưởng. Nếu không, khả năng phá sản sẽ là rất cao khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, mất thanh khoản.