Bài học từ Trung Quốc: Nguy cơ không thể cứu vãn bất động sản sau thắt chặt

Sau khi thắt chặt các điều kiện trên thị trường bất động sản khiến lĩnh vực “xương sống” với tăng trưởng của Trung Quốc rơi vào khủng hoảng nợ tại khu vực tư nhân, niềm tin người tiêu dùng giảm mạnh, quốc gia này đã buộc phải đảo ngược các biện pháp điều hành.

Đơn cử, lần đầu tiên, một số nhà phát triển bất động sản được hỗ trợ khai thác thị trường trái phiếu nội địa thông qua các công cụ phái sinh, giúp bảo vệ các nhà đầu tư khỏi thua lỗ trong trường hợp công ty phát hành vỡ nợ, từ đó huy động sự tham gia của nguồn vốn trong nước.

Các nhà chức trách địa phương đã tạo điều kiện dễ dàng hơn cho việc thế chấp, khuyến khích các bên cho vay tham gia vào hoạt động mua bán và sáp nhập trong lĩnh vực bất động sản, theo thông tin từ Caixin.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) giữa tháng này thông báo sẽ cắt giảm lãi suất cơ bản cho khoản vay kỳ hạn 5 năm – vốn là mức lãi suất tham chiếu đối với các khoản vay thế chấp mua nhà, từ 4,6% xuống còn 4,45%, ghi nhận mức cắt giảm mạnh nhất kể từ năm 2019.

Đây là vòng nới lỏng thứ ba đối với bất động sản Trung Quốc, sau đợt kích thích tài chính, cắt giảm lãi suất vào cuối năm 2008, và đợt cấp vốn giá rẻ từ ngân hàng trung ương nước này cho các địa phương cải tạo các khu ổ chuột vào nửa đầu 2016.

Những động thái mới nhất này gần như đi ngược lại nỗ lực kiểm soát giá nhà và giảm nợ trong ngành bất động sản Trung Quốc khoảng 3 năm trở lại đây. Vào thời điểm nửa cuối năm 2020, giới địa ốc nước này bắt đầu chao đảo khi các nhà cầm quyền ban hành chính sách 3 lằn ranh đỏ.

Theo đó, Trung Quốc đề ra yêu cầu cho vay đối với các doanh nghiệp bất động sản, bao gồm tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản ứng trước) tối đa 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100%, tỷ số thanh toán tiền mặt (tiền mặt trên nợ ngắn hạn) 1.

Những doanh nghiệp không đáp ứng được các yêu cầu trên sẽ bị hạn chế vay tiền từ ngân hàng. Theo tính toán của S&P, chỉ 6,3% nhà phát triển bất động sản Trung Quốc trong danh sách xếp hạng tổ chức này có thể đáp ứng đầy đủ vào thời điểm đó. 

Khi đó, Trung Quốc muốn gấp rút kiểm soát cho vay nhằm tránh rủi ro cho hệ thống ngân hàng, bởi lo ngại về tình trạng nợ chồng chất từng gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu hồi năm 2008. Các nhà chức trách nước này cũng lo lắng về tình trạng bong bóng, cũng như an sinh xã hội khi giá nhà tăng đáng kể trong khoảng hai thập kỷ qua.

Kết quả của những kiểm soát nghiêm ngặt là giá nhà tại Trung Quốc liên tục lao dốc, doanh số ảm đạm khiến thị trường bất động sản rơi vào u ám, ảnh hưởng trực tiếp đến tăng trưởng của nước này.

Đáng chú ý, chính sách siết chặt đến mức gần như bóp nghẹt tín dụng đã đẩy hàng loạt doanh nghiệp bất động sản của Trung Quốc rơi vào khủng hoảng thanh khoản, thậm chí vỡ nợ và phá sản.

Điển hình, China Evergrande – tập đoàn phát triển lớn thứ hai nước này – đã không thể trả hơn 300 tỷ USD cho các trái chủ, nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhà cung cấp, nhà thầu xây dựng và nhân viên. Cuộc khủng hoảng tiền mặt cũng khiến doanh nghiệp này không thể hoàn thành những dự án nhà ở và bàn giao nhà cho khách mua đã trả tiền trước.

Hàng loạt công ty địa ốc hàng đầu khác cũng rơi vào tình cảnh tương tự và bị hạ xếp hạng tín nhiệm, như Fantasia Holdings, Kaisa Group, Shimao Group và Sunac China Holdings.

Dù có những biện pháp kích thích mạnh mẽ thời gian gần đây, bất động sản Trung Quốc vẫn chưa có nhiều dấu hiệu phục hồi. Goldman Sachs mới đây đã nâng dự báo tỷ lệ vỡ nợ cho ngành này lên mức 31,6%, cao gần gấp đôi con số 19% trước đó.

Khối lượng giao dịch bất động sản hàng ngày trên 30 thành phố lớn của Trung Quốc vào tháng 5 đã giảm tới 50% so với cùng kỳ.

Thời gian qua, tại Việt Nam, nhiều ngân hàng đã hạn chế cho vay bất động sản, siết huy động vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp, nhiều biện pháp được áp dụng nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ khiến giá đất lên quá cao. Vài tháng gần đây, các sự vụ liên quan đến bất động sản, trái phiếu xuất hiện nhiều hơn, nên các lĩnh vực này liên tục vào “tầm ngắm”.

Dù vậy, không ít ý kiến chuyên gia cho rằng, không nên thắt quá chặt thị trường bất động sản, mà nên kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích.

Việc kiểm soát quá gắt gao sẽ có thể khiến doanh nghiệp phải dừng các hoạt động đầu tư, ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan.