Bất đồng về quy trình triển khai dự án nhà ở

Thời điểm nộp tiền sử dụng đất đối với dự án phát triển nhà ở là một trong những "điểm nóng" của buổi làm việc giữa lãnh đạo TP. HCM với các doanh nghiệp trên địa bàn được tổ chức mới đây. 

UBND TP. HCM đã đưa ra dự thảo giải quyết các khó khăn vướng mắc trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở. 

Cụ thể, đối với trường hợp nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, UBND TP. HCM đưa ra quy trình thực hiện dự án phát triển nhà ở giảm từ sáu bước xuống còn năm bước, như sau:

Bước 1: Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư.

Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Bước 4: Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

Bước 5: Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp phép xây dựng.

Gỡ hai nút thắt cho doanh nghiệp

Mục đích của quy trình năm bước này, theo lý giải của ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND TP. HCM, là để tháo gỡ hai nút thắt quan trọng cho doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, những dự án có đất hỗn hợp trước đây thường bị vướng ở khâu quy hoạch, tức là dự án được thực hiện theo quy trình phải đáp ứng điều kiện đất ở, có giấy chứng nhận, rồi mới tới vấn đề quy hoạch. Tuy nhiên, trong dự thảo lần này sẽ cho chỉ tiêu quy hoạch ngay từ đầu, không cần trải qua các khâu như trước.

Thứ hai, đối với những dự án sau khi có chỉ tiêu quy hoạch nhưng chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh thì theo quy định hiện tại, phải thu hồi, dẫn đến tất cả các khâu khác của dự án đều phải dừng.

"Tức là nhà đầu tư bỏ số tiền để mua miếng đất, ra được chỉ tiêu quy hoạch rồi. Bây giờ xin điều chỉnh và được đồng ý nhưng các cơ quan công quyền lại không hoàn thành các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung cho doanh nghiệp nộp dẫn đến việc dự án phải dừng vì chưa được cấp phép xây dựng" ông Hoan giải thích.

“Trong trường hợp này, dự án của doanh nghiệp không được cấp phép xây dựng là do nhà nước sai. Bởi vì các thủ tục nghĩa vụ tài chính là do nhà nước thực hiện chứ không phải doanh nghiệp. Doanh nghiệp còn mong được nộp tiền bổ sung nhanh, để dự án đáp ứng đủ các thủ tục và được cấp phép xây dựng”, ông Hoan nói thêm.

Vì vậy, trong dự thảo lần này, thành phố sẽ khắc phục bằng cách làm song song các thủ tục nghĩa vụ tài chính cùng với việc cấp phép xây dựng cho doanh nghiệp.

Tranh cãi về thời điểm nộp tiền sử dụng đất

Mặc dù hoan nghênh UBND TP. HCM đã giảm quy trình thực hiện dự án phát triển nhà ở xuống còn năm bước và thống nhất với nội dung bước 1, bước 2 và bước 3, nhưng ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), đã tranh luận về thứ tự, nội dung của bước 4.

Bước 4 quy định nhà đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư và cấp phép xây dựng. Ông Châu cho rằng, việc nộp tiền sử dụng đất trước giai đoạn thi công dự án là chưa phù hợp với các luật hiện hành và thực tiễn.

Cụ thể Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản dưới luật đều không quy định chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thi công các công trình của dự án.

Luật Đất đai chỉ quy định buộc chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trước khi bán nhà, bán nền nhà hoặc trước khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất trước khi huy động vốn và bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trên thực tế, thủ tục xác định giá đất do Sở Tài nguyên và môi trường chủ trì. Thẩm định giá đất, xác định giá đất do Hội đồng xác định giá đất thành phố thuộc Sở Tài chính chủ trì. Sau khi được Hội đồng thẩm định thông qua mới trình lên UBND thành phố ký xác định tiền sử dụng đất của dự án.

"Tuy nhiên quá trình xác định giá đất, thẩm định giá đất còn nhiều nhiêu khê, hồ sơ trả lên trả xuống", ông Châu nói và dẫn chứng, có trường hợp Sở Tài nguyên và môi trường báo cáo Sở Tài chính rồi bị trả lại, chứ chưa ra Hội đồng thẩm định giá ngay.

"Quy trình vòng vo như vậy khiến doanh nghiệp mất từ hai đến năm năm, thậm chí có những dự án phải chờ lâu hơn nữa", ông Châu nhấn mạnh.

Sau khi xác định được giá đất, doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được cấp phép xây dựng. Do đó, từ thời điểm có giấy phép xây dựng, doanh nghiệp mất thêm khoảng ba năm nữa để hoàn thành dự án.

"Tức là, nếu thực hiện theo quy trình năm bước mà UBND thành phố đưa ra, trong đó xác định nộp tiền sử dụng đất ở bước thứ 4 thì vốn của doanh nghiệp sẽ bị chôn từ năm đến bảy năm", ông Châu nhận xét.

Trong cơ cấu vốn của dự án xây dựng nhà ở, ngoài chi phí quản lý vốn và giải phóng mặt bằng, tiền sử dựng đất chiếm tỷ lệ khá lớn nên việc "chôn" khoản tiền khá lớn trong thời gian lâu sẽ làm tăng chi phí đầu tư của dự án, đẩy giá nhà lên cao và cuối cùng người mua nhà sẽ phải chịu khoản chi phí này, vị đại diện cho các doanh nghiệp bất động sản của thành phố khẳng định.

Để khắc phục việc này, ông Châu kiến nghị thay đổi thứ tự, nội dung của bước 4 và bước 5 theo hướng: Bước 4 là công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng; và bước 5 là xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất theo quy định, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

HoREA đưa ra kiến nghị quy trình thực hiện năm bước đối với những dự án nhà ở mà nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp như sau:
(1) Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo qui định của Luật Đầu tư; giao Sở Kế hoạch Đầu tư phối hợp cùng Tổ chuyên gia.
(2) Lập qui hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo qui định của Luật Quy hoạch đô thị; giao Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì.
(3) Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo qui định của Luật Đất đai; giao Sở Tài nguyên Môi trường tổ chức thực hiện.
(4) Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng, giao Sở Xây dựng tổ chức thực hiện.
(5) Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định; giao Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính tổ chức thực hiện.

Khó thực hiện đề xuất của HoREA?

Trước những đề xuất của HoREA, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường cho rằng, để giảm thời gian từ bước tính tiền sử dụng đất đến bước xây dựng, Sở sẽ rà roát toàn bộ quy trình, giải quyết những điểm làm chậm và ra chứng thư trong vòng 33 ngày.

Ông Lê Hòa Bình, Giám đốc Sở Xây dựng cho rằng, năm 2016 thành phố đã có văn bản xin ý kiến Thủ tướng và nếu Thủ tướng đồng ý thì việc chuyển qua làm theo quy trình của Hiệp hội đề xuất là được, vì để có đất ở thì sẽ làm bước công nhận chủ đầu tư, còn nghĩa vụ tài chính sẽ thực hiện song song.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, do luật không quy định về thời điểm nộp tiền sử dụng đất nên công chức cũng không biết lúc nào thu tiền, dẫn tới khó làm các bước tiếp theo, vì nộp tiền sử dụng đất rồi mới được làm các quy trình tiếp.

Theo lập luận của ông Trung, nếu xác định thời điểm nộp tiền sử dụng đất trong vòng 33 ngày kể từ khi ra chứng thư, thì đối với dự án vướng đất công xen cài vẫn không xác định được giá trị tiền sử dụng đất và khi đó lại phải xác định lại tiền sử dụng đất từ đầu nên rất mất thời gian, chi phí của doanh nghiệp. 

Vấn đề ông Trung nêu ra cũng là vướng mắc khiến hàng trăm dự án có đất công xen cài ở TP. HCM đang bị ách tắc. Theo đó, những dự án bất động sản có đất do Nhà nước quản lý là kênh mương, đường đi... nằm rải rác trong dự án, đều bị tắc do theo quy định hiện hành, muốn giao đất cho doanh nghiệp phải qua đấu giá đất, trong khi những thửa đất này có hình dạng bất định và không thể lập dự án đấu giá riêng.

Từ đó, ông Trung đề xuất thành phố kiến nghị Chính phủ cho phép những dự án có đất xen cài không thuộc ranh, thửa và có diện tích dưới 1.000m2 thì có thể định giá đất và giao đất cho nhà đầu tư vì "hiện định giá của chúng ra cũng rất sát và không có gì lo". Đối với dự án có diện tích đất công xen cài trên 1.000m2 thì có thể tính đến giải pháp khác hoặc khoanh vùng lại.

Đại diện HoREA đề xuất, đối với những dự án có đất công xen cài với diện tích trên 1.000m2 có thể "dồn điền đổi thửa", tức là gom lại và đổi lấy mảnh đất khác trong dự án để chuyển lại cho nhà nước quản lý. Nếu doanh nghiệp muốn sở hữu đất này thì phải tham gia đấu giá.

Tuy nhiên, ông Võ Văn Hoan cho rằng, xác định nghĩa vụ tài chính theo quy trình của HoREA đề xuất sẽ khó thực hiện vì nếu nhà nước chưa cấp giấy chứng nhận thì doanh nghiệp không làm được gì. 

"Mà muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đó là trình tự đương nhiên. Khi có giấy chứng nhận rồi doanh nghiệp mới triển khai dự án được. Cho nên, về quản lý, Nhà nước không thể buông nghĩa vụ tài chính cho khâu sau", ông Hoan khẳng định.

Theo ông Hoan, nếu để nghĩa vụ tài chính ở bước 5 sẽ dẫn đến tình trạng doanh nghiệp không đủ tư cách để làm nhà đầu tư của dự án vì doanh nghiệp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hơn nữa, nếu để nghĩa vụ tài chính ở bước thứ 5 sẽ dẫn đến tình trạng doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất. Nếu vậy thì cơ quan quản lý Nhà nước không thể gánh chuyện này với các cơ quan kiểm toán.

"Việc nữa là doanh nghiệp cũng chưa biết mình phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất, vậy bài toán giá thành của dự án thế nào? Rồi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng thế nào được?", ông Hoan đặt lại vấn đề.