Bỏ phương pháp thặng dư: Định giá đất càng đi vào ngõ cụt

Những thiếu khuyết về thông tin trên thị trường bất động sản đã dẫn tới kết quả định giá đất bằng phương pháp thặng dư bộc lộ nhiều hạn chế. Ảnh: Hoàng Anh.

Tranh cãi trái chiều

Theo ông Nguyễn Quang Hùng, Tổng giám đốc Công ty CP Tài chính Viicy Việt Nam, hiện nay mỗi phương pháp định giá đất đều có những điều kiện áp dụng khác nhau cho mỗi thửa đất. Phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập là cách xác định giá đất cho các thửa đất đang sử dụng ở thời điểm hiện tại. Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất cho các thửa đất trong tương lai.

Do đó, việc định giá đất không thể đánh đồng áp dụng giữa các phương pháp dùng cho tương lai và hiện tại. Công tác định giá đất tại các dự án đang gặp ách tắc rất lớn, việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ càng làm cho định giá đất "đi vào ngõ cụt".

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Văn Ngoãn, Tổng giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá Nova cũng cho rằng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chỉ đưa ra ba phương pháp so sánh, thu nhập, hệ số; loại bỏ phương pháp thặng dư và cho rằng với ba phương pháp trên là đủ công cụ mang tính bao trùm thỏa mãn cho việc định giá tất cả các loại đất khác nhau ở Việt Nam. Tuy nhiên, chỉ ba phương pháp này là chưa đủ.

Ba phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh không thể bao hàm trường hợp định giá đất có mục đích sử dụng đất thay đổi trong tương lai gần, thửa đất có phương án sử dụng khác với đặc điểm hiện trạng (là trường hợp phổ biến khi thực hiện định giá đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính).

Khẩn trương tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất

Phân tích kỹ hơn về điều này, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, phương pháp thặng dư được xuất phát từ cơ sở lý luận là giá trị hiện tại của tài sản sau khi lấy sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Thực tiễn định giá đất đã chứng minh đây là phương pháp không chỉ phù hợp với thông lệ quốc tế mà còn rất phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt Nam. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này, mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Nguyên nhân là do loại đất có tiềm năng phát triển không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện ít nhất phải có 3 tài sản so sánh, trừ trường hợp cá biệt) nên không thể áp dụng phương pháp so sánh để định giá.

Còn đối với phương pháp thu nhập, đây là phương pháp đã xác định được thu nhập trong tương lai với giả thiết thu nhập là ổn định, là vĩnh viễn, rủi ro của thu nhập có trong tương lai là cố định, còn phương pháp thặng dư lại ngược lại. Vì thế, nội dung tính toán cấu thành nên thu nhập của hai phương pháp là khác nhau.

Đặc biệt, phương pháp thu nhập sử dụng tỷ suất vốn hóa là thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập có được và giá trị của tài sản; còn phương pháp thặng dư sử dụng tỷ suất chiết khấu như là một tỷ lệ sinh lợi tối thiểu mà nhà đầu tư đòi hỏi khi thực hiện dự án đầu tư.

Điều đó có nghĩa là mẫu số của một thương số để tìm ra giá đất là khác nhau, dẫn đến giá đất khác nhau, làm sai lệch kết quả định giá đất theo mục đích sử dụng đất. Do vậy, không thể lấy phương pháp thu nhập áp đặt thay cho phương pháp thặng dư.

Trong khi Bộ Tài nguyên và môi trường lý giải nguyên nhân bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất là tiềm ẩn nguy cơ thất thoát ngân sách do sai số quá lớn, nhưng ông Ngoãn lại nhấn mạnh, việc khai tử phương pháp này còn tiềm ẩn khả năng thất thoát ngân sách lớn hơn nhiều.

Việc vận dụng ba phương pháp so sánh, thu nhập hay hệ số điều chỉnh là không phù hợp và không thể thực hiện ở nhiều dự án. Việc cố tình áp dụng phương pháp này có thể dẫn đến giá đất được tính toán sai lệch, thấp so với tiềm năng phát triển, hàm chứa nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, nếu áp dụng phương pháp thặng dư, cơ quan soạn thảo luật cho rằng, việc tính tổng doanh thu phát triển giả định tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá.

Các yếu tố giả định phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người định giá đất và các thông tin thu thập, do đó không phản ánh được nguyên tắc thị trường như giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai, tỷ lệ lấp đầy, lãi suất ngân hàng.

Ngoài ra còn có có biến số ảnh hưởng đến định giá như thời gian xây dựng, tỷ lệ xây dựng theo từng năm, chi phí dự phòng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro, chi phí quảng cáo, bán hàng...

Đây là một nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua tại các địa phương và gây nguy hiểm cho cán bộ làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể.

Làm thế nào khắc phục?

Phương pháp thặng dư được nhiều người coi là kết quả tính toán của nó chủ yếu dựa vào sự giả định nên kết quả thiếu chính xác nhưng ông Thoả cho rằng "đây là một sai lầm về khoa học thẩm định giá bởi phương pháp này được coi là giả định nhưng lại không phải là giả định vì để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý như quy hoạch, cấp phép... Bên cạnh đó, các dữ liệu thị trường khách quan đã có, chứ không phải là các dữ liệu tính toán có áp đặt vô căn cứ.

Phương pháp này hiện được áp dụng phổ biến trong việc định giá các lô đất có tiềm năng phát triển. Vướng mắc chủ yếu là do việc thu thập thông tin để tính toán cụ thể doanh thu phát triển và chi phí còn hạn chế, sự thiếu minh bạch trong công khai tài chinh của các doanh nghiệp.

Băn khoăn cơ chế xác định giá đất

Còn theo ông Ngoãn, những thiếu khuyết về thông tin trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã dẫn tới kết quả định giá đất bằng phương pháp thặng dư bộc lộ nhiều hạn chế. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý cần có những giải pháp tháo gỡ để nâng cao tính chính xác trong khâu thu thập thông tin khi sử dụng phương pháp thặng dư hơn là “khai tử” phương pháp này.

Để khắc phục những hạn chế của phương pháp thặng dư trong xác định giá đất hiện nay, nhiều ý kiến từ phía cơ quan thẩm định giá cho rằng ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định, hướng dẫn cụ thể việc tính toán các yếu tố khác hình thành doanh thu dự án bao gồm thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê; các tỷ lệ chi phí hoạt động so doanh thu.

Việc bổ sung quy định này sẽ tạo sự nhất quán trong việc tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất có tiềm năng phát triển tại địa phương, dễ dàng cho việc kiểm tra và phê duyệt giá của hội đồng định giá đất. Các cơ quan quản lý nhà nước của ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn toàn có khả năng thực hiện được việc này.

Mặt khác, theo ông Thoả, dù áp dụng phương pháp định giá nào thì cũng không thể kỳ vọng sẽ cho ra một kết quả giá thị trường chính xác hoàn toàn mà chỉ là một kết quả “ước tính” giá thị trường.

Nguyên nhân là do thẩm định giá là một khoa học ước tính giá trị và đặc trưng của đất đai khác với những tài sản khác. Đất đai là “tài sản đặc biệt” không do con người tạo ra, nên không thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn có của nó.

Tranh cãi bỏ hay giữ định giá đất theo phương pháp thặng dư

Vẫn tù mù bài toán xác định giá đất theo giá thị trường

Việc cần làm nếu muốn định giá đất theo giá thị trường

Băn khoăn cơ chế xác định giá đất

'E ngại, sợ trách nhiệm' khi định giá đất

Ý kiến độc giả

Gửi ý kiến độc giả

Họ và tên

Địa chỉ email

Nội dung

Mã bảo mật

Nhập lại Gửi bình luận

Tin cùng chuyên mục

Thủ tướng yêu cầu ‘năm bảo đảm, ‘năm đẩy mạnh’

Lo Luật thuế giá trị gia tăng sửa đổi làm mất sức cạnh tranh

Mekong Capital chọn người dám thử, dám sai

Giá cà phê tăng tốc, doanh nghiệp trở tay không kịp

Tin nổi bật

Vướng mắc cuối cùng tại Sacombank

Lãnh đạo Sacombank cho biết, ngân hàng đang thực hiện đề án tái cơ cấu sau sáp nhập, còn vướng mắc cuối cùng liên quan đến phương án xử lý cổ phiếu ông Trầm Bê, hiện đã trình NHNN và đang chờ phê duyệt.

VPBank kỳ vọng bứt phá trong hai năm tới

Sau 2 năm chững lại, VPBank đặt ra kế hoạch năm 2024 bứt phá với mục tiêu tăng trưởng tín dụng và lợi nhuận tham vọng.

Đoạn tuyệt ma túy, Sin Suối Hồ nuôi mộng làm giàu từ du lịch

Là bản thuần nông nghèo khó, cách trở, Sin Suối Hồ từng bước mò mẫm, tự học, làm du lịch cuốn chiếu theo nhu cầu khách và khả năng từng nhà.

Cách Đông Tây Land phòng thủ và ứng phó với biến động thị trường

Không chờ bất động sản hồi phục, ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land cho rằng, doanh nghiệp cần học cách thích nghi với mọi bối cảnh thị trường.

Vietjet tăng trưởng vượt trội trong quý I/2024

Vượt qua khó khăn chung của ngành hàng không về sự thiếu hụt tàu bay, Công ty CP Hàng không Vietjet (HOSE: VJC) đã ghi nhận kết quả kinh doanh vượt trội trong quý I/2024, tạo sức bật mạnh mẽ cho cả năm.

Chung cư, đất nền đua nhau tăng giá

Kết thúc ba tháng đầu năm, các phân khúc chung cư, đất nền và nhà ở riêng lẻ đang “không ai chịu thua ai” về mức tăng giá lẫn lượng giao dịch.

Cao tốc Cam Lâm - Vĩnh Hảo: Cú huých cho du lịch biển

Các thành phố du lịch biển Nam Trung bộ sẽ được hưởng lợi rất lớn khi đoạn cao tốc cuối cùng nối TP. HCM với Nha Trang được đi vào hoạt động, rút ngắn thời gian di chuyển chỉ còn từ 4-5 giờ, giảm gần một nửa thời gian so với trước đây.

Hiểu đúng về việc giá vé máy bay tăng cao

Không thể đổ lỗi cho các hãng khi giá vé máy bay tăng cao, bởi giá vé máy bay nội địa vẫn nằm trong khung giá đã được nhà nước quy định.

Ngôi sao đang lên của thị trường công nghệ giáo dục Việt Nam

Hiện startup Vuihoc của Việt Nam đã có hơn 300.000 học sinh đang theo học, hơn 2 triệu lượt tải, tập trung vào lĩnh vực giáo dục trực tuyến với mục đích mang lại trải nghiệm học tập cá nhân hoá và tối ưu theo nhu cầu học tập của từng học sinh.

Những lựa chọn khác biệt ở PAN Group

Bất chấp những ý tưởng đổi mới có thể không mang lại hiệu quả ngắn hạn, cần tới đòn bẩy tài chính và có thể đẩy chi phí lãi vay tăng lên, ban lãnh đạo PAN Group tin rằng tập đoàn đang đi đúng hướng và tận dụng cơ hội trong gian khó.

Bỏ phương pháp thặng dư: Định giá đất càng đi vào ngõ cụt

TheLEADERKhông phủ nhận những tồn tại của phương pháp thặng dư trong định giá đất nhưng các công ty thẩm định giá cho rằng, cơ quan soạn thảo luật cần tìm cách khắc phục, thay vì loại bỏ hoàn toàn phương pháp này.

Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị - TheLEADER - Cơ quan báo chí của Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD)