Tác giả Sanghoon Jung (Đại học Gachon) và Jae Seung Lee (Đại học Hongik) của Hàn Quốc trong bài viết “Các nhà phát triển Hàn Quốc tại Việt Nam: Cơ chế phát triển bất động sản quy mô lớn xuyên quốc gia và những kế hoạch” nằm trong khuôn khổ “Chương trình Phát triển đô thị và nông thôn bền vững” đã gợi ý nhiều góc tiếp cận về việc đầu tư các dự án bất động sản của nhà đầu tư Hàn Quốc tại Việt Nam.
3 siêu dự án bất động sản tỷ đô của người Hàn
Tại ba thành phố lớn nhất cả nước Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM đều xuất hiện các dự án bất động sản quy mô lớn của Hàn Quốc có thể kể đến như khu đô thị Splendora tại Hà Nội, khu đô thị mới quốc tế Đa Phước tại Đà Nẵng và khu đô thị GS Metrocity Nhà Bè tại TP. HCM.
Khu đô thị mới Splendora có quy mô 264 ha nằm trên địa bàn các xã An Khánh, Lại Yên, Song Phương, Vân Canh, Hà Nội. Dự án do Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) và Công ty Xây dựng Posco E&C (Hàn Quốc) đồng hợp tác đầu tư với tổng số vốn 2,57 tỷ USD.
Phối cảnh sự án Khu đô thị Splendora. Nguồn: Posco E&CKế hoạch tổng thể của Splendora được thiết kế bởi các công ty Hàn Quốc. Điểm nổi bật của dự án này là các công trình như tháp trung tâm 75 tầng, công viên hồ điều hòa, biệt thự đẳng cấp...
Cách bố trí của Splendora có nét tương đồng với Khu kinh doanh quốc tế Songdo tại Hàn Quốc, cũng được phát triển bởi POSCO E&C. Trên thực tế, POSCO cũng tuyên bố ngay từ đầu rằng sẽ có những bài học kinh nghiệm từ dự án Songdo được áp dụng cho dự án này.
Giai đoạn đầu của Splendora đã được khởi công trong năm 2008 nhưng trải qua gần 10 năm, dự án trải qua bao thăng trầm, chậm tiến độ...
Dự án thứ hai là khu đô thị Nhà Bè tại TP. HCM do GS E&C, công ty con về kỹ thuật và xây dựng thuộc Tập đoàn GS của Hàn Quốc phát triển.
Dự án tọa lạc tại vị trí cách trung tâm khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng khoảng 3 km về phía nam dọc tuyến đường cao tốc kết nối trung tâm thành phố đến Khu Công nghiệp Hiệp Phước.
Không giống như Splendora, công ty phụ trách dự án này không liên quan tới doanh nghiệp trong nước. Giám đốc điều hành của GS E&C đã phản đối việc thành lập liên doanh với các công ty trong nước vì ông lo lắng nguy cơ xung sẽ nảy sinh từ việc tạo ra một thực thể như vậy.
Do sự vắng mặt của đối tác trong nước nên các thủ tục về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quá trình phê duyệt của Chính phủ với dự án Nhà Bè kéo dài hơn so với dự án Splendora.
Thiết kế dự án được thực hiện bở các công ty thiết kế Hàn Quốc. Hai kế hoạch chi tiết (1/500 và 1/2000) đã được phê duyệt trong năm 2008. Đến năm 2011, GS đã có giấy chứng nhận sử dụng đất hơn 1/3 tổng diện tích dự án. Các công trình dân dụng liên quan hiện đang được xây dựng.
Trường hợp thứ 3 là dự án Khu đô thị Đa Phước ở Đà Nẵng được phát triển bởi Daewon Construction, một công ty tương đối nhỏ so với POSCO và GS E&C. Dự án bắt đầu vào đầu những năm 1990 với đề xuất của Daewoo nhằm lấy lại khách sạn Seafront và phát triển một sân golf, nhưng đã bị đình chỉ sau khi Daewoo sụp đổ.
Daewon sau đó đã tiếp quản dự án và đề xuất một kế hoạch thay thế để phát triển một khu đô thị có hình lưỡi liềm.
Kế hoạch ban đầu của Daewon (trái) và thay đổi gần đây (phải) cho dự án Đa Phước. Nguồn: Daewo E&CĐã có những thay đổi trong kế hoạch, và kế hoạch gần đây đã phân chia đất theo kiểu nhà ở để xây dựng mỗi loại trong từng giai đoạn theo thứ tự sau: biệt thự, nhà phố, căn hộ và nhà ở hỗn hợp. Kế hoạch này được đưa ra dựa trên kế hoạch tài chính của công ty. Việc cải tạo cho xây dựng biệt thự tại dự án đã được hoàn thành.
Tuy nhiên, dự án mới hoàn thiện cơ bản một phần hạ tầng thì Daewon đã bán lại cho đối tác Việt Nam.
Đâu là điểm tương đồng?
Mặc dù ba dự án này có vẻ khác nhau, nhưng trên thực tế lại có khá nhiều điểm tương đồng. Có thể rút ra một số điểm chung dưới đây.
Xung đột với chính quyền địa phương về công trình công cộng
Một điểm tương đồng giữa các dự án này là việc cung cấp không đầy đủ các tiện nghi công cộng. Mục đích của các nhà phát triển bất động sản tư nhân là tối đa hoá lợi nhuận và giảm rủi ro tài chính, do vậy việc giao đất cho các dịch vụ công như công viên và trường học sẽ nâng cao tính sống động của các khu vực mới phát triển nhưng lại giảm thiểu cơ hội kiếm lời từ bán nhà ở trên đất.
Một vấn đề khác là ai sẽ trả chi phí xây dựng. Chính quyền thành phố cũng như các nhà phát triển Hàn Quốc đều không sẵn sàng chi trả các chi phí liên quan đến các công trình công cộng.
Vì vậy, trong quá trình thay đổi kế hoạch, các nhà phát triển cố gắng giảm thiểu quỹ đất dành cho công viên và các công trình công cộng khác. Do đó, căng thẳng vô hình tồn tại giữa các nhà phát triển bất động sản tư nhân Hàn Quốc và Chính phủ Việt Nam liên quan đến việc cung cấp các tiện nghi và tiện ích công cộng.
Việc bỏ qua các cơ sở công cộng trong các dự án bất động sản không chỉ giới hạn ở các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà phát triển trong nước cũng không muốn cung cấp các công trình công cộng nhằm giảm thiểu các chi phí liên quan. Đây là một đặc điểm phổ biến của những nhà phát triển bất động sản chịu ảnh hưởng bởi các xu hướng tự do hóa mới ở nhiều nước.
Đầu tư bất động sản xuyên quốc gia có nhiều rủi ro. Sự khác biệt về văn hoá và ngôn ngữ kinh doanh, như cũng như hệ thống pháp luật kém được thiết lập ở các nước đang phát triển gây gánh nặng cho các nhà phát triển nước ngoài. Điển hình là thất vọng của Daewoo với Bắc Hà Nội.
Tại Việt Nam, chính quyền các thành phố phản ứng một cách thụ động với các lực lượng thị trường. Các nhà phát triển bất động sản tư nhân chiếm ưu thế và họ có thể dễ dàng thay đổi kế hoạch nhằm phục vụ cho mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận. Việc thiếu năng lực lập kế hoạch và sáng kiến sẽ dẫn đến thất bại trong việc điều tiết sự phát triển đô thị với các cơ sở và tiện ích công cộng nghèo nàn.
Với các quốc gia có năng lực tài chính hạn chế, đầu tư nước ngoài là một nguồn lực quan trọng cho quá trình đô thị hóa. Tuy nhiên, nếu không có phương pháp kiểm soát thích hợp, các khoản đầu tư đó có thể dẫn đến việc thiếu đi các công trình công cộng thích hợp, ảnh hưởng đến phát triển bền vững của đô thị.
Xây biệt thự trước, căn hộ sau
Động thái này xuất phát từ bối cảnh thị trường căn hộ trong nước hiện chưa chín muồi và tâm lý người Việt xưa nay vẫn chuộng "nhà gắn liền với đất”. Cả ba dự án đều bắt đầu quá trình phát triển theo từng giai đoạn, trong đó biệt thự cho dân cư có thu nhập cao được cung cấp đầu tiên, tiếp theo là căn hộ trung và cao tầng. Chiến lược chung trong ba dự án là chờ cho đến khi thị trường căn hộ phát triển, và quản lý dòng tiền bằng việc bán biệt thự trong giai đoạn đầu.
Đặc điểm này thể hiện rõ nét nhất tại dự án khu đô thị Đa Phước vì nhà phát triển dự án này không phải doanh nghiệp lớn và vì thế khả năng chống chịu những khoản đầu tư dài hạn kém hơn. Hình thức đô thị này là kết quả của những nỗ lực để giảm thiểu rủi ro tài chính và tối đa hóa lợi nhuận.
Xây biệt thự đầu tiên và căn hộ sau này có thể coi là một chiến lược để thích ứng với thực tế thị trường bất động sản trong nước, nhưng nó sẽ bóp méo hình thức đô thị. Phát triển đô thị lại được xác định là không phục vụ sự tiện lợi và hoạt động của người dân, mà là giúp tối đa hoá lợi nhuận của nhà phát triển.
Sự tham gia của các công ty thiết kế Hàn Quốc
Trong cả ba dự án trên, các công ty Hàn Quốc đều tham gia vào quá trình thiết kế. Năng lực của các công ty thiết kế Hàn Quốc đã tăng đáng kể nhờ tham gia vào quá trình phát triển đô thị tại quốc gia này. Những công ty này cũng có những lợi thế về chi phí hoạt động với dịch vụ tương đối rẻ.
Mặc dù một số công ty quốc tế có tham gia vào quá trình thiết kế, nhưng các công ty Hàn Quốc vẫn kiểm soát chính về thiết kế tổng thể trong mọi trường hợp, trong khi các công ty thiết kế Việt Nam tham gia vào các dự án như tư cách nhà thầu phụ.
