Men say đô thị ở Bắc Ninh: Hưng phấn hay bong bóng?

Đổ xô về Bắc Ninh

Một tỉnh được biết đến như trung tâm công nghiệp và chế xuất của miền Bắc, Bắc Ninh đang chứng kiến một làn sóng phát triển bất động sản đô thị chưa từng có.

Từ đầu năm tới nay, tỉnh Bắc Ninh đã lựa chọn được chủ đầu tư bảy dự án khu đô thị với vốn đầu tư ngót 3,8 tỷ USD, một con số gây chú ý với giới quan sát, khi xét đến diện tích và nội lực kinh tế hạn chế của địa phương này.

Trong danh sách các nhà phát triển được lựa chọn thông qua đấu thầu, xuất hiện hàng loạt tên tuổi lớn của thị trường địa ốc, bao gồm Vingroup, Sun Group, Vinaconex, Xuân Cầu Holdings, Taseco Land và Him Lam.

Gần nhất, liên danh Công ty CP Đầu tư bất động sản Taseco (Taseco Land) – Công ty CP HNG Holdings trúng thầu dự án khu đô thị mới tại thành phố Từ Sơn có diện tích 30,5ha, tổng vốn đầu tư 2.500 tỷ đồng.

Cùng ở Từ Sơn, Công ty CP đầu tư xây dựng Ánh Dương Hạ Long được lựa chọn là nhà đầu tư dự án khu đô thị quy mô hơn 20,5ha, tổng mức đầu tư khoảng 2.933 tỷ đồng.

Nổi trội hơn cả về quy mô lẫn giá trị, là các dự án được chấm cho những tên tuổi hàng đầu như Vingroup, Sunshine Homes, Vinconex hay Sun Group.

Tại khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh, loạt “ông lớn” trong ngành bất động sản đã được lựa chọn triển khai các phân khu thành phần với tổng mức đầu tư lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng.

Vingroup là đơn vị đảm nhận phát triển khu 1, có quy mô lên tới 277 ha, với tổng mức đầu tư khoảng 41.270 tỷ đồng. Bên cạnh đó, liên danh Hòa An – Xuân Đỉnh được giao thực hiện tiểu khu 3.1, rộng 48 ha, với vốn đầu tư hơn 10.120 tỷ đồng. Trong khi đó, tiểu khu 3.2, có diện tích 48,5 ha và tổng vốn khoảng 17.340 tỷ đồng, được giao cho King’s Land – liên doanh giữa Vinaconex và Vinacominland.

Ở vai trò kiến tạo, phát triển bất động sản du lịch, văn hóa, Sungroup nắm quyền triển khai hai dự án khu đô thị mới, du lịch sinh thái, vui chơi giải trí với tổng diện tích gần 500ha tại huyện Tiên Du và thành phố Từ Sơn, tổng vốn đầu tư khoảng 30.800 tỷ đồng.

Xuân Cầu Holdings cũng hòa cùng dòng đầu tư dồn dập vào Bắc Ninh qua kênh đấu thầu với dự án đô thị nghỉ dưỡng và dịch vụ giải trí quy mô gần 85ha, tổng vốn đầu tư khoảng 13.680 tỷ đồng.

Tương tự, Him Lam và Phú Điền đang trong cuộc đua giành quyền đầu tư triển khai các dự án đô thị mới với quy mô từ vài chục tới hàng trăm hec-ta, tổng vốn đầu tư dao động từ 13.600 tỷ đồng đến ngót 16.800 tỷ đồng.

Bảy dự án đô thị với quy mô vài trăm héc-ta, giá trị khoảng 100.000 tỷ đồng thực sự là con số lớn với Bắc Ninh – một địa phương có diện tích thuộc hàng nhỏ nhất cả nước và nội lực chủ yếu đến từ công nghiệp, chế xuất.

Trong bối cảnh sáp nhập địa giới hành chính, một địa phương diện tích thuộc hàng nhỏ và chủ yếu phát triển mạnh về công nghiệp nhẹ, chế xuất như Bắc Ninh đón nhận hàng loạt các chủ đầu tư nhóm đầu thị trường địa ốc tìm về là một tín hiệu đáng chú ý.

Cơ hội phát triển song hành cạm bẫy thị trường

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, Bắc Ninh và Bắc Giang chính thức sáp nhập mở ra dư địa, không gian phát triển rộng hơn với một tỉnh có diện tích nhỏ như Bắc Ninh.

Bên cạnh đó, Bắc Ninh và Bắc Giang xưa nay vẫn là địa chỉ thu hút bất động sản công nghiệp, nhất là Bắc Giang gần đây trở thành ngôi sao trong đóng góp ngân sách quốc gia. Với việc đón nhận Bắc Giang, tỉnh Bắc Ninh sẽ gia tăng sức mạnh và thể hiện rõ vai trò, giá trị của đô thị vệ tinh thông qua tiếp giáp Hà Nội, cộng thêm góp sức của Quốc lộ 1 giúp kết nối với cửa khẩu Hữu Nghị.

Ở chiều ngược lại, Hà Nội hiện đang ‘đất chật người đông’, nên ngày càng nhiều người tìm ra các khu vực tiệm cận, trong đó có Bắc Ninh để tìm không gian phát triển, sinh sống rộng rãi hơn. Giá trị bất động sản ở Bắc Ninh đang ở mức độ hợp lý hơn với một đại bộ phận - so với ở Hà Nội.

Dẫu vậy, chuyên gia này khuyến cáo, để tránh tình trạng nguồn cung lớn hơn cầu trong bối cảnh hàng loạt dự án đô thị đang sẵn sàng triển khai thời gian tới, nhà đầu tư cần tìm hiểu, nghiên cứu thị trường, tránh tình trạng đầu tư ồ ạt, hệ quả là có thể dẫn tới đóng băng thị trường, bỏ hoang, lãng phí.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhìn nhận, Bắc Ninh có nhiều chất liệu để phát triển hệ thống du lịch với nhiều nét văn hóa đặc sắc. Quan trọng hơn, với việc nằm sát Thủ đô, cộng thêm hệ thống kết nối hạ tầng cơ bản hoàn thiện nên Bắc Ninh trở thành điểm đón đầu tiên đáp ứng nhu cầu dịch vụ du lịch văn hóa.

Bên cạnh đó, một loạt các đường vành đai lớn đang được đầu tư chạy qua Bắc Ninh – kết nối với các địa phương xung quanh Hà Nội cũng là một lợi thế rất lớn cho tỉnh.

Đáng chú ý, về việc đồng thời triển khai hàng loạt dự án đô thị quy mô lớn trong thời gian tới của Bắc Ninh, TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận có thể xảy ra khả năng bội thực nguồn cung bất động sản.

Nhưng cũng cần nhắc lại, với hạ tầng hoàn thiện, giúp việc kết nối với Thủ đô rất dễ dàng, Bắc Ninh trở thành phễu hấp thụ nguồn cầu bất động sản từ Hà Nội. Điều này càng thuận lợi với Bắc Ninh khi Hà Nội đang hạn chế quỹ đất phát triển đô thị trong trung tâm, thay vào đó là khuyến khích giãn ra vùng vệ tinh – dù dân số cơ học và thu nhập kinh tế người dân đang ngày càng cao.

Cơ hội hấp thụ làn sóng mang tên ‘cư dân Thủ đô’ tìm về các địa phương gần sát Hà Nội và được quy hoạch tốt, hạ tầng giao thông hoàn thiện như Bắc Ninh, Hưng Yên hay Hà Nam là rất rõ.

"Tuy nhiên, nếu không tính toán kỹ điểm rơi thị trường – tạm hiểu là khi các chủ dự án đã sẵn sàng sản phẩm nhưng lực cầu từ giới đầu tư, khách hàng chưa tương xứng thì việc dư cung vẫn sẽ xảy đến,", ông Đính lưu ý.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản cho biết, Bắc Ninh hiện tại sẽ quy hoạch lại hạ tầng sau khi sáp nhập Bắc Giang.

Trong bối cảnh đó, đối với những dự án đã được phê duyệt, đăng ký vốn trước khi việc sáp nhập được Quốc hội chính thức bấm nút thông qua sáng 12/6, chắc chắn sẽ có sự thay đổi ít nhiều trong kế hoạch của nhà đầu tư.

Hiện tại, sức cầu ở thị trường bất động sản Bắc Ninh chủ yếu là đầu cơ. Khối FDI, các dự án khu công nghiệp sẽ không tiếp cận các dự án nhà ở thương mại. Trong khi đó, Bắc Ninh đang dư thừa dự án nhà ở xã hội. Một thực tế là, hạ tầng nhà ở của Bắc Ninh chủ yếu phù hợp với nhu cầu lưu trú phục vụ khối công nghiệp và FDI hơn là nhà ở.

“Bắc Ninh sẽ có nguy cơ bị dư cung trong thời gian tới, nếu không điều chỉnh kế hoạch đầu tư. Nhu cầu về ở thực sẽ giảm, bởi hạ tầng tiện ích – xã hội, giáo dục, giải trí của Bắc Ninh vẫn còn bất cập. Nhu cầu ở đây mang tính chất cục bộ, nói rõ hơn là đầu cơ”, ông Lượng cảnh báo.