'Món ăn mới' trên thị trường bất động sản du lịch

'Thực đơn' của thị trường bất động sản du lịch Việt Nam ngày càng đa dạng, trong đó shoptel đang là 'món ăn mới' được một số dự án tung ra chào mời các nhà đầu tư. 

Bên cạnh loại hình căn hộ khách sạn, chủ đầu tư của những khu phức hợp du lịch bắt đầu tung ra các căn shoptel như một dòng sản phẩm chiến lược. 

Cụ thể, Tập đoàn Empire vừa chào bán 84 căn shoptel thuộc tiểu khu Naman Homes trong tổ hợp Cocobay. Tập đoàn CEO cũng đã hé lộ khu Singapore Shoptel tại dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City. Một số dự án bất động sản du lịch khác cũng đang lên kế hoạch xây dựng và chào bán shoptel. 

Bước tiến hoá của shophouse

Shoptel thực chất là 'đứa con lai' mới nhất của thị trường bất động sản du lịch. Hiện nay, mô hình phổ biến nhất là condotel - một sự lai tạo giữa căn hộ và khách sạn nhưng không phải để ở mà cho khách du lịch thuê lại. Còn shoptel thực chất là hình thức tiến hoá hơn nữa của shophouse - mô hình đang thu hút nhà đầu tư ở các thành phố lớn. 

Về bản chất, nếu như shophouse là bất động sản kết hợp giữa chức năng kinh doanh thương mại và nhà ở thì shoptel là mô hình kinh doanh thương mại (shop) kết hợp với khách sạn mini (hotel). Shoptel có cấu trúc cơ bản với tầng 1 - 2 là các cửa hàng kinh doanh hàng hoá, dịch vụ hoặc nhà hàng, các tầng trên là các phòng khách sạn mini.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH PR và phát triển đô thị Phú Quý, thị trường bất động sản du lịch đã phát triển mạnh trong thời gian qua, song lại "rập khuôn" về mô hình, cách thức quản lý, nên cần sản phẩm mới với màu sắc đa dạng, ưu việt hơn, thu hút các nhà đầu tư hơn. Đó chính là lý do shoptel ra đời.

Theo mô hình phổ biến hiện tại, chủ đầu tư sẽ xây dựng một dự án khu nghỉ dưỡng, bán căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng cho nhà đầu tư thứ cấp, sau đó đưa dự án vào khai thác kinh doanh và trả lợi nhuận cam kết cho khách hàng. Những sản phẩm này, theo ông Hà, đã dần cân bằng so với cầu của các nhà đầu tư.

Shoptel đã manh nha xuất hiện từ vài năm trước nhưng gần đây mới phát triển mạnh hơn và ông Hà nhìn nhận sản phẩm bất động sản mới này có thể giúp nhà đầu tư khai thác tối đa công năng sử dụng cho việc kinh doanh, giúp gia tăng việc khai thác dòng tiền so với các sản phẩm khác như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng hay shophouse.

Bên cạnh đó, theo ông Hà, shoptel còn là dòng sản phẩm hội tụ đủ những nét khác biệt từ vị trí, mô hình kinh doanh, quản lý vận hành giúp các nhà đầu tư tối đa lợi nhuận.

Về vị trí, nếu như shophouse chỉ cần vị trí mặt đường có thể kinh doanh thì vị trí của shoptel khác hơn rất nhiều. Shoptel thường nằm ở tuyến phố đi bộ của các khu du lịch - vị trí trung tâm, đắc địa nhất và là nơi tập trung số lượng lớn du khách.

Trong khi đó, đặc điểm của các phố đi bộ là không có phương tiện giao thông qua lại. Khi đến đây, khách du lịch thường có xu hướng vui chơi tại các phố đi bộ bên dưới và nghỉ ngơi “tại chỗ” ở những khách sạn mini bên trên.

Chính đặc điểm này khiến shoptel có nhóm đối tượng khách hàng riêng so với condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng. Nếu như biệt thự, condotel hướng tới đối tượng khách hàng là những gia đình có nhu cầu thiên về nghỉ dưỡng không gian yên tĩnh và riêng tư, thì shoptel lại nhắm đến khách du lịch trẻ, yêu thích sự trải nghiệm, thiên về ồn ào, sôi động.

Nhóm khách hàng này thường chọn địa điểm dừng chân ở những phố đi bộ với các hoạt động vui chơi giải trí, ca nhạc, ẩm thực, mua sắm. Họ cũng có tâm lý ngại di chuyển, sự tiện lợi luôn được họ đặt lên hàng đầu. Đây là sự khác biệt rất lớn khiến các shoptel thu hút một lượng lớn các du khách đặc thù, ông Hà nhận định.

Điểm thứ hai mang lại sức hút cho các sản phẩm shoptel là dấu ấn cá nhân. Khác với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng khác do chủ đầu tư xây dựng, quản lý và chia lợi nhuận cho các khách hàng đầu tư căn hộ, các sản phẩm shoptel được giao cho chính các khách hàng tự thiết kế, xây dựng và quản lý vận hành. 

Chủ sở hữu shoptel chỉ cần tuân thủ các tiêu chí quy hoạch, chiều cao công trình theo quy hoạch chung của dự án đã được phê duyệt, còn lại các yếu tố khác đều tự do sáng tạo. 

Theo ông Hà, điều này đã mang đến sự cá nhân hoá, màu sắc riêng cho shoptel, phù hợp với xu thế du lịch của thế giới. Những sắc màu đa dạng trong thiết kế, phong cách kinh doanh, định hướng kinh doanh sẽ khiến các shoptel hấp dẫn hơn đối với các du khách.

Dấu hỏi về quản lý và vận hành

Chính vì đối tượng khách hàng nhắm đến khác với condotel và biệt thự nghỉ dưỡng nên cách thức vận hành shoptel cũng khác biệt. Theo ông Hà, do đối tượng khách thuê lưu trú và giải trí của shoptel là những người tham gia "cuộc vui thâu đêm", nên họ không quá chú trọng đến chất lượng dịch vụ phòng. 

Ông Hà dẫn chứng, tại Malaysia, phòng khách sạn của shoptel rất nhỏ, chỉ 15m2, với mục đích duy nhất là đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi của du khách. Khâu quản lý, vận hành shoptel vì thế cũng cần tiêu chuẩn riêng, nhà đầu tư chỉ cần đưa ra chất lượng quản lý từ 3 sao trở lên đã có thể đáp ứng nhu cầu về chất lượng cho khách thuê.

Mặt khác, shoptel đều do các nhà đầu tư tự do phát triển và kinh doanh nên sự cạnh tranh giữa các sản phẩm này rất lớn. Cạnh tranh "sinh tồn" sẽ tự khiến các nhà đầu tư biết cách để làm tốt nhất cho "đứa con" của mình, thậm chí làm tốt hơn mong đợi với mức giá rất cạnh tranh.

Còn về quản lý chung toàn dự án, chủ đầu tư của toàn bộ khu phức hợp sẽ là người chịu trách nghiệm, do đó, dự án vẫn sẽ được đảm bảo các yếu tố cần thiết về an toàn, an ninh cho khách du lịch.

Một vấn đề khác biệt nữa của các shoptel là cam kết lợi nhuận. Theo đó, shoptel do các nhà đầu tư tự do kinh doanh nên cũng không có các cam kết giữa chủ đầu tư và người mua. 

Thời gian gần đây, xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng không cam kết lợi nhuận ngày càng được nhiều dự án áp dụng. Thực tế cho thấy, việc khách hàng tự khai thác các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng cũng có thể mang lại hiệu quả do hiện nay website đặt phòng trực tuyến rất phổ biến, hỗ trợ rất tốt cho các cá nhân tự kinh doanh.

Hơn nữa, với sức hấp dẫn riêng, shoptel tự nó đã thu hút một lượng lớn khách du lịch, giúp mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Sự thành công của các shoptel tại các tuyến phố đi bộ của Hồng Kông, Singapore hay Pattaya của Thái Lan là minh chứng điển hình, ông Hà khẳng định.

Kén khách đầu tư

Với các ưu điểm, khác biệt về vị trí và mô hình sản phẩm, giá bán shoptel không rẻ. Giá bán trên thị trường hiện nay dao động từ 70 - 100 triệu đồng/m2 đất. Với một shoptel có diện tích trung bình 120m2, riêng tiền đất đã lên đến 12 tỷ đồng. Nếu tính cả tiền xây dựng và hoàn thiện nội thất, mỗi shoptel có giá lên tới hàng chục tỷ đồng 

Đắt hơn so với các sản phẩm nghỉ dưỡng thông thường như condotel hay biệt thự biển chính là lý do khiến các shoptel rất kén nhà đầu tư. 

Bên cạnh đó, vì là các sản phẩm nghỉ dưỡng mang tính đặc thù, giao sự “tự do” rất lớn cho các nhà đầu tư trong việc xây dựng, quản lý vận hành nên việc đầu tư các shoptel cũng không đơn thuần như các sản phẩm khác khi các nhà đầu tư chỉ cần uỷ thác cho chủ đầu tư kinh doanh và thu lợi nhuận.

Theo ông Hà, các shoptel chỉ dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và thực sự am hiểu về hoạt động kinh doanh dịch vụ, khách sạn, cơ sở lưu trú phục vụ du lịch. Các nhà đầu tư này có thể đã từng kinh doanh thành công, khai thác và vận hành hiệu quả các quán bar, nhà hàng, khách sạn, khách sạn mini ở những thành phố lớn và muốn chuyển hướng đầu tư sang shoptel. 

"Dòng sản phẩm này chỉ dành cho các nhà đầu tư thực sự có kinh nghiệm, biết chớp thời cơ, nếu không sẽ rất khó thành công", ông Hà nhận định.