Bảng giá đất mới của Hà Nội: Người hưởng lợi, kẻ gặp khó?

Ban hành bảng giá đất mới là tất yếu

Việc UBND TP. Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 71 về việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Quyết định số 30 năm 2019, với bảng giá đất điều chỉnh được áp dụng đến hết năm 2025, cao gấp nhiều lần so với bảng giá đất cũ, đã dấy lên những tranh luận rất lớn trong dư luận gần đây.

Nhiều lo ngại cho rằng, giá đất tăng cao gây gánh nặng lớn cho người dân, doanh nghiệp, làm tăng giá bất động sản, tạo ra những ảnh hưởng tiêu cực đến vấn đề an sinh xã hội và cơ hội sở hữu nhà ở của người dân.

Tuy nhiên, có thế thấy, việc ban hành bảng giá đất mới của Hà Nội cũng như nhiều địa phương khác trong thời gian gần đây là tất yếu, phù hợp với sự chuyển động của các quy định pháp luật.

Theo đó, từ ngày 1/8/2024, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bảng giá đất đã trở thành công cụ đắc lực để định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính cho các bên liên quan. Bảng giá đất được áp dụng rộng rãi cho 12 nhóm trường hợp tại Điều 159, nhiều hơn so với bảy nhóm trường hợp theo luật cũ.

Trong đó, một nguyên tắc quan trọng trong định giá đất là phải bám sát “nguyên tắc thị trường”. Với Luật Đất đai sửa đổi, khung giá đất đã được bãi bỏ. Đây được coi là bước tiến đột phá trong nỗ lực đưa giá đất tiệm cận giá thị trường

Luật mới quy định bảng giá đất của các tỉnh, thành được ban hành hàng năm để bảo đảm tính cập nhật. Bảng giá đất này sẽ được áp dụng từ năm 2026.

Trước thời điểm ấy, các địa phương điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất hiện hành để áp dụng. Tính đến thời điểm hiện tại, đã có 19 địa phương ban hành bảng giá đất mới. Hầu hết, các mức giá này đều tăng gấp nhiều lần so với trước đây.

Sau thành phố Hồ Chí Minh thì tại Quyết định số 71, TP. Hà Nội cũng đã hoàn thành điều chỉnh bảng giá đất theo đúng tinh thần của Luật Đất đai 2024.

Điểm nhấn quan trọng trong Quyết định số 71 là việc Hà Nội bổ sung và sửa đổi các quy định liên quan đến nguyên tắc xác định vị trí đất, giá đất theo chiều sâu thửa đất và mức giá giảm dần theo khoảng cách.

Theo quy định mới, vị trí đất được xác định dựa trên khả năng sinh lợi, điều kiện cơ sở hạ tầng và khoảng cách tiếp cận đường, phố có tên trong bảng giá đất. 

Cụ thể, vị trí 1, áp dụng với thửa đất có mặt giáp với đường, phố được ghi trong bảng giá đất. Vị trí 2, áp dụng với đất tiếp giáp ngõ có mặt cắt từ 3,5m trở lên. Vị trí 3 là đất giáp ngõ có mặt cắt từ 2m đến dưới 3,5m. Vị trí 4 là đất giáp ngõ có mặt cắt dưới 2m.

Đối với các thửa đất xa đường, phố, bảng giá quy định mức giảm giá theo khoảng cách. Từ 200 - 300m, giảm 5%; từ 300 - 400m, giảm 10%; từ 400 - 500m, giảm 15%; từ 500m trở lên, giảm 20%.

Quyết định cũng đưa ra các phân lớp giá đất theo chiều sâu thửa đất. Theo đó, từ chỉ giới hè đường, ngõ đến 100m, áp dụng 100% giá đất theo quy định; từ 100 - 200m, giảm 10%; từ 200 - 300m, giảm 20%; từ 300m trở lên, giảm 30%.

Có thể thấy, việc điều chỉnh này nhằm bảo đảm mức giá phù hợp với điều kiện thực tế sử dụng đất và giá trị kinh tế, tránh tình trạng định giá cao cho các thửa đất ở xa khu vực trung tâm.

So với bảng giá đất cũ, bảng giá đất điều chỉnh cao gấp từ 2 - 6 lần. Trong đó, giá đất cao nhất của thành phố thuộc về quận Hoàn Kiếm với 695 triệu đồng/m2. Mức giá này tương ứng với đất ở, vị trí 1, gồm các đường Lê Thái Tổ, đường Hàng Ngang, đường Hàng Đào gấp 3,7 lần bảng giá đất cũ (188 triệu đồng/m2).

Đường Trần Hưng Đạo (từ Trần Thánh Tông - Lê Duẩn) trước đó có giá đất cao nhất là 114 triệu đồng/m2 nay tăng lên 695 triệu đồng/m2, gấp 6 lần. Đường Nhà Thờ tăng từ 125 triệu đồng/m2 lên 695 triệu đồng/m2, gấp 5,5 lần.

Bảng giá đất nông nghiệp trong khu dân cư cũng được bổ sung quy định linh hoạt. Cụ thể, giá đất nông nghiệp trong khu dân cư có thể cao hơn giá đất nông nghiệp ngoài khu dân cư, nhưng không vượt quá 50% giá đất nông nghiệp tương ứng tại các khu vực khác.

Đối với đất ở và đất thương mại dịch vụ tại nông thôn, bảng giá đất được chi tiết hóa theo từng xã và khu vực. Đáng chú ý, các thửa đất nằm ngoài phạm vi 200m từ các tuyến đường phố có tên trong bảng giá sẽ áp dụng mức giá giảm tương ứng với quy định về khoảng cách.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, việc Hà Nội và các địa phương điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất hiện hành để áp dụng là cần thiết nhằm thực hiện các quy định của Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, điều này cũng phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, tối ưu hoá nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế.

Biến đất đai thành nguồn lực cho phát triển

Với quyết định này, giá đất tại một số khu vực ở Thủ đô đã tăng gấp nhiều lần. Về tác động tích cực, việc giá đất tăng cao, tiệm cận giá giao dịch trên thị trường sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển, ngân sách nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ đất,

Thực tế cho thấy, nguồn thu từ tiền sử dụng đất có đóng góp rất lớn cho ngân sách, từ đó quay trở lại đầu tư cho sự phát triển của các địa phương.

Tính đến tháng 8/2024, thu ngân sách tại nhiều địa phương tăng vọt do nguồn tiền sử dụng đất. Thu tiền sử dụng đất ước đạt 127 nghìn tỷ đồng, mặc dù mới đạt 56% dự toán, song vẫn tăng gần 94% so với cùng kỳ.

Nguyên nhân là do nhiều địa phương đã tổ chức tốt công tác đấu giá đất, giao đất cho các dự án từ cuối năm 2023 phát sinh số nộp tiền sử dụng đất đầu năm 2024.

Không chỉ ngân sách, người dân thuộc diện bị thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng cũng được bồi thường thỏa đáng hơn. Điều này giúp đẩy nhanh công tác đền bù giải phóng mặt bằng vốn đang là ách tắc rất lớn đối với các dự án đầu tư.

Trước khi Luật Đất đai 2024 ra đời, những bất cập liên quan đến giá đất luôn là nguồn cơn của hàng loạt khiếu kiện. Có đến hơn 70% các vụ tranh chấp, kiện tụng liên quan đến đất đai.

Chính vì vậy, bảng giá đất mới được xây dựng sát với giá thị trường sẽ giúp minh bạch hóa quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, giảm thiểu khiếu kiện kéo dài do giá bồi thường không thỏa đáng, gây bất ổn an sinh xã hội.

Một khía cạnh tích cực khác của việc điều chỉnh bảng giá đất cũng được ông Đỉnh chỉ ra là tạo ra “cửa thoát” cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở cho người dân.

Thời gian gần đây tại Hà Nội cũng như một số địa phương, nhiều trường hợp người tham gia đấu giá sẵn sàng trả giá cao bất chấp, chấp nhận mất khoản tiền đặt trước, do giá khởi điểm để đấu giá đất tính theo bảng giá đất.

Trong khi đó, bảng giá đất của Hà Nội và nhiều địa phương trước đó quá thấp đã kéo theo giá khởi điểm rất thấp. Tiền đặt trước được tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn để thu hút nhiều người tham gia. Minh chứng là cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn gần đây có giá khởi điểm chỉ 2-3 triệu đồng/m2.

Chính vì vậy, với bảng giá đất mới, giá khởi điểm trong đấu giá đất được kéo sát giá thị trường và tiền đặt trước tăng theo, người dân sẽ phải suy tính kỹ càng trước khi tham gia đấu giá. Các cuộc đấu giá sẽ trở nên chuyên nghiệp, lành mạnh hơn, thay vì tình trạng lộn xộn thời gian vừa qua.

Thêm gánh nặng cho người dân, doanh nghiệp

Những mặt tích cực của bảng giá đất mới là không thể phủ nhận, tuy nhiên, giá đất tăng cũng kéo theo nhiều hệ lụy làm gia tăng gánh nặng tài chính cho nhiều đối tượng liên quan.

Theo đó, nếu như bảng giá đất tăng khiến người dân thuộc diện đền bù, giải phóng mặt bằng được lợi, thì những người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ… sẽ phải chịu mức phí tăng cao. 

Ông Đỉnh dẫn chứng, các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…, đều căn cứ theo bảng giá đất.

Nếu bảng giá đất tăng gấp năm lần, tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp năm, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng lớn đến cả xã hội.

Đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, vốn được coi là khoản thu “nhẹ nhàng” do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay, nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp năm lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.

Tương tự, đối với các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, giá đất tăng cao sẽ khiến các doanh nghiệp gặp khó do phải trả chi phí nhiều hơn cho chi phí tiền sử dụng đất để phát triển dự án.

Nhiều doanh nghiệp cho biết, tình trạng tài chính của họ đang rất căng thẳng do phải trả chi phí cho tiền sử dụng đất tăng cao, vượt quá so với kế hoạch tài chính ban đầu.

Khi giá đất tăng sẽ khiến chi phí vốn đầu vào tăng lên, điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, thực hiện dự án.

Bài toán lợi nhuận đối với doanh nghiệp lúc này cũng sẽ trở thành một thách thức rất lớn. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cảnh báo, giá đất tăng cao đang tạo ra trở ngại lớn cho doanh nghiệp bất động sản với mối lo ngại không bán được hàng.

Bởi, khi giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người dân, thanh khoản sẽ đóng băng, đẩy các doanh nghiệp đến nguy cơ sụp đổ. Câu chuyện giữa chi phí đầu tư, giá bán, thanh khoản và lợi nhuận, sẽ rất khó có lời giải.

Nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản, rời khỏi thị trường do không chịu được bài toán tài chính, không bán được hàng.

Một đối tượng khác cũng chịu ảnh hưởng nặng nề của bảng giá đất tăng là người mua nhà. Theo đó, giá đất tăng sẽ được cộng vào giá bán bất động sản, khiến giá nhà ở vốn đã cao, lại tiếp tục leo thang mạnh mẽ, tạo áp lực nặng nề lên người mua nhà. 

Hiện thị tường Hà Nội đã gần như biến mất các căn hộ giá rẻ, các căn hộ trung cấp cũng đang dần vắng bóng. Theo nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường như CBRE, Savills, mức giá chung cư sơ cấp trung bình tại thị trường đang ở mức 65 - 70 triệu đồng/m2.

Nhiều dự án chung cư mở bán mới có mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Như vậy, với mức giá tại bảng giá đất điều chỉnh cao bằng lần, chắc chắn giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng mạnh.

Trước những tác động trái chiều của giá đất đến các chủ thể khác nhau của thị trường, ông Đỉnh cho rằng, việc Luật Đất đai lồng ghép quá nhiều mục tiêu phải giải quyết trong công cụ giá đất, sẽ tiềm ẩn những vướng mắc trong thực thi. 

Chẳng hạn, trường hợp người dân khi nhận tiền bồi thường do nhà nước thu hồi đất thì luôn mong muốn bảng giá đất thật cao để nhận được nhiều. Ngược lại, trường hợp nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), hay khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, hoặc khi trả tiền thuê đất… thì lại mong muốn “đất rẻ” để giảm gánh nặng tài chính.

Chính vì vậy, việc xác định giá đất luôn là vấn đề khó, bởi nó tác động đến nhiều đối tượng trong xã hội và không thể đưa ra một mức giá đất làm thỏa mãn tất cả mọi người. Nhà nước chỉ có thể xây dựng bảng giá đất ở mức độ trung lập nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

"Cần thông cảm với cơ quan quản lý, bởi giá đất phải đứng ở mức độ trung lập và không thể đưa ra một mức giá đất làm thỏa mãn tất cả mọi chủ thể", ông Đỉnh nhận định.

Ở góc độ khác, trước mức giá đất tăng mạnh, nhiều doanh nghiệp bất động sản kiến nghị, Chính phủ cần có một lộ trình hợp lý để áp dụng bảng giá đất mới. Điều này nhằm tránh gây "sốc" cho doanh nghiệp, người dân, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn như hiện nay.