Điểm mấu chốt để khơi thông 30 tỷ USD trong bất động sản du lịch

Du lịch không thể phát triển nếu không có phân khúc bất động sản du lịch nhưng dòng vốn đổ vào bất động sản du lịch đang bị tắc do những vướng mắc về pháp lý.

Dẫn số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia chứng minh đóng góp ngày càng tăng của bất động sản du lịch đối với sự phát triển của ngành du lịch.

Theo đó, dù mới chỉ hình thành và phát triển trong khoảng 5 năm trở lại đây nhưng bất động sản du lịch đã đóng góp tương đương khoảng 21,3% số lượng buồng phòng của các khách sạn 3-5 sao trên toàn quốc.

Tính đến tháng 9/2021, các dự án bất động sản du lịch như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố du lịch, tập trung tại 15 địa phương có ngành du lịch phát triển, đã lên đến 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Các dự án bất động sản du lịch đã cung cấp dịch vụ lưu trú mới cho khách du lịch, mang lại sự tự do thoải mái hơn so với không gian gò bó của các mô hình khách sạn nghỉ dưỡng truyền thống.

Bàn về vấn đề này, Tiến sỹ Nguyễn Thị Nga, Trưởng bộ môn Luật Đất đai và kinh doanh bất động sản - Đại học Luật Hà Nội, cho rằng thị trường bất động sản du lịch lại có vai trò lớn thúc đẩy ngành du lịch phát triển rộng khắp trong cả nước, điều tiết công ăn việc làm, tạo dòng tiền nhàn rỗi từ các khu vực giàu có đến các địa bàn khó khăn, giúp vực dậy nền kinh tế khu vực, hỗ trợ xóa đói giảm nghèo và thu hẹp khoảng cách trong xã hội.

Đặc biệt, bà Nga nhấn mạnh bất động sản du lịch có thể biến những vùng đất hoang sơ, “vùng đất chết” thành những cơ sở lưu trú sang trọng, góp phần phát triển kinh tế ở những vùng xâu vùng xa, từ đó phát huy được hiệu quả sử dụng đất và nâng cao giá trị đất đai.

Điển hình như nhiều vùng cát trắng ở Cam Ranh – Khánh Hoà, Mũi Né – Bình Thuận hay đảo Phú Quốc trước đây không phát triển được kinh tế nhưng hiện nay đã mọc lên nhiều khu nghỉ dưỡng cao cấp, thu hút đông đảo du khách trong và ngoài nước.

“Với sự đầu tư của khoa học, công nghệ, nguồn tài chính lớn, lại được đầu tư chủ yếu bởi các chủ thể đầu tư lớn, có tiềm năng và thế mạnh về tài chính, kinh nghiệm trên thương trường nên có khả năng để để nâng cao giá trị của các bất động sản hiện hữu là rất lớn,” bà Nga phân tích.

Những nút thắt

Mặc dù vậy, bất động sản du lịch đang bị “thắt nút” khiến một phần trong dòng vốn 30 tỷ USD ở lĩnh vực này chưa được khai thông. Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ” tổ chức hôm nay tại Khánh Hoà, ông Lực chỉ ra nút thắt lớn nhất là vấn đề pháp lý.

Khái niệm bất động sản du lịch vẫn chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng, kinh doanh bất động sản và nhà ở, vì vậy lĩnh vực này vẫn chưa có nền tảng pháp lý rõ ràng để các chủ đầu tư căn cứ định hướng phát triển ổn định, bền vững.

Mặc dù hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch đang chịu sự điều chỉnh của ít nhất là 5 luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Du lịch, nhưng có 5 điểm chưa được, gây thách thức đối với loại hình bất động sản này.

Điểm nghẽn đầu tiên là bất động sản lịch chưa được định danh. Luật đất đai có quy định các loại đất được sử dụng cho từng mục đích cụ thể nhưng không quy định rõ loại đất nào được dùng để xây căn hộ du lịch và dạng khác.

Thực tế hiện nay đang áp dụng loại đất sử dụng cho mục đích sản xuất phi nông nghiệp, kinh doanh thương mại là những loại đất đã được sử dụng cho loại hình kinh doanh khách sạn, khu du lịch.

Tuy nhiên, sau khi hoàn thành công trình, nếu chủ đầu tư thực hiện việc bán căn hộ hay nhà phố du lịch… để sử dụng cho mục đích nhà ở thì sẽ vi phạm quy định của pháp luật do đã tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở.

Ngược lại, chủ đầu tư sử dụng loại đất có mục đích để ở để xây dựng condotel, shophouse thì có thể bị coi là vi phạm pháp luật vì những loại hình này là loại hình kinh doanh du lịch không được xây dựng trên nền đất ở.

Cũng vì chưa được định danh nên bất động sản du lịch chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu như sổ đỏ, sổ hồng; từ đó gây khó khăn cho việc huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân, thế chấp hay chuyển nhượng.

Bất động sản du lịch hiện nay chịu sự điều chỉnh chung của nhiều hệ thống văn bản pháp lý khác nhau chủ yếu liên quan đến bất động sản nhà ở, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, giám sát, sử dụng; vì vậy rất dễ dẫn tới thiếu chi tiết, cụ thể, phù hợp với đặc thù từng sản phẩm như căn hộ du lịch, nhà phố du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng khác với nhà ở.

Ông Lực chỉ ra thực tế là việc vận dụng các quy định pháp lý của các lĩnh vực khác nhau dẫn tới việc thiếu nhất quán, đồng bộ trong áp dụng của các cơ quan nhà nước, địa phương từ đó gây ra sự lúng túng trong quá trình xử lý công việc. Doanh nghiệp gặp phải nhiều khó khăn, phức tạp do phải đối mặt các quy trình, thủ tục chưa rõ ràng. Các tổ chức tín dụng gặp rủi ro trong quá trình tham gia tài trợ vốn cho đầu tư phát triển bất động sản cũng như xử lý nợ xấu liên quan.

Hiện cũng chưa có quy định kiểm soát trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng, pháp luật hiện nay chưa có quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện các cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án bất động sản, từ đó thực tế đã xảy ra các tranh chấp giữa các bên không được giải quyết triệt để. Điều này có ảnh hướng tiêu cực đến sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường.

Qua nghiên cứu luật hoá một số loại hình đất mới (ví dụ như “đất ở không hình thành đơn vị ở”), ông Lực nhânh thấy cơ quan quản lý nhà nước tại một số địa phương đã có những chủ trương, chính sách mở cửa rất trúng để thu hút kêu gọi đầu tư, nhưng quá trình thực thi còn chưa nhất quán thông suốt, thiếu văn bản hướng dẫn cụ thể.

Giải pháp tháo gỡ

Theo ông Lực, muốn tháo gỡ những vướng mắc này đầu tiên phải thay đổi tư duy phát triển, bất động sản du lịch cần được xem là một thành phần quan trọng trong ngành kinh tế mũi nhọn như du lịch, từ đó xây dựng quy hoạch phát triển dài hạn cho bất động sản du lịch.

Về mặt pháp lý, cần sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch như định danh chính thức các loại bất động sản du lịch trong Luật Kinh doanh bất động sản; Luật Xây dựng.

Đồng thời, để giải quyết cấp bách những vướng mắc đang tồn tại, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/ chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó.

“Giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đang bị ứ đọng ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, không làm gián đoạn đầu tư của doanh nghiệp, kích thích doanh nghiệp đầu tư, phát triển kinh tế, tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư, giúp tăng thu cho ngân sách”, ông Lực nói.

Trong khi chờ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi, ông Lực cho rằng cần sớm ban hành nghị định tháo gỡ những vướng mắc hiện nay như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua bất động sản du lịch.

Việc cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần có điều kiện như cần có tiêu chí thế nào là căn hộ du lịch, nhà phố du lịch… cũng như các quy định về sở hữu chung - riêng, các chế tài với các bên liên quan.