Giá đất 'nhảy múa': Chuẩn nào để không hợp thức hóa giá ảo?

Gần đây, trong tờ trình chính phủ về dự án Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và môi trường đã nêu lên những quan ngại về phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Theo bộ này, phương pháp thặng dư còn nhiều vướng mắc, bất cập do thị trường bất động sản biến động khó lường, thậm chí có những biến động tăng đột biến và thiếu tính ổn định.

Bên cạnh đó, việc xác định mức biến động của giá hoàn toàn dựa trên số liệu từ quá khứ, không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất thực tế trong tương lai.

Chính vì vậy, Bộ Nông nghiệp và môi trường đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường và các phương pháp định giá đất cụ thể, thay vào đó Nhà nước đóng vai trò chủ thể xác định giá đất qua bảng giá đất.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Tiến Thoả, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, những nhận định này có phần phiến diện, không phù hợp với lý thuyết và thực tiễn định giá.

Các phương pháp định giá đất cụ thể đã được cả thế giới áp dụng hàng trăm năm nay, Việt Nam cũng đã áp dụng từ năm 2007 tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, đã chứng minh được tính cần thiết và phù hợp của nó.

Đặc biệt, năm 2024 khi Chính phủ hoàn thiện phương pháp này đã tháo gỡ được “điểm nghẽn” về phương pháp định giá đất, giải quyết được cơ bản tình trạng tồn đọng của các phương án tính giá, khai thông được những vướng mắc, ách tắc, chậm triển khai các dự án đầu tư. TP. Hồ Chí Minh cho biết, có đến 87% dự án của thành phố phải áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Dữ liệu quá khứ chính là nền tảng khoa học để dự báo tương lai

Trả lời quan điểm cho rằng, việc xác định mức biến động của giá hoàn toàn dựa trên số liệu từ quá khứ, không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất thực tế trong tương lai, ông Thoả nhận định, việc dựa vào thông tin quá khứ để định giá cho hiện tại và tương lai là hoàn toàn hợp lý và khoa học.

Kết quả nghiên cứu lý thuyết và kinh nghiệm thực tiễn của các nước trên thế giới cho thấy, việc dự báo tương lai, dù ở bất kỳ lĩnh vực nào, luôn là một bài toán khó.

Tuy nhiên, khoa học đã chứng minh rằng cách tiếp cận duy nhất và hiệu quả nhất chính là phân tích dữ liệu lịch sử để tìm ra quy luật và xu hướng. Đây là nguyên tắc cơ bản của lý luận quy nạp, thống kê và kinh tế lượng. Các phương pháp dự báo giá cả thị trường phổ biến đều dựa trên nền tảng này.

Nó là một kỹ thuật toán học và thống kê dùng để ước tính giá trị của một điểm chưa biết nằm giữa các chuỗi dữ liệu đã biết dựa trên một xu hướng hoặc quy luật chung từ các điểm dữ liệu này. Từ khung lý thuyết đó, áp dụng vào việc dự báo diễn biến giá cả thị trường.

Có ba phương pháp phổ biến có thể kết hợp với nhau, gồm dựa trên số liệu của chuỗi thời gian để tìm ra mức, xu thế biến động hay tỷ lệ biến động của chuỗi số liệu lịch sử; phân tích hồi quy để xác định mối quan hệ giữa giá và các nhân tố ảnh hưởng đến giá và khảo sát ý kiến đánh giá, nhận định của các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Theo ông Thoả, lý thuyết và thực tiễn định giá đất cũng phải đi theo hướng đó. Phương pháp thặng dư phải dựa vào số liệu quá khứ để tính toán để có cơ sở chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại bằng tỷ suất chiết khấu. Phương pháp thu nhập cũng phải là sử dụng số liệu đã qua , với giả thiết thu nhập trong tương lai là ổn định, là vĩnh viễn. Phương pháp so sánh thị trường cũng phải sử dụng chuỗi số liệu về giá đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường để tính toán.

Việc sử dụng các thông tin quá khứ giúp tìm ra xu hướng vận động trong tương lai. Đây hoàn toàn không phải là những thông tin lạc hậu mà có những thông tin quá khứ đã diễn ra, đã được quy định ổn định bắt buộc phải đưa vào tính toán cho tương lai. Đó là các nguyên giá của tài sản cố định, của giá trị công trình để tính hao mòn, khấu hao; các chi phí tính theo tiền lương như bảo hiểm xã hội, y tế, công đoàn…

Như vậy, có thể thấy, việc sử dụng cơ sở dữ liệu thị trường (gần nhất thời điểm định giá) của quá khứ bằng các phương pháp dự báo nói trên, thông qua đó để tìm ra xu hướng vận động (thậm chí cả tính lặp lại, tính chu kỳ) của sự vật, hiện tượng trong tương lai là phương pháp khoa học và thực tiễn. Trong điều kiện hiện nay chưa thể có phương pháp nào hay hơn để thay thế nó hoàn toàn.

Vậy rủi ro sai lệch đến từ đâu? Theo ông Thoả, đã là dự báo thì luôn tiềm ẩn rủi ro. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ hai nguồn rủi ro. Những bất cập mà Bộ Nông nghiệp và môi trường nêu ra thực chất thuộc về nhóm rủi ro chủ quan. Đây không phải là "lỗi của phương pháp" mà là "lỗi trong quá trình thực thi".

Giải pháp không phải là loại bỏ một công cụ khoa học, mà là phải xử lý đồng bộ các vấn đề từ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia minh bạch, nâng cao chất lượng nhân lực đến áp dụng công nghệ (số hóa, AI)... vào định giá đất.

Bản chất thật của giá trị tăng thêm của đất trong tương lai

Theo ông Thoả, nhận định của Bộ Nông nghiệp và môi trường dễ dẫn đến nhận thức sai lầm rằng, việc sử dụng số liệu quá khứ không phản ánh đúng giá trị tăng thêm giá đất trong tương lai khi thị trường quyền sử dụng đất thường có những biến động tăng, thậm chí tăng đột biến… bởi nhận định như vậy đã coi cái giá thị trường biến động tăng ấy chính là giá trị tăng thêm từ đất.

Đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Theo lý thuyết kinh tế và đã được làm rõ, giá trị tăng thêm từ đất là phần giá trị vượt trội được tạo ra không phải do biến động thị trường, mà do các yếu tố như người sử dụng đất đầu tư cải tạo, thâm canh, xây dựng làm cho đất sinh lợi cao hơn. Phần giá trị này thuộc về người sử dụng đất.

Hoặc giá trị tăng thêm từ đất có thể do Nhà nước đầu tư hoặc quy hoạch, xây dựng hạ tầng (đường, cầu), thay đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... làm cho giá trị của khu đất tăng vọt. Phần giá trị này về nguyên tắc phải được Nhà nước điều tiết lại để phục vụ lợi ích chung.

Trong khi đó, sự tăng giá đơn thuần do lạm phát, đầu cơ, "thổi giá" hay các cú sốc thị trường không phải là giá trị tăng thêm thực chất từ đất. Nếu coi đó là giá trị tăng thêm, chúng ta sẽ hợp thức hóa cả những mức giá phi lý do thao túng thị trường.

Các nước trên thế giới cũng xác định giá đất thị trường tăng chỉ là biến động giá của đất nguyên trạng chưa có những thay đổi khi chưa có sự tác động của con người trong quá trình quản lý và sử dụng đất, đầu tư và cải tạo đất để đất có khả năng sinh lợi cao hơn. Họ thường áp dụng các sắc thuế khác nhau để điều tiết phần giá thị trường tăng này để điều tiết hoạt động của thị trường.

Ở Việt Nam, khi giải thích về giá trị tăng thêm từ đất, Nghị quyết Hội nghị lần thứ bẩy Ban Chấp hành Trung ương (Khóa IX) ngày 12/3/2003 đã nêu rõ: “Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất tăng thêm không do người sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hóa, do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho mục đích chung.” Trong bồi thường giải phóng mặt bằng phải chú ý phân chia hợp lý phần giá trị đất tăng thêm do việc quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người đang sử dụng đất hợp pháp nay bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư.

Chính phương pháp thặng dư là công cụ duy nhất và phù hợp nhất để tính toán giá trị tăng thêm từ đất trong tương lai – đặc biệt là phần giá trị do quy hoạch và đầu tư của Nhà nước mang lại. Bằng cách ước tính doanh thu phát triển tiềm năng và trừ đi chi phí phát triển. Phương pháp này xác định được giá trị "thặng dư" của đất sau khi được "kích hoạt" tiềm năng.

Như vậy, phương pháp thặng dư chính là công cụ phản ánh đúng nhất giá trị tăng thêm thực chất của đất, tạo cơ sở khoa học để Nhà nước thực hiện chính sách điều tiết một cách công bằng và hợp lý.

Những lo ngại về phương pháp thặng dư xuất phát từ việc đánh đồng sai sót trong thực thi với bản chất khoa học của phương pháp, và nhầm lẫn giữa biến động giá thị trường với giá trị tăng thêm thực chất từ đất.

Thay vì loại bỏ một công cụ định giá đã được chứng minh hiệu quả trên toàn thế giới và tại Việt Nam, chúng ta nên tập trung vào các giải pháp nâng cao tính minh bạch của thị trường, hoàn thiện cơ sở dữ liệu và chuẩn hóa năng lực của đội ngũ định giá. Đó mới là con đường đúng đắn để hoàn thiện chính sách đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, ông Thoả nhận định.

Mặt khác, nếu bỏ quy định về định giá đất cụ thể, thay vào đó là định giá hàng loạt qua bằng giá đất, chắc chắn sẽ không thể bao hàm được cho các trường hợp cụ thể theo nguyên tắc giá thị trường và chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chính sách tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. 

Do đó, Nhà nước cần có quyết định cho một số trường hợp được định giá đất cụ thể như những loại đất thuộc nhóm chưa sử dụng, lần đầu đưa vào sử dụng; những loại đất có tính chất đặc thù (đất lấn biển) chưa có trong bảng giá đất; các dự án sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất nhưng khác quy mô, công năng, cơ cấu sử dụng đất, hệ số sử dụng đất.

Bên cạnh đó là các loại đất, các dự án sử dụng đất cụ thể tại thời điểm khi Nhà nước giao đất, thu hồi đất để thực hiện các chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng. 

Bỏ nguyên tắc thị trường: Định giá đất nguy cơ quay về cơ chế 'bao cấp', xin cho

Không đồng tình với đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất như một số ý kiến, ông Thoả cho rằng, nên giữ nguyên quy định này. Luật Đất đai cần nhất quán nguyên tắc Nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường.

Lý do là Đại hội toàn quốc lần thứ VI của Đảng đã đề ra đường lối đổi mới toàn diện, nền kinh tế Việt Nam được xác định hướng đi là hình thành nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, tiến tới là nền kinh tế vận hành theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Do đó, khi xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa được mua bán trong cơ chế này, đương nhiên một cách khách quan, nó phải vận hành theo cơ chế kinh tế thị trường.

Và trong cơ chế kinh tế chung ấy, giá cả được coi là phạm trù trung tâm của thị trường phải được hình thành và vận động theo các tín hiệu khách quan của các quy luật kinh tế của giá cả. Trọng tâm là quy luật cung cầu, lưu thông tiền tệ, cạnh tranh.

Nhà nước, với tư cách đại diện chủ sở hữu, có quyền quyết định giá trong điều kiện loại hàng hóa này đã vận hành theo cơ chế thị trường. Nhà nước cần tôn trọng sự vận động khách quan của thị trường, quyết định giá theo nguyên tắc thị trường, theo đúng với bản chất của nền kinh tế.

Bất kể chủ thể nào có thẩm quyền quyết định giá, trong đó có Nhà nước, cũng cần phải tuân thủ nguyên tắc này. Đó là yêu cầu khách quan của cơ chế giá thị trường.

Ông Thoả lo ngại hệ quả của giá đất theo cơ chế giá thị trường khiến giá đất tăng cao, mà lại quay lại cơ chế định giá phi thị trường, để mong ổn định thị trường theo ý muốn chủ quan, không đúng với quy luật, sẽ biến giá trở thành giá 'bao cấp' tồn tại song song với giá thực tế trên thị trường.

Điều này sẽ đẩy thị trường vào tình trạng hoạt động ngầm, không minh bạch. Cơ chế xin cho, đặc quyền, đặc lợi có những mảnh đất màu mỡ để tồn tại, phát triển.

Từ thực tế trên, ông Thoả đề xuất giữ nguyên nội dung các Điều 158, 159, 160, 162 tại Mục 2 về Giá đất của Luật Đất đai hiện hành; chỉ rà soát để sửa đổi, bổ sung các hướng dẫn cụ thể của Chính phủ hướng dẫn nội dung các điều, khoản trên của luật nhằm đáp ứng tốt hơn nữa yêu cầu của thực tiễn đặt ra sau một năm thi hành luật.

Các điều khoản được đề xuất giữ nguyên là các quy định về giá đất, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định về giá đất cụ thể, các phương pháp định giá đất. Đây đều là những quy định đã bị loại bỏ trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024. 

Tuy nhiên, theo quan điểm của ông, các quy định hiện hành vẫn cơ bản đáp ứng được các yêu cầu chính như tương thích với lý luận về giá đất, hướng dẫn của Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế.

Bên cạnh đó, các quy định này cũng đã chứng minh phù hợp với điều kiện thực tiễn của thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay và tuân thủ được chỉ đạo của Bộ Chính trị tại các Nghị quyết 18-NQ/TW và 69-NQ/TW về việc khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển.