Điểm rơi lợi nhuận của Nam Long

Kinh doanh ảm đạm

Chín tháng đầu năm 2024 vừa qua được đánh giá là một trong giai đoạn kinh doanh “ảm đạm” đối với Công ty CP Đầu tư Nam Long sau nhiều năm hoạt động.

Theo báo cáo tài chính quí III/2024, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần tăng nhẹ lên 371 tỷ đồng. Dù vậy, giá vốn tăng nhanh gần 17% khiến lợi nhuận gộp suy giảm, chỉ còn hơn 128 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, phần lãi trong công ty liên doanh và liên kết của Nam Long cũng chỉ đạt 16,4 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức 89 tỷ đồng ghi nhận cùng kỳ, chủ yếu do giảm phần lãi nhận từ công ty liên doanh Mizuki.

Kết quả, tập đoàn này báo lỗ sau thuế hơn 40 tỷ đồng trong quý vừa qua và là quý thứ 2 tập đoàn này báo lỗ trong năm 2024, sau khi lỗ 65 tỷ đồng sau thuế vào quý đầu năm.

Dù có lãi trong quý II, Nam Long chỉ thực sự “thoát lỗ” nhờ doanh thu tài chính tăng mạnh, gấp hơn sáu lần so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ việc chuyển nhượng 25% cổ phần tại dự án Paragon Đại Phước cho đối tác chiến lược Nishi Nippon Railroad, mang lại khoản lợi nhuận hạch toán hơn 230 tỷ đồng.

Lũy kế chín tháng đầu năm nay, Nam Long ghi nhận 828 tỷ đồng doanh thu và “vỏn vẹn” 15,5 tỷ đồng lãi ròng cổ đông công ty mẹ, qua đó mới hoàn thành 12,4% kế hoạch doanh thu và 3% chỉ tiêu lợi nhuận cả năm.

Lối đi riêng với phân khúc vừa túi tiền

Trên thực tế, không chỉ Nam Long, đa phần các tên tuổi khác trong ngành địa ốc như Phát Đạt, Tập đoàn DIC, Hải Phát, An Gia, … cũng đều gặp phải những khó khăn chung của thị trường, từ vướng mắc pháp lý tới các vấn đề về tài chính, hoạt động.

Tuy nhiên, với chiến lược tập trung phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân, nền tảng tài chính ổn định cùng năng lực phát triển dự án đã được minh chứng qua nhiều năm, Nam Long vẫn nhận được nhiều kỳ vọng từ phía nhà đầu tư cũng như giới phân tích, đặc biệt trong giai đoạn sắp tới.

Phân khúc nhà ở xã hội và bất động sản vừa túi tiền tiếp tục là động lực, nhiệm vụ trọng tâm và ưu tiên phát triển trong giai đoạn tiếp theo của Nam Long.

Công ty định hướng tập trung phát triển các dòng sản phẩm đáp ứng “nhu cầu thật”, pháp lý rõ ràng, được quy hoạch bài bản, tạo giá trị gia tăng trong tương lai cùng hệ thống đa dạng các chính sách hỗ trợ người mua.

Quỹ đất của Nam Long hiện gần 700ha đủ để phát triển cho đến năm 2030. Việc mở rộng quỹ đất được thực hiện từng giai đoạn, như năm 2024 sẽ tập trung vào quỹ đất để phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, tiến tới phát triển khu đô thị tích hợp có tiện ích nội khu tối thiểu.

Tại đại hội đồng cổ đồng hồi đầu năm, ông Văn Viết Sơn, Giám đốc điều hành Nam Long Land cho biết công ty sẽ ưu tiên dòng sản phẩm “vừa túi tiền”, tiêu biểu với dòng EHome/EHomeS với các căn hộ giá rẻ khoảng 1 tỷ đồng, và đây cũng là thế mạnh của Nam Long.

Bên cạnh đó, những dòng sản phẩm sau EHome như căn hộ biệt lập Flora, nhà phố, biệt thự Valora đều được phát triển theo tinh thần giá hợp lý. Hiện nay, Nam Long đã đa dạng phân khúc sản phẩm để thích ứng với chiến lược và nhu cầu thị trường nhưng vẫn hướng đến tiêu chí giá thành phù hợp.

Được biết, ngoài các căn hộ bình dân Ehome thì Flora là dòng sản phẩm căn hộ dành cho đối tượng thu nhập trung bình khá, nâng tầm chất lượng cuộc sống với chi phí vừa túi tiền của Nam Long.

Tại phân khúc này, mới đây nhất, Nam Long chính thức công bố triển khai giai đoạn 2 của dự án Nam Long II Central Lake vào tháng 11/2024 đã gây chú ý trên thị trường bất động sản Cần Thơ.

Năm 2021 trước đó, Central Lake mở bán giai đoạn 1 đã ghi nhận tốc độ hấp thụ tích cực. Trong tháng 10/2024, công ty kế hoạch bàn giao 179 căn hộ EHomeS tại dự án này.

Giữa năm nay, trong bối cảnh nhà ở giá bình dân dần khan hiếm, Nam Long đã tung ra thị trường hơn 500 sản phẩm giai đoạn tiếp theo dự án căn hộ “vừa túi tiền” EHome Southgate, qua đó đóng góp tới 90% cơ cấu doanh thu cho công ty. Dự án này được dự báo tiếp tục đóng góp lớn vào doanh thu của Nam Long trong năm 2025.

Theo kế hoạch, kể từ ngày 27/10, Nam Long đã bắt đầu bàn giao các căn hộ tại dự án Akari City cho khách hàng với dự kiến 1.600 căn hộ sẽ được bàn giao đợt này.

Đáng chú ý, các sản phẩm căn hộ tại dự án Akari City và sản phẩm thấp tầng tại dự án Central Lake được đánh giá có biên lợi nhuận gộp khá hấp dẫn.

Với nhận định năm 2024 có nhiều cơ hội cho các phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội nên Nam Long đặt mục tiêu bán trên 3.100 sản phẩm. Ông Nguyễn Huy Đức, Giám đốc tài chính Nam Long cho biết “70% doanh số năm nay từ các sản phẩm có giá trị vừa túi tiền” tại đại hội đồng cổ đông hồi đầu năm.

Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ tầm trung dù đã được kích hoạt trong năm nay nhưng vẫn tiếp tục khan hiếm và đang là điểm nghẽn lớn nhất của thị trường.

Chiến lược sử dụng vốn khác biệt

Bên cạnh định hướng khác biệt, cấu trúc tài chính và khả năng cơ cấu vốn bền vững cũng góp phần không nhỏ giúp Nam Long đứng vững trong bối cảnh thị trường nhiều thách thức.

Theo đó, khả năng phân bổ nguồn vốn là một thế mạnh của Nam Long với việc chia nhỏ dự án và ưu tiên phát triển các sản phẩm vừa túi tiền, tăng dần tỷ lệ lấp trước khi đưa các sản phẩm trung và cao cấp ra thị trường, như cách công ty đã thực hiện với các dự án lớn như Akari, Mizuki …

Bên cạnh đó, Nam Long cũng chú trọng việc hợp tác với các đối tác quốc tế kinh nghiệm, chủ yếu ở hoạt động chuyển giao hoặc bán một phần vốn dự án sau khi đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý để tạo ra giá trị gia tăng tốt hơn cho sản phẩm. Qua đó đẩy nhanh tốc độ quay vòng dòng tiền, hạn chế việc đọng vốn tới hết vòng đời dự án.

Cũng tại đại hội đầu năm, ông Nguyễn Huy Đức cho biết việc chuyển nhượng vốn hay dự án thành phần là hoạt động thường niên của tập đoàn, bao gồm đầu tư ban đầu, mời đối tác tham gia và nhận chuyển nhượng nhằm tái tạo vốn và nâng cao hiệu quả dòng tiền, đặc biệt khi vẫn Nam Long nắm giữ cổ phần chi phối tại nhiều dự án lớn.

Về cơ cấu vốn, quy mô đòn bẩy tài chính của Nam Long có xu hướng tăng đều những quý gần đây. Trong quý III/2024, nợ vay của công ty là 6.600 tỷ đồng, tăng gần 1.000 tỷ đồng so với cùng kỳ, chia đều cho cả các khoản nợ ngắn và dài hạn.

Điều này được chuyên gia phân tích của Chứng khoán Smart Invest (AAS) lý giải bởi việc công ty tăng cường giải phóng mặt bằng và đóng tiền sử dụng đất, để “tận dụng” trước khi áp dụng giá đất mới theo Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung.

Tuy vậy, các chỉ số về mặt đòn bẩy của Nam Long hiện vẫn dưới mức trung bình ngành. Cấu trúc an toàn vốn khoảng 55% so với mức trung bình ngành là 75-80%. Nhìn chung áp lực đòn bẩy là hiện hữu, nhưng vẫn nằm trong tầm kiểm soát của công ty.

Ngoài ra, Nam Long còn có được dòng tiền nhờ việc bán hàng khi người mua trả tiền trước tiếp tục đạt đỉnh 4.638 tỷ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ, kết hợp với 453 tỷ nhờ thu hồi khoản phải thu trong kì, giúp cho công ty giảm thiểu được áp lực gia tăng nợ vay, từ đó hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu) chỉ tăng 1 điểm phần trăm so với quý trước lên mức 50%, vẫn là mức an toàn so với toàn ngành.

Điểm rơi lợi nhuận quý IV

Trên cơ sở đánh giá dư địa thị trường, khả năng thực hiện mở bán và nội lực tài chính, các tổ chức phân tích đều có góc nhìn tích cực về triển vọng phục hồi của Nam Long nhờ dòng tiền lợi nhuận “chảy về” cuối năm nay.

Theo Chứng khoán Smart Invest, doanh thu của Nam Long sẽ tập trung vào cuối năm 2024 với sự đóng góp lớn từ hai dự án EHome là Central Lake, Southgate, bên cạnh việc bàn giao Akari (giai đoạn 2), và một phần nhỏ của Izumi.

Đồng quan điểm, Chứng khoán VietCap kỳ vọng Nam Long sẽ tiếp tục cải thiện doanh số bán hàng trong nửa cuối năm 2024, với các dự án trọng điểm như Southgate và Central Lake đóng vai trò chính.

Dự đoán năm 2025, doanh số bán hàng sẽ tăng mạnh 42% so với năm 2024 nhờ vào việc ra mắt thêm các giai đoạn mới của dự án Akari City giai đoạn 3, Mizuki Park giai đoạn 3 và Izumi City.

Trong khi đó, Chứng khoán VNDirect nhận định, quý IV/2024 sẽ là giai đoạn ghi nhận lợi nhuận chính của Nam Long với doanh thu từ các dự án Akari City và Central Lake.

Trong đó, phân khúc Flora tại Akari City được kỳ vọng sẽ đóng góp hơn 3.000 tỷ đồng doanh thu, trong khi Central Lake dự kiến mang về hơn 2.000 tỷ đồng. Nhờ đó, biên lãi gộp của Nam Long có khả năng được cải thiện do các sản phẩm tại hai dự án này đều có biên lợi nhuận cao.

Trong chín tháng đầu năm, Nam Long ghi nhận doanh số kí bán đạt hơn 3.500 tỷ đồng, gấp hai lần cùng kỳ. Doanh số tập trung ở các dự án như Akari (1.621 tỷ đồng), Southgate (1.113 tỷ đồng), và Mizuki (515 tỷ đồng). Tăng trưởng doanh số ký bán cho thấy sự phục hồi của thị trường nói chung và tiềm năng tăng trưởng doanh thu của công ty giai đoạn tới.

Phần doanh số này chưa được ghi nhận ngay mà dự kiến sẽ được hạch toán vào giai đoạn cuối năm 2024, tạo điểm rơi lợi nhuận cho công ty.