Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng vẫn trầm lắng

Mặc dù du lịch Đà Nẵng đã sôi động trở lại sau đại dịch Covid-19, song bất động sản nghỉ dưỡng lại cho thấy bức tranh chậm hồi phục.

Số liệu từ CBRE cho thấy, nguồn cung mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng vẫn đang rất khan hiếm. Trong nửa đầu năm 2022, chỉ có thêm một dự án căn hộ du lịch (condotel) mới được ghi nhận là dự án Felicia Đà Nẵng (với 70 căn chào bán ở giai đoạn 1). Tổng nguồn cung condotel tại Đà Nẵng là 7.384 căn hộ từ 16 dự án và tổng nguồn cung biệt thự du lịch bán là 2.533 căn từ 13 dự án.

Từ tháng 8/2021, Đà Nẵng đã chính thức ngừng cấp phép cho các dự án condotel mới nhằm giải quyết tình trạng mất cân đối cung – cầu sau thời gian dài tăng trưởng nóng.

Như vậy, số lượng dự án condotel mở bán trong tương lai dự kiến sẽ khá ít và nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án đã được cấp phép từ trước hoặc những giai đoạn mở bán tiếp theo. Đà Nẵng sẽ có thêm khoảng 1.800 căn condotel trong giai đoạn 2022 – 2024 và giá bán sơ cấp trung bình duy trì đà tăng chậm ở mức là 3%/năm. 

Theo CBRE, nguồn cung mới tương đối khan hiếm, cộng thêm tâm lý thận trọng của giới đầu tư với bất động sản nghỉ dưỡng nói chung là nguyên nhân chính khiến hoạt động giao dịch vẫn trầm lắng.

Condotel tại Đà Nẵng đã bùng nổ mạnh mẽ từ nhiều năm trước và hiện đang bước vào giai đoạn ổn định. Việc thiếu khung pháp lý chuẩn chỉnh vẫn là rào cản lớn để tạo đà khôi phục phân khúc này.

Đáng chú ý, ngay cả khi nguồn cung mới có xu hướng giảm, mặt bằng giá sẽ không có nhiều biến động và chỉ duy trì ổn định. Giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt 2.431 USD/m2. Cùng với đó, nguồn cung mới hạn chế hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ lũy kế lên đến 91% trong vòng 3 năm tới.

Phân khúc biệt thự du lịch cũng chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới. Các dự án tương lai này đều là dự án có thương hiệu cao cấp và dự kiến được chào bán ở mức khá cao. 

Mặt bằng giá bán sơ cấp trung bình không ghi nhận nhiều biến động và hiện neo tại mức 2.724 USD/m2 .Trong 3 năm tiếp theo, giá bán sơ cấp trung bình sẽ tăng trưởng ở mức với mức là 5%/năm.

Thị trường khách sạn phục hồi tích cực

Trái với phân khúc nghỉ dưỡng, thị trường khách sạn tại Đà Nẵng lại đang có sự phục hồi tích cực do ngành du lịch đã sôi động trở lại. Du lịch Đà Nẵng đang ấm dần lên nhờ sự nhộn nhịp trở lại của thị trường khách quốc tế và khách trong nước. 

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thành phố đón gần 1,33 triệu lượt khách lưu trú, tăng 26% so với cùng kỳ năm 2021. Khách nội địa đạt 1,27 triệu lượt, tăng 39,5% so với cùng kỳ và khách quốc tế đạt 57.800 lượt, chỉ còn giảm 34,3% so với cùng kỳ. Khách quốc tế tăng mạnh kể từ cuối quý I/2022 khi Đà Nẵng chính thức mở cửa lại bầu trời quốc tế từ ngày 27/03. Song song đó, khách cao cấp cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, với lượng khách trong giai đoạn từ 21/02 – 21/05/2022 đã tăng gấp 8 lần so với cùng kỳ.

Du lịch sôi động giúp củng cố doanh thu ngành dịch vụ. Nhờ thu hút hiệu quả nhóm khách có khả năng chi trả cao, nhóm khách gia đình lưu trú tại khách sạn phân hạng 3 sao trở lên và tệp khách nước ngoài, doanh thu ngành du lịch nhìn chung đã có những bước tiến rõ nét.

Về thị trường khách sạn, trong nửa đầu năm nay, thành phố chào đón thêm 2 dự án mới gồm Radisson Hotel Đà Nẵng (182 phòng) và Mikazuki Đà Nẵng (294 phòng). Thị trường khách sạn 4 – 5 sao Đà Nẵng hiện có tổng cộng 81 dự án với 15.343 phòng. Trong đó, số lượng phòng khách sạn 5 sao và 4 sao lần lượt chiếm 38% và 62%.

Do tác động kéo dài của dịch Covid-19, ngành kinh doanh khách sạn sụt giảm nặng nề trong hai năm qua. Giá thuê phòng và công suất phòng lần lượt giảm 40% và 53% trong giai đoạn 2020 – 2021 so với mức tại năm 2019. Bước sang năm 2022, khi Việt Nam mở cửa du lịch hoàn toàn, tình hình kinh doanh thị trường khách sạn 4 – 5 sao bắt đầu khởi sắc. 

Ở thời điểm nửa đầu năm 2022, giá phòng ghi nhận được là 70 USD/phòng/đêm và công suất phòng duy trì ở mức 26,3%, lần lượt tăng 11% và 15% so với cùng kỳ. Giá thuê phòng được nhận định hồi phục tương đối tích cực và đã tiệm cận gần 70% so với giai đoạn trước dịch, trong khi công suất phòng mới chỉ bằng 42% so với số liệu tại năm 2019.

Đến hết năm 2022, Đà Nẵng dự kiến có thêm 10 dự án với 2.442 phòng, nâng tổng nguồn cung phòng lên gần 18.000 phòng với 91 dự án. Nguồn cung mới giúp thị trường thêm phần sôi động, tuy nhiên, tình hình hoạt động sẽ chưa thể bật tăng hoàn toàn trở về mức trước dịch do diễn biến còn khó lường của dịch Covid-19 trên thế giới có thể gây ảnh hưởng. Năm 2022, giá thuê phòng được dự báo tăng 30% so với cùng kỳ, chạm mức 79 USD/phòng/đêm. Công suất phòng sẽ đạt 53,2%, tăng 43,5% so với năm ngoái.

CBRE đánh giá, Đà Nẵng vẫn là một trong những thị trường nghỉ dưỡng hấp dẫn bậc nhất Việt Nam. Trong giai đoạn 2022 – 2024, các đơn vị quản lý khách sạn tiếp tục có kế hoạch mở rộng hoạt động tại đây, với hàng loạt thương hiệu mới sẽ chính thức được ra mắt như Mandarin Oriental, JW Marriott, M Gallery, Le Méridien, Wink Hotels, lyf by The Ascott Limited.

Tính đến năm 2024, Đà Nẵng dự kiến có tổng cộng 99 dự án khách sạn 4 – 5 sao, với tổng nguồn cung phòng lên đến hơn 21.000 phòng. Sự hiện diện của nhiều đơn vị quản lý chuyên nghiệp giúp nâng cao vị thế của thị trường khách sạn cao cấp tại Đà Nẵng. 

Theo đó, giá thuê phòng dự báo sẽ tăng trưởng tại mức 25%/năm (giai đoạn 2021 - 2024) và có thể đạt mức 119 USD/phòng/đêm vào năm 2024. Công suất phòng sẽ hồi phục về mức trước dịch là 63%.