Dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ lan toả đi đâu?

Tại Toạ đàm Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới do TheLEADER tổ chức tuần qua, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group đã ví von thị trường bất động sản giống như một chiếc phễu. 

Theo ông Tuyển, khi dòng tiền của các nhà đầu tư đổ vào chiếc phễu, đáy phễu chính là các bất động sản có vị trí trung tâm tại các thành phố lớn, lan dần lên phía trên sẽ là các khu vực lân cận và miệng phễu trên cùng sẽ các tỉnh ở xa hơn.

Ông Tuyển phân tích, dòng tiền mới đổ vào thị trường sẽ rót vào đáy phễu đầu tiên. Hà Nội, TP. HCM là các thị trường luôn được hưởng lợi khi một chu kỳ bất động sản mới được khơi thông. Như hiện nay, thị trường bất động sản ở hai thành phố này đang rất tốt.

Dòng tiền hiện đang ở đáy của phễu, tức đang ở giai đoạn một. Các dự án lớn của các chủ đầu tư uy tín, có vị trí tốt đang tận dụng được nguồn tiền đầu tư như Vingroup, Sun Group, MIKGroup, CapitaLand...là các doanh nghiệp "hứng" được dòng tiền đầu tiên.

Ngay tại Hà Nội, sau khi nóng tại khu vực trung tâm và phía Tây, ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc MIK Group, nhận định, sắp tới khu vực được sự quan tâm rất lớn của thị trường Hà Nội chắc chắn sẽ là phía Đông. 

Đây là khu vực có hạ tầng giao thông phát triển, kết nối rất tốt với trung tâm thành phố Hà Nội. Đặc biệt, Đông Anh sẽ là khu vực rất phát triển trong thời gian tới.

Sang giai đoạn hai, theo ông Tuyển, khi nước dần đẩy lên, dòng tiền sẽ lan dần sang các tỉnh, thành loại một như Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng và Quảng Ninh, Bắc Ninh... Đây là các tỉnh, thành phố có tăng trưởng kinh tế cao, kết nối hạ tầng tốt, công nghiệp phát triển.

Đến giai đoạn này, dòng tiền buộc phải lan ra vì giá ở các khu vực trung tâm đã tăng cao, nhà đầu tư cũng dần chuyên nghiệp hơn. Bên cạnh đó, lượng nhà đầu tư vào thị trường nhiều hơn, họ cần một lượng lớn nguồn cung bất động sản mới, dồi dào tại các tỉnh, thành phố khác.

Hiện bất động sản tại các tỉnh, thành như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang... không phải quá tốt nhưng đang tốt dần lên. Hay như các thành phố có lợi thế về phát triển du lịch, dịch vụ như Đà Nẵng, Nha Trang cũng đang tốt dần. Đây sẽ là các điểm đến tiếp theo của dòng tiền.

Sau đó, ở giai đoạn ba, dòng tiền sẽ lan tiếp sang các tỉnh, các thị xã xa hơn, các địa phương chưa có nhiều sự phát triển kinh tế hơn nữa.

Theo ông Tuyển thị trường bất động sản đang tiến dần đến giai đoạn hai. Các tỉnh thành lân cận, có kinh tế, giao thông phát triển sẽ là điểm đến tiếp theo của dòng tiền.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cũng cho rằng, mặc dù thị trường bất động sản các thành phố lớn vẫn rất tốt, hiện các nhà đầu tư đang toả dần ra các tỉnh ven Hà Nội.

Nguyên nhân là do giá bất động sản Hà Nội đã tăng quá cao. Giá chung cư có tốc độ tăng đột biến, mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2. Nhà thổ cư vùng ven Hà Nội khoảng trên 100 triệu đồng/m2. Nhà trong ngõ tại trung tâm từ 140 - 160 triệu đồng/m2.

Giá liền kề, thấp tầng thấp nhất khoảng 200 triệu đồng/m2. Ngay cả những khu vực rất xa trung tâm như Thanh Hà, giá nhà đất cũng đang ở mức rất cao.

Với mức giá này, các nhà đầu tư tích sản vẫn chọn Hà Nội là nơi đầu tư, nhưng không còn quá nhiều cơ hội.

Do đó, bắt đầu từ tháng Ba năm nay, các thị trường tỉnh đã tốt dần. Đến thời điểm hiện tại, thị trường không quá sôi động nhưng vẫn duy trì được nhịp khả quan.

Ông Chung chỉ ra, một trong những thị trường tỉnh tốt nhất hiện nay là Hưng Yên với mức tăng giá 30 - 50% trong nửa đầu năm nay. Bên cạnh đó là đất nền Bắc Giang.

Hiện các nhà đầu tư đang toả dần ra các tỉnh ven Hà Nội, theo các trục kinh tế liên quan đến khu công nghiệp, các tỉnh có kinh tế phát triển, theo các trục đường giao thông phát triển như Bắc Ninh - Bắc Giang; Hưng Yên - Hải Dương - Hải Phòng - Quảng Ninh. 

Tương tự, tại các tỉnh lân cận TP. HCM, theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, như Long An, Bình Dương đang là điểm đến của dòng tiền trong quý II vừa qua. 

Còn trong quý III, IV tới, xu hướng sẽ chuyển hẳn sang bất động sản các tỉnh phía Nam và miền Trung, các thành phố liên quan tới công nghiệp, đô thị. Đây sẽ là những thị trường tỉnh tiềm năng trong thời gian tới. 

Theo ông Quê, khi giá tại các thị trường lớn đã lên cao, sẽ phải có khoảng nghỉ. Các bất động sản vùng giá thấp tại các địa phương sẽ thu hút được dòng tiền. Điều này sẽ giúp các nhà đầu tư bị kẹt hàng từ giai đoạn trước được thoát hàng, ông Quê nhận định.

Không chỉ sự di chuyển của dòng tiền giữa các địa phương, các phân khúc điểm đến của nhà đầu tư cũng có sự thay đổi lớn trong thời gian tới. 

Trước sự tăng giá mạnh của phân khúc chung cư thời gian vưa qua, theo ông Quê, các nhà đầu tư sẽ có sự chuyển hướng. Trong đó, đất nền sẽ là một trong những điểm đến của dòng tiền.

Giai đoạn 2020-2021, giá đất nền đã trải qua một giai đoạn "tăng vô tội vạ" khắp mọi nơi, từ miền xuôi đến miền núi xa xôi. Sau đó, năm 2022-2023, cùng với sự trầm lắng chung của bất động sản, giá đất nền đã giảm trung bình 15%, lượng giao dịch cũng giảm tới 70-80%. 

Tuy nhiên, từ tháng 1 năm nay, nhà đất đã có dấu hiệu phục hồi ở trong nội thành TP. HCM và Hà Nội.

Giai đoạn tới, đất nền khó là vua của bất động sản, do hạn chế phân lô bán nền. Bên cạnh đó, điều 200 Luật Đất đai có tám điều kiện để tách thửa, điều này khiến người dân tách thửa khó khăn. Nguồn cung ít, giá sẽ tăng, tuy nhiên tổng lượng giao dịch không tăng.

Theo ông Quê, trong chu kỳ bất động sản mới, không có phân khúc nào là vua mà luân phiên. Sau sự sốt nóng của phân khúc chung cư giai đoạn 2023-2024 sẽ là đất nền 2025-2026 và biệt thự nghỉ dưỡng giai đoạn 2026-2027. 

Còn với bất động sản khu công nghiệp, phân khúc này đã qua thời kỳ đỉnh cao do rủi ro chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, ông Quê chia sẻ.

Trái với những nhận định cho rằng bất động sản công nghiệp đã qua thời kỳ đỉnh cao, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group cho rằng, đây vẫn là phân khúc đầy tiềm năng trong thời gian tới. 

Theo ông Khánh nhìn nhận, mặc dù kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi khó khăn chung của kinh tế thế giới, nhưng thu hút sản xuất công nghiệp của Việt Nam rất tốt và được xem là “điểm nóng” trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

Năm 2023, trong khi Trung Quốc ghi nhận mức thu hút vốn FDI thấp nhất 30 năm, chỉ còn 33 tỷ USD thì Việt Nam thu hút tới 23 tỷ USD, trong khi tương quan về diện tích/dân số của hai nước chênh lệch rất lớn. Điều này cho thấy việc phát triển bất động sản khu công nghiệp vẫn rất tích cực.

Bên cạnh đó, về cơ sở hạ tầng, cảng biển tại Việt Nam được cải thiện rất tốt.

Về cơ hội, trong khi chung cư giá lên với nguồn cung ít, thì Việt Nam có 414 khu công nghiệp, bốn khu kinh tế, 1.580 cụm công nghiệp.

Các thị trường bất động sản công nghiệp phát triển như Hưng Yên và Hà Nam đang có cơ sở hạ tầng giao thông thuận lợi, thu hút nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Trước đó, do đây là lĩnh vực cần nguồn vốn lớn nên chỉ thu hút các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp. Song thời gian gần đây, phân khúc này đã thu hút cả những nhà đầu tư cá nhân cũng muốn tham gia. 

Với số vốn đầu tư ban đầu từ vài chục tỷ đồng, tương đương với một biệt thự, liền kề tại Hà Nội, nhà đầu tư bất động sản công nghiệp có thể có dòng tiền ổn định từ việc cho thuê với thời gian thu hồi vốn từ 8 - 12 năm. 

Thêm nữa, các chính sách của nhà nước thời gian gần đây cũng hỗ trợ nhiều cho mảng bất động sản khu công nghiệp, đặc biệt là việc luật mới cho phép chuyển nhượng bất động sản khu công nghiệp đã hoàn thiện pháp lý. 

Tuy vậy, theo ông Khánh, các nhà đầu tư cũng phải đối mặt với các thách thức khi tham gia vào lĩnh vực này như cần trường vốn, đầu tư bài bản, chuyên nghiệp, lợi nhuận vừa phải và thanh khoản không quá nhanh.

Bất động sản nghỉ dưỡng không phải phân khúc "bị lãng quên"

Thừa nhận bất động sản nghỉ dưỡng luôn là phân khúc hồi phục sau cùng song ông Đặng Trường Giang, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land cho rằng, vẫn có nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng thu hút được sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư ngay trong thời điểm hiện tại. 

Đây chính là lý do khiến Mai Việt Land, từng là đơn vị phân phối thành công nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng, sau đó tập trung vào phân khúc chung cư khi thị trường này khởi sắc, và hiện tại đang tiếp tục quay lại thị trường nghỉ dưỡng để bắt nhịp và đi đầu trong các hướng phát triển mới của thị trường.

Theo ông Giang, đa số các sản phẩm nghỉ dưỡng được Mai Việt Land triển khai đều là căn hộ biển và đất nền ven biển. 

Với các vấn đề còn tồn đọng của thị trường ở giai đoạn trước đó, yếu tố đặt lên hàng đầu đối với bất động sản nghỉ dưỡng ở giai đoạn này không phải dòng tiền, thu hút đầu tư để đợi tăng giá, mà là vấn đề về pháp lý và giá trị của bất động sản.

Bất động sản nghỉ dưỡng muốn hấp dẫn được các nhà đầu tư trước hết phải có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, giàu tiềm lực.

Thứ hai, các sản phẩm đó phải có mức giá phù hợp. Thời gian vừa qua, các bất động sản nghỉ dưỡng có mức giá từ 2 - 4 tỷ đồng đã được Mai Việt Land phân phối rất thành công, các nhà đầu tư đón nhận rất tốt.

Ông Giang cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại vẫn đang có cơ hội phục hồi tích cực, nhưng cơ hội này không xảy ra với toàn bộ thị trường, mà chỉ với một số sản phẩm, phân khúc nghỉ dưỡng đáp ứng được các yếu tố trên.

Đồng quan điểm, theo ông Tuyển, Việt Nam là một đất nước giàu tài nguyên, nhiều thắng cảnh đẹp, chính vì vậy, bất động sản nghỉ dưỡng chắc chắn sẽ có đóng góp lớn cho thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế.

Đặc biệt. Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã có định nghĩa về bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có các sản phẩm thương mại, dịch vụ lưu trú. Đây chính là hành lang pháp lý để xác lập quyền sở hữu tài sản của các sản phẩm này. Điều này sẽ thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng phát triển trong thời gian tới.

Mặt khác, tâm lý nhà đầu tư hiện nay đã thay đổi, bất động sản nghỉ dưỡng không phải khi nào cũng mua để có dòng tiền từ việc cho thuê, mà họ mua để tận hưởng cuộc sống, để sưu tầm... Đó chính là nhu cầu thật của các khách hàng.

Do đó, có thể sẽ khó kỳ vọng thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng tăng nhanh trong thời gian sắp tới, song rõ ràng, đây cũng không phải là sản phẩm bị lãng quên trên thị trường, ông Tuyển nhìn nhận.