Đúng sai chuyện cắt nước cư dân không đóng phí dịch vụ chung cư

Mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân ở những chung cư tại Hà Nội tiếp tục căng thẳng trong mấy tuần gần đây. Chủ đầu tư một khu chung cư trên đường Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm buộc phải dùng biện pháp mạnh là cắt nước của hàng trăm hộ dân không nộp phí dịch vụ, khiến các hộ dân trải băng rôn đỏ rực xuống đường để phản đối. 

Cũng chỉ ít ngày trước đó, ở một khu chung cư gần đó, chủ đầu tư cũng cắt nước của hơn chục hộ dân vì những hộ này đã từ chối đóng phí dịch vụ gần một năm do không đồng tình với mức phí chủ đầu tư đưa ra. 

Hai dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng do chưa bầu ban quản trị nên chủ đầu tư vẫn đứng ra quản lý. Tranh chấp về chất lượng xây dựng hay tiện ích vốn đã căng như dây đàn lại như đổ thêm dầu vào lửa khi chủ đầu tư đưa ra mức phí mà cư dân cho rằng quá cao và mang tính áp đặt. Nhưng ngay cả khi chủ đầu tư giảm phí, một nhóm cư dân vẫn không đồng ý và từ chối đóng phí. 

Không ít chung cư từ Bắc vào Nam đã rơi vào tình trạng này. Một số chủ đầu tư cũng chỉ biết "ngậm bồ hòn làm ngọt" và chấp nhận bù lỗ kinh phí vận hành toà nhà vì sợ nếu làm căng, cư dân phản ứng mạnh sẽ làm ảnh hưởng đến uy tín. 

Thực tế cũng có chủ đầu tư dùng biện pháp mạnh như cắt nước của hộ dân không đóng phí, nhưng khi họ mang xô chậu xuống sảnh toà nhà gội đầu và tung hình ảnh nên mạng xã hội thì chủ đầu tư lại vội vã cấp nước trở lại.

Ông Nguyễn Hoàng Thanh, Viện phó Viện Nghiên cứu chính sách quản lý bất động sản và công trình dân dụng quốc tế cho rằng, việc cư dân viện dẫn các mâu thuẫn với chủ đầu tư để không đóng phí dịch vụ là không đúng.

Theo ông Thanh, có hai nguyên nhân chính khiến cư dân không đóng phí dịch vụ. Thứ nhất, họ cho rằng mức phí dịch vụ quá cao và chất lượng dịch vụ không tương xứng. Thứ hai, cư dân có mâu thuẫn với chủ đầu tư về chất lượng dự án, diện tích căn hộ. 

Ông Thanh cho rằng, các mâu thuẫn về chất lượng dự án, diện tích căn hộ đều được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa cư dân và chủ đầu tư nên việc cư dân lấy đó làm lý do để không đóng phí dịch vụ là không hợp lý bởi phí dịch vụ là điều khoản thuộc hợp đồng quản lý dịch vụ toà nhà và hợp đồng mua bán căn hộ và hợp đồng quản lý dịch vụ hoàn toàn độc lập, riêng rẽ với nhau. 

Đáng chú ý, do cư dân không đóng phí dịch vụ nên một số chủ đầu tư đã cắt điện nước của các hộ dân này khiến mâu thuẫn càng bị đẩy lên cao. 

Cư dân nhiều dự án lập luận rằng, họ ký hợp đồng mua điện, nước trực tiếp của bên bán, cụ thể là công ty điện lực và công ty nước sạch và họ vẫn đóng tiền điện nước đầy đủ, chỉ không đóng phí dịch vụ nên chủ đầu tư không có quyền cắt điện nước của họ.

Song, theo ông Thanh, trên thực tế, để các hộ dân có thể sử dụng tại căn hộ thì điện, nước phải thông qua các hệ thống hạ tầng của toà nhà, gồm biến áp, hệ thống đường dẫn, bảo trì, bảo dưỡng, nhân công quản lý. Hơn nữa, để vận hành hệ thống này cần phải có chi phí vận hành.

Ông Thành dẫn quy định hiện hành cho rằng, chủ sở hữu nhà chung cư phải có nghĩa vụ đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không đóng kinh phí quản lý vận hành sẽ bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ mà dự án chung cư đó đã ký với đơn vị quản lý vận hành. Chủ đầu tư được phép ngừng cung cấp điện, nước đối với các căn hộ không đóng phí dịch vụ.

"Nếu thấy chất lượng dịch vụ không tương xứng, cư dân có thể kiến nghị lên chủ đầu tư để đàm phán lại, chứ không nên gây sức ép bằng việc không đóng phí dịch vụ như hiện nay", ông Thanh nhận định.

Trước đó, trả lời kiến nghị của cử tri về việc chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ không đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, Bộ Xây dựng cũng cho biết đã ban hành Thông tư 02 về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. 

Điều 39 quy định quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.

Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định sẽ bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành.

Tại Điểm đ, Khoản 1, Điều 6 của Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư 02, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được tạm ngừng cung cấp dịch vụ hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước tạm ngừng cung cấp các dịch vụ này trong trường hợp chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ đã được thông báo bằng văn bản đến lần thứ hai yêu cầu nộp kinh phí quản lý vận hành và kinh phí khác nhưng vẫn không nộp các kinh phí này.

Lối thoát cho chủ đầu tư

Hầu hết các chủ đầu tư bị "sa lầy" vào "cuộc chiến" với cư dân là do cư dân phản đối dịch vụ không tương xứng với mức phí chủ đầu tư đưa ra. Trong khi đó, thực tế lại không có bộ tiêu chuẩn để xác định chất lượng dịch vụ.

Các tiêu chuẩn về chất lượng dịch vụ quản lý cũng rất khó để định lượng. Ví dụ, trong một toà nhà, 100 cư dân chỉ cần quét hành lang một ngày một lần, nhưng 900 cư dân khác lại muốn không chỉ quét mà còn lau sàn hành lang.

Càng nguy hiểm hơn khi những tiêu chuẩn chung về chất lượng dịch vụ của dự án chưa được thống nhất nhưng 100 cư dân đó lại hô hào phản đối chủ đầu tư và xem mình là đại diện của 1.000 cư dân trong toàn dự án.

Theo ông Thanh, quyền lựa chọn đơn vị quản lý cũng như mức phí theo quy định hiện hành thuộc về cư dân thông qua hội nghị nhà chung cư và ban quản trị. Vì thế, để tránh "sa lầy", chủ đầu tư dự án cần nhanh chóng nhanh chóng phối hợp với cư dân để tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập ban quản trị. 

Ban quản trị sẽ là tổ chức hợp pháp đại diện cho cư dân, làm việc với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý để đưa ra bộ tiêu chuẩn chất lượng dịch vụ. Từ bộ tiêu chuẩn đó, cư dân mới có cơ sở đánh giá chất lượng dự án và chi phí dịch vụ tại dự án là cao hay thấp. 

Đơn cử, một cư dân ở khu chung cư tại phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân mới đây lên mạng xã hội phản đối ban quản lý cắt nước. Trước đây, chủ đầu tư trực tiếp quản lý thì nhà nào bị cắt điện nước lại mang xô chậu xuống sảnh gội đầu nhằm làm mất uy tín của chủ đầu tư nên chủ đầu tư buộc phải cấp lại điện nước. 

Tuy nhiên, khi đã có ban quản trị và đã thuê công ty quản lý thì quyền quyết định thuộc về ban quản lý/ban quản trị theo quy chế quản lý chung cư đã được hội nghị cư dân thông qua. Chủ đầu tư không phải can thiệp, mà chính ban quản lý/ban quản trị trực tiếp đứng ra giải quyết các mâu thuẫn này với cư dân. 

Như tại khu chung cư ở Nhân Chính, mặc dù cư dân này hô hào cách chức trưởng ban quản lý, nhưng ban quản trị và nhiều cư dân khác không đồng tình vì cho rằng cư dân này đã vi phạm quy định của toà nhà khi cơ nới ở phần sở hữu chung của toà nhà.

Ở một số khu chung cư cũng đã thông qua quy chế hoạt động và quản lý thông qua hội nghị nhà chung cư, và ban quản trị/ban quản lý sử dụng quy chế này làm chế tài buộc cư dân phải tuân thủ 'luật chơi chung'. Nếu không tuân thủ, như đỗ xe không đúng quy định, không đóng phí, hoặc gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm sẽ chiếu theo quy định để xử phạt hoặc thậm chí ban quản trị yêu cầu ban quản lý ngừng cung cấp điện, nước.

Do đó, ông Thanh khuyến cáo chủ đầu tư cần tổ chức hội nghị nhà chung cư càng sớm càng tốt, chuyển giao quyền quản lý về cho cư dân và ban quản trị. Khi đó, nếu có xảy ra tranh chấp với cư dân về phí dịch vụ thì uy tín của chủ đầu tư cũng không bị ảnh hưởng nhiều, nhất là những chủ đầu tư có nhiều dự án và đang trong giai đoạn bán hàng.