Khẩu vị nhà đầu tư "cá mập" đã thay đổi

Theo ông Sử Ngọc Khương Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, kể từ khi xảy ra dịch Covid-19, những nguyên tắc lựa chọn địa điểm để đầu tư dự án của nhà đầu tư trong nước cũng như “khẩu vị” của nhà đầu tư tổ chức nước ngoài đã có sự thay đổi.

Để có cách nhìn rõ nhất sự thay đổi trong tư duy đầu tư, ông Khương chia bất động sản ra làm hai nhóm: nhóm bất động sản tạo ra dòng tiền và nhóm phát triển mới. 

Trước đây, nhà đầu tư tổ chức nước ngoài tìm kiếm những dự án có tỷ suất lợi nhuận từ 8% - 10% đối với bất động sản tạo ra dòng tiền và trên 20% đối với bất động sản mới “rót” tiền.

Cụ thể, ở giai đoạn 2011 – 2012, các quỹ đầu tư nước ngoài tham gia thị trường Việt Nam là chủ yếu là “săn xác chết”, tìm cơ hội thâu tóm, mua lại. “Khẩu vị” của họ ở giai đoạn này khi quyết định mua lại một dự án nào đó thường kỳ vọng tỷ suất sinh lời dao động từ 8 - 10%. 

"Còn với năm 2020 những dự án có tỷ suất sinh lời khoảng 5% cũng đang được tìm kiếm mua rất nhiều" ông Khương nói. "Từ 3 - 5 năm sau họ chuyển nhượng lại sẽ thu lãi", ông Khương nói.

Nguyên nhân là do nhóm bất động sản tạo ra dòng tiền như các tòa nhà đang hoạt động, khách sạn, khu trung tâm thương mại, bán lẻ… bị tác động mảnh bởi dịch Covid-19, xét cả về doanh thu và chi phí.

“Điều này cho thấy thị trường đã có những diễn biến, khiến tâm lý cũng như kỳ vọng của nhà đầu tư đã khác so với giai đoạn 2011 – 2012. Khi thị trường gặp nhiều khó khăn về hoạt động dẫn đến doanh thu giảm, có những tài sản âm dòng tiền hoặc lãi 1 - 2% nhưng nhà đầu tư vẫn tìm kiếm cơ hội để mua”, ông Khương cho biết.

Đối với nhóm phát triển mới như khu dân cư, khu đô thị nếu như trước đây nhà đầu tư thường tính toán tỷ suất sinh lời nội bộ dao động 20 - 25% thì bây giờ chỉ kỳ vọng 10 - 15%. Lý do là vì, với thực trạng thị trường không có nguồn cung mới, chi phí vốn với các nhà đầu tư nước ngoài khi vay ở nước họ chỉ 3 - 5%, còn ở Việt Nam thì dao động từ 9 - 11%, nên với một dự án tỷ suất sinh lời 10 - 15% đã mang lại nhiều cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Khương cho rằng các nhà đầu tư nước ngoài hạ mức kỳ vọng lợi nhuận và sẵn sang mua lại các dự án phù hợp cũng là một trong những nguyên nhân khiến bất động sản giữ giá thậm chí có xu hướng tăng.

Bất động sản tập trung về sức khỏe sẽ lên ngôi

Ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cấp cao tài chính Tập đoàn Novaland phân tích cho rằng Covid-19 làm tư duy đầu tư thay đổi và khiến dòng tiền chuyển hướng.

Đơn cử như thị trường văn phòng trước đó bị dẫn dắt bởi nhu cầu sử dụng, thiết kế phải đẹp nhưng sau khi dịch xảy ra thì khách hàng yêu cầu thêm không gian phải rộng hơn. Còn khách sạn ở những thành phố biển phụ thuộc nhiều vào đường hàng không nên kinh doanh gặp khó khăn trong khi khách sạn, khu nghỉ dưỡng được vận hành bởi các tập đoàn nước ngoài ở khoảng cách với Hà Nội hoặc TP. HCM từ 2 - 3 giờ lái xe, kinh doanh vẫn khả quan.

Phân khúc bất động sản nhà ở tại thị trường TP. HCM, Hà Nội đang bị sụt giảm nguồn cung nên giá nhà tăng cao. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường vẫn rất tốt.

“Xu hướng trong thời gian gần đây các chủ đầu tư lớn đang dịch chuyển dần ra các thị trường vùng ven. Chẳng hạn ở Hà Nội thì các chủ đầu tư về Hưng Yên, Hải Dương còn với TP. HCM thì Bình Dương, Đồng Nai và trong năm qua Novaland cũng đã đầu tư lớn ở Đồng Nai với Aqua City, Vũng Tàu với NovaWorld Ho Tram, Bình Thuận với NovaWorld Phan Thiet”, ông Phiên cho biết.

Việc chuyển dịch ra vùng ven của những chủ đầu tư lớn nhằm tận dụng thế mạnh vị trí mang lại cũng như quỹ đất lớn để đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhu cầu mới của khách hàng.

Trước bối cảnh đó, theo ông Phiên thì bất động sản đang hình thành ba xu hướng mới đó là: bất động sản tập trung về sức khỏe, sự riêng tư và bài toán tài chính cũng như việc vận hành.

Trong đó, bất động sản tập trung về sức khỏe là mô hình bất động sản sinh thái và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong tổ hợp đang được yêu thích hơn cả.

Chẳng hạn, bất động sản sinh thái cần có ba yếu tố: có mảng xanh đủ lớn; có hồ, khu vui chơi tập trung và có đầy đủ tiện tích từ thấp lên cao phục vụ nhu cầu của từng lứa tuổi, đảm bảo sự riêng tư cho khách hàng.

Với mô hình nghỉ dưỡng giải trí theo hình thức tổ hợp thì vị trí là quan trọng nhất. Những đại đô thị này thì sẽ đáp ứng được đầy đủ yêu cầu của khách hàng về việc các loại hình sản phẩm, yêu cầu về sức khỏe cũng như bà toán tài chính.

Xu hướng này đang được các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Novaland lựa chọn. “Bất động sản tập trung về sức khỏe, sự riêng tư là xu hướng tất yếu không thể đảo ngược được”, ông Phiên khẳng định.