Giải mã hiện tượng lạ của thị trường căn hộ Hà Nội

Sốt thật hay ảo?

Cuối tháng 4 vừa qua, dự án căn hộ Lumi đã gây sốt thị trường bất động sản Hà Nội khi thu hút hàng nghìn người quan tâm. Chỉ trong bốn giờ đồng hồ, toàn bộ hơn hai nghìn căn hộ tại Lumi Hà Nội đã được 'khớp căn'.

Đây là dự án thứ ba tại Hà Nội do CapitaLand phát triển, với quy mô 9 tòa tháp, gần bốn nghìn căn hộ cao từ 29 đến 35 tầng. Trong đợt "giới thiệu" đầu tiên, dự án tung ra thị trường hơn hai nghìn căn hộ.

Việc hàng nghìn khách hàng đổ xô đến Trung tâm Hội nghị quốc gia, xếp hàng từ sáng sớm đến trưa để 'khớp căn' là một cảnh tượng hiếm gặp, ngay cả khi thị trường bất động sản sốt nóng. Nhiều môi giới bất động sản cũng chia sẻ chưa từng thấy dự án chung cư nào mở bán 'nóng' như vậy.

Với giá bán dự kiến từ 70 - 90 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với mặt bằng chung của các dự án lân cận, lại thuộc một vị trí không nằm trong trung tâm thành phố, Lumi Hà Nội đã trở thành 'hiện tượng lạ' của thị trường.

Gần đó, các toà căn hộ do Vinhomes phát triển tại khu đô thị Vinhomes Smart City đang được giao dịch quanh mức từ 40 - 55 triệu đồng/m2, trong khi các căn hộ Masteri West Heights từ 55 - 65 triệu đồng/m2.

Không ít ý kiến hoài nghi 'hiện tượng lạ' ở Lumi Hà Nội chỉ là chiêu trò tạo sốt ảo nhưng những người trong cuộc lại có góc nhìn khác.

Ông Đặng Trường Giang, Giám đốc Kinh doanh Mai Việt Land - một trong những đơn vị phân phối căn hộ Lumi khẳng định, sức nóng của dự án và lượng khách hàng khớp căn là thực.

Theo ông Giang, thị trường chung cư Hà Nội vốn đã rất nóng từ cuối năm 2023 do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu ở thực rất lớn và bị dồn nén trong suốt một thời gian dài.

Cùng với đó là sự tham gia mạnh mẽ trở lại của các nhà đầu tư vào thị trường chung cư do lãi suất đang ở mức thấp giữa lúc các kênh đầu tư khác đang trầm lắng.

Nhà đầu tư hiện đang có xu hướng lựa chọn các dòng sản phẩm có giá trị thực, mang lại dòng tiền tốt từ việc cho thuê và đảm bảo được tính thanh khoản. Do đó, chung cư đang được các nhà đầu tư rất ưa chuộng do đáp ứng được các tiêu chí về tính an toàn.

Số lượng đặt chỗ cao tại dự án Lumi là minh chứng rõ ràng nhất về việc nguồn tiền trong dân còn rất lớn, trong bối cảnh thị trường rất khát sản phẩm đầu tư.

"Thực tế thời gian vừa qua cũng cho thấy, thị trường chung cư Hà Nội cứ có hàng là bán được", ông Giang chia sẻ và tiết lộ, trước Lumi, một số dự án chung cư khác của Hà Nội tại Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park hay Tây Hồ Tây đều có giao dịch rất tốt. Các toà mở bán đều được hấp thụ rất nhanh.

Bên cạnh sự sôi động của thị trường chung cư, uy tín của chủ đầu tư và chất lượng dự án cũng là yếu tố tạo sức nóng và tầm ảnh hưởng lớn đối với khách hàng và thị trường.

Cùng phân khúc sản phẩm cao cấp, nhưng Lumi Hà nội có những ưu việt hơn như hệ thống dịch vụ tiện ích khép kín, chỉ phục vụ cư dân của dự án, thay vì "mở cửa" cho cả người dân ở bên ngoài cùng sử dụng. 

Chính điều này đã giúp dự án thu hút một đối tượng khách hàng cao cấp, yêu thích sự riêng tư thực sự, ông Giang chia sẻ. 

Thực tế, các dự án của CapitaLand từ Nam ra Bắc đều cho thấy thanh khoản tốt ngay trong ngày đầu mở bản. 

Trước đó, những dự án tại Hà Nội của doanh nghiệp này là Heritage West Lake hay tổ hợp chung cư Seasons Avenue mở bán từ những năm 2013 cũng bán tốt.

Ngược lại thời gian xa hơn từ hơn 10 năm trước tại TP. HCM, hàng trăm người dân cũng đã xếp hàng dài trong đêm để đợi mua căn hộ The Vista của doanh nghiệp này.

"Chiêu" tạo sốt

Bên cạnh các yếu tố về thời điểm và sản phẩm, một trong những điều khiến dự án tạo sức hút lớn theo ông Giang là do CapitaLand có cách bán hàng rất khác so với các chủ đầu tư bất động sản trong nước. 

Trong khi các chủ đầu tư trong nước thường mở bán có giá bán chính thức và khách hàng xuống tiền luôn, thì CapitaLand lại khác. Họ chỉ tổ chức ra hàng trong một ngày duy nhất, thay vì chia nhỏ thành từ hai đến ba nhịp ra hàng như các chủ đầu tư nội.

Trước sự kiện này, họ đã chạy truyền thông, nhận khách hàng đặt chỗ từ cuối năm ngoái để định danh khách hàng. Trong thời gian đó, họ sẽ tổ chức một số sự kiện gặp gỡ khách hàng tiềm năng, hé lộ dần các thông tin về sản phẩm để thu hút dần sự quan tâm của thị trường.

Họ để các khách hàng tìm hiểu dự án và nhận đặt chỗ vài tháng trước khi đưa ra giá chính thức và khớp căn. 

Khi đã tạo được sức nóng nhất định, chủ đầu tư sẽ tổ chức ra hàng trong một ngày duy nhất. Sự kiện được tổ chức với quy mô lớn, số lượng khách đông nhằm tạo sự bùng nổ và hiệu ứng tốt.

Hình thức bán hàng này có hạn chế là tính rủi ro cao do đặt chỗ chưa phải giao dịch thực tế giống như việc mở bán của các chủ đầu tư trong nước.

Thậm chí, ngay cả khi đã khớp căn cũng chưa hình thành giao dịch. Khách hàng chưa ký hợp đồng mua bán và xuống tiền, mà chỉ đặt 100 triệu đồng. Khi không nhận được căn hộ phù hợp hoặc thay đổi ý định, khách hàng hoàn toàn có quyền rút cọc.

Đây cũng chính là yếu tố khiến tâm lý và thói quen của các chủ đầu tư bất động sản trong nước thường muốn mở bán luôn để "chắc ăn" về khách hàng. Tuy nhiên, cách làm của CapitaLand cũng có những ưu điểm nhất định.

Theo tiết lộ của một môi giới tại Nam Từ Liêm, mặc dù khách hàng chưa xuống tiền ngay nhưng việc nhận đặt chỗ và khớp căn tại một sự kiện duy nhất sẽ giúp chủ đầu tư "gom" toàn bộ lượng khách hàng quan tâm, "ngóng đợi" ngày khớp cọc, cùng tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội", tạo nên sức hút mạnh mẽ.

Hơn nữa, hiện dự án vẫn chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của luật. Theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, chiếu theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án Lumi Hà Nội vẫn chưa đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai nên dự án chưa thể ký hợp đồng mua bánchính thức với khách hàng.

Mặt khác, với hạn chế về rủi ro khách bỏ cọc, đơn vị chủ đầu tư đã có phương án để tăng số lượng khách hàng nhận đặt chỗ. 

Đơn cử như dự án chỉ 'ra hàng' hơn hai nghìn căn hộ trong đợt này, nhưng buổi lễ khớp cọc có đến năm nghìn khách hàng "tranh nhau khớp căn".

Khác với các cơn sốt đặt chỗ ảo do các sàn giao dịch tạo nên trong cơn sốt đất nền những năm trước đây để đẩy giá cao trong khi lượng khách hàng quan tâm thực tế ít ỏi, Lumi Hà Nội đã chọn được điểm rơi của thị trường để tạo sức hút.