Nguồn cung căn hộ Hà Nội lập đỉnh sau 5 năm

CBRE Việt Nam cho biết, tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mở bán mới quý II tăng gấp bốn lần quý trước đó, xấp xỉ 8.500 căn. Tính chung nửa đầu năm 2024, thị trường Thủ đô đón nhận 10.840 căn từ 17 dự án, đây là nguồn cung nửa đầu năm lớn nhất kể từ năm 2020. 

Đáng chú ý, khác với giai đoạn trước, phần lớn nguồn cung trên thị trường hiện nay đều ở phân khúc căn hộ cao cấp và tập trung ở khu vực phía Tây với hai dự án lớn mở bán là Lumi Hà Nội và Imperia Sola Park.

Nguồn cung căn hộ giá phù hợp gần như đã biến mất trên thị trường. 

Không chỉ nguồn cung lập đỉnh mới, thanh khoản thị trường căn hộ cũng rất khả quan. Với nguồn cung dồi dào, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán được trong nửa đầu năm 2024 đã vượt mức ghi nhận được của cả năm 2023. 

Chỉ tính riêng quý II/2024, thanh khoản thị trường đạt 10.170 căn, gấp năm lần số căn bán được quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái. Tổng số căn bán được nửa đầu năm 2024 vượt qua thanh khoản cả năm 2023.

Các dự án chung cư phía Tây và phía Đông Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ bán tốt. Một số dự án có lượng mở bán lớn từ 1 - 2 nghìn căn hộ đã bán hết 80 - 90% quỹ hàng. 

Về giá bán, theo CBRE, giá căn hộ tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá tại TP.HCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Trong đó, giá sơ cấp tại thị trường Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu so với mức giá trung bình tại TP.HCM. So với quý trước, giá căn hộ đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm. Nguồn cung phân khúc cao cấp chiếm sóng được xem là lý do khiến mặt bằng giá tăng mạnh.

Bên cạnh đó, quỹ căn hoàn thiện và bàn giao hàng trong 1-2 năm trở lại đây mới chỉ đạt khoảng 12.20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019 – 2020 khi quỹ căn bàn giao lên tới 30-40.000 căn một năm, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán đã tăng chậm lại, ở mức 5% theo quý và 22% theo năm. Giá bán thứ cấp căn hộ tại Hà Nội trung bình đạt xấp xỉ 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nguồn cung sơ cấp đang trở nên dồi dào hơn đã khiến mặt bằng giá bán thứ cấp đi vào chu kỳ ổn định.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội dự báo từ nay tới cuối năm 2024, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng với hơn 9.000 căn chào bán mới, nâng tổng số căn mở bán mới của cả năm 2024 dự kiến đạt gần 20.00 căn.

Đây sẽ là lượng nguồn cung căn hộ mở bán mới cao nhất tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây kể từ năm 2020.

Với nguồn cung sơ cấp thời gian tới tiếp tục tăng, đà tăng giá bán thứ cấp dự kiến sẽ chững lại với giá bán tại thời điểm cuối năm 2024 kỳ vọng tăng khoảng 22% theo năm.

Theo bà An, một trong những nguyên nhân dẫn đến sức nóng của phân khúc chung cư thời gian vừa qua là do nguồn cầu rất lớn. 

Khác với giai đoạn trước, người mua chung cư chủ yếu để ở. Hiện nay, các nhà đầu tư mua còn để phục vụ nhu cầu đầu tư, cho thuê lại, đợi tăng giá, hoặc đầu tư cho con cái...

Trong nửa cuối năm 2024, những dấu hiệu phục hồi của kinh tế Việt Nam và nỗ lực đưa các luật sửa đổi mới như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai sớm đi vào hiệu lực từ tháng 8/2024 sẽ góp phần củng cố tâm lý của nhà đầu tư và khơi thông các vướng mắc về mặt pháp lý. 

Năm 2025 sẽ chứng kiến sự phục hồi rõ nét hơn của thị trường nhà ở, về cả nguồn cung, chất lượng sản phẩm và mức giá bán.

Song, với xu hướng điều chỉnh lãi suất hiện nay, sắp tới người mua nhà sẽ phải cân nhắc về khả năng chi trả. Việc mặt bằng lãi suất điều chỉnh tăng, sẽ tác động đến tâm lý của người mua và chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư do các chi phí về huy động vốn.

Tuỳ vào biên độ tăng của lãi suất mà mức tăng giá của các dự án sắp tới sẽ phải điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người mua nhà.