Yêu cầu tạm dừng giao dịch đất đai tại các đặc khu kinh tế: 'Sai luật nhưng cần thiết và nên làm'

Cơn sốt của lòng tham

Theo số liệu của Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vạn Ninh (Khánh Hòa), trên địa bàn huyện trong thời gian gần đây đã xảy ra tình trạng sốt đất chưa từng có, nhiều khu vực bị giới đầu cơ thổi giá lên từ 10 - 100 lần so với thời điểm đầu năm 2017, đặc biệt là ở khu vực giáp biển thuộc xã Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh.

Chỉ trong vài tháng nay, trên địa bàn thị trấn Vạn Giã đã có hơn 10 văn phòng giao dịch bất động sản được thành lập. Các đường Hùng Vương, Trần Phú, Trần Hưng Đạo đều có các văn phòng giao dịch đất mọc lên san sát.

Các số liệu này cũng cho thấy, số lượng hợp đồng giao dịch đất đai tại địa phương này từ tháng 10/2017 đến nay đã tăng đột biến so với thời gian trước đó. Cụ thể, tháng 10/2017 chỉ có 320 hồ sơ chuyển nhượng, tháng 12/2017 đã có 688 hồ sơ và tháng 1/2018 có 821 hồ sơ.

Trước thực trạng sốt đất diễn biến phức tạp tại Bắc Vân Phong, UBND tỉnh Khánh Hoà đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và môi trường yêu cầu tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực quy hoạch xây dựng đơn vị hánh chính – kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong cho đến khi quy hoạch đặc khu kinh tế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Về vấn đề này, TheLEADER đã có cuộc trao đổi với ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa để hiểu rõ hơn về thực trạng sốt đất ảo tại địa phương này.

Thưa ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến sốt đất tại Bắc Vân Phong nói riêng và các đặc khu kinh tế nói chung?

Ông Trần Đình Quý: Tôi cho rằng thực trạng sốt đất tại các đặc khu kinh tế là do “những cơn sốt của lòng tham” của các nhà đầu tư. 

Sốt đất ở vịnh Vân Phong nói riêng và các đặc khu khác nói chung thực chất là do các nhóm cò đất tự đẩy giá lên theo “ván cờ” mà họ xây dựng. Theo đó, “người trước lôi kéo người sau mua lại để ăn chênh lệch”.

Đơn cử như cơn sốt đất ở Vạn Ninh, giá đất tại đây đang bị làm giá, đẩy lên cao, nguy cơ tạo nên bong bóng nhà đất là do giới buôn bán đất ở các tỉnh khác về cấu kết với hệ thống "cò mồi", cùng nhau ôm đất rồi thổi giá ảo để bán kiếm lời.

Trong “ván cờ” chạy đua chiếm hữu đất vùng đặc khu này, người hưởng lợi nhiều nhất chỉ có các cò đất nhanh chân lướt sóng. Trong khi đó, những hệ lụy của nó để lại là vô cùng nghiêm trọng và khó giải quyết.

Ông có thể phân tích kỹ hơn về các hệ luỵ khôn lường do sốt đất đặc khu để lại?

Ông Trần Đình Quý: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất quá nhiều, cho phép phân lô vô tội vạ tại các đặc khu kinh tế không chỉ khiến các nhà đầu tư đến sau, chậm chân trong cơn sốt đất gánh chịu hậu quả nặng nề, có thể mất cả cơ nghiệp khi bong bóng đất nền vỡ mà nguy hiểm hơn, Nhà nước sẽ phải mất nhiều tiền bạc và vất vả trong giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư chiến lược vào các đặc khu khi có quy hoạch cụ thể sau này.

Sở dĩ trong 63 tỉnh thành, Chính phủ chỉ chọn ba địa phương là Bắc Vân Phong, Vân Đồn và Phú Quốc để phát triển đặc khu kinh tế là bởi những yếu tố thiên thời địa lợi, thuận lợi cho phát triển của ba địa phương này. Từ đó, Chính phủ kỳ vọng các đặc khu sẽ có thể làm động lực cho sự phát triển kinh tế chung của đất nước.

Trong khi đó, việc phân lô bán nền tràn lan như hiện nay sẽ cản trở sự phát triển của các đặc khu kinh tế khiến các điều kiện thuận lợi của các địa phương này không những không thực hiện được, ngược lại còn gây nhưng hậu quả rất nghiêm trọng.

Bởi lẽ, khi các đặc khu được chính thức đi vào hoạt động, những chủ đầu tư chiến lược sẽ vào đặc khu để xây dựng các dự án, song việc đầu tư chưa thấy đâu đã phải bỏ tiền quá nhiều cho việc giải phóng mặt bằng do người dân phân lô bán nền, không có quỹ đất sạch cho phát triển. 

Đó là chưa kể đến những phức tạp trong trong quá trình đầu tư như việc đâm đơn khiếu kiện khiếu nại về việc bồi của người dân. Chính những điều này sẽ làm nàn lòng các nhà đầu tư, xây dựng đặc khu kinh tế coi như thất bại ngay từ bước đầu.

Do đó, nếu không quản lý chặt và có những cảnh báo mạnh mẽ đối với việc chuyển nhượng đất tràn làn như hiện nay thì khi đặc khu Bắc Vân Phong nói riêng và Vân Đồn, Phú Quốc khi hình thành sẽ rất khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa, thu hút nhà đầu tư chiến lược sau này.

Sai luật nhưng cần thiết và nên làm

Nhằm ngăn chặn tình trạng sốt giá ảo, vừa qua, lãnh đao chính quyền cả ba đặc khu kinh tế đều đã có yêu cầu tạm dừng chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhiều chuyên gia cho rằng, quyết định này của các địa phương là sai luật. Ông có quan điểm như thế nào về vấn đề này?

Ông Trần Đình Quý: Tôi không phản bác các ý kiến cho rằng việc cấm chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất của chính quyền ba đặc khu kinh tế là sai luật. 

Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, phải nhận thấy một thực tế rằng cơn sốt đất tại các đặc khu đang bùng nổ vô cùng mạnh mẽ, không có điểm dừng.

Trong khi đó, như đã phân tích ở trên, việc sốt ảo, tăng giá đất tại các đặc khu chỉ mang lại lợi ích cho một bộ phận rất nhỏ những cò đất. Khi bong bóng đất nền vỡ, người chịu thiệt hại nặng nề nhất chính là những nhà đầu tư chậm chân đến sau và toàn bộ sự phát triển kinh tế của các địa phương.

Những ý kiến không ủng hộ việc tạm dừng chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong dư luận hiện nay chủ yếu đều là những người nằm trong “trò chơi” lợi nhuận từ việc mua bán chuyển nhượng đất, có lợi ích nhóm, vì lợi của mình mà bất chấp hệ luỵ.

Do đó, tôi cho rằng, quyết định tạm dừng việc chuyển nhượng đất tại các đặc khu là hoàn toàn đúng đắn. Đây là việc làm vô cùng cần thiết ở thời điềm hiện tại để ngăn chặn viễn cảnh xấu trong tương lai nhằm đảm bảo cho sự phát triển ổn định và bền vững của các địa phương.

Chủ trương, mục đích của các chính quyền địa phương trong việc tạm dừng giao dịch đất đặc khu là đúng. Trong quá trình thực thi có xảy ra việc sai luật như các chuyên gia đã phân tích thì cũng nên thông cảm, vì việc lớn mà cần phải thực hiện. 

Trong giai đoạn này, nên chấp nhận việc đó để kịp thời ngăn chặn đầu cơ, tránh những hậu quả khó lường, bởi suy cho cùng, quy định pháp luật cũng là để đảm bảo sự phát triển hài hoà của xã hội. 

Bên cạnh việc tạm dừng chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, theo ông các địa phương nên có giải pháp gì để ngăn chặn triệt để tình trạng sốt đất tại các đặc khu?

Ông Trần Đình Quý: Các cơ quan chức năng cần đưa ra các giải pháp cụ thể như hạn chế chuyển mục đích sử dụng, ngăn chặn tình trạng đứng tên hộ, đầu cơ bằng cách mua cùng lúc nhiều lô đất.

Đồng thời, tăng cường công tác tuyên truyền, vận động người dân, các nhà đầu tư để họ hiểu rõ rằng việc đầu cơ vào đất nền tại các đặc khu tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Khi bong bóng đất nền vỡ, các nhà đầu tư rất có thể sẽ mắc cạn. Hệ quả đáng tiếc sau này sẽ không chỉ xảy ra đối với cá nhân các nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến lợi ích chung của các đặc khu kinh tế.

Xin cảm ơn ông!