Nhà đất phía Tây Hà Nội đang 'ngáo giá'?

Giá tăng phi mã sau giấc ngủ dài

Từ một khu vực vốn "nằm im bất động” gần chục năm qua sau cơn sốt đất ảo, thời gian gần đây, nhà đất phía Tây Hà Nội bỗng "sống dậy" và liên tục tăng giá mạnh mẽ.

Tại thời điểm đỉnh cao của thị trường trong cơn sốt từ mười năm trước do thông tin Hà Tây sáp nhập về Hà Nội, giá nhà đất tại khu vực phía Tây Hà Nội đã liên tục nhảy múa. Tại các khu vực như đường Lê Trọng Tấn, các dự án như Geleximco Lê Trọng Tấn, Splendora An Khánh, khu đô thị Vân Canh, khu đô thị Vườn Cam, giá đất khi đó đã tăng đột biến ở nhiều vị trí.

Từ mức giá vốn chỉ 15-20 triệu đồng/m2, chỉ trong một thời gian ngắn, nhà đất khu vực này đã bị đẩy lên 60-90 triệu đồng/m2, thậm chí hơn 100 triệu đồng/m2. Thế nhưng, "cuộc vui ngắn chẳng tày ngang", ngay sau đó, cuộc khủng hoảng bất động sản những năm 2010-2012 đã khiến nhà đất khu vực này rớt giá thê thảm.

Do sự phát triển quá nóng, thiếu đồng bộ với hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, cũng như tốc độ gia tăng dân số, ngay sau khi cơn sốt đất hạ nhiệt, giá đất khu vực phía Tây Hà Nội đã quay đầu giảm mạnh, lao dốc không phanh và gần như đóng băng trong suốt cả cả thập kỷ dài.

Phải đến thời gian gần đây, những khu đô thị "chết lâm sàng" này mới rục rịch khởi động trở lại. Nhiều dự án đã được thay tên đổi chủ với những tên gọi mới. Có thể kể đến như khu đô thị Kim Chung Di Trạch mang tên mới là Hinode Royal Park, Hado Dragon City (Khu đô thị An Khánh – An Thượng) giờ là Hà Đô Charm Villas hay An Lạc Green Symphony là tên khác của khu đô thị đại học Vân Canh.

Song điều kỳ lạ là từ đầu năm 2020, mặc dù thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh Covid-19, giá bất động sản khu vực này vẫn tăng mạnh.

Nhiều dự án có mức tăng giá từ 40 - 50% như Hà Đô Charm Villas trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mạnh có giá 40 triệu đồng/m2, nhưng chỉ sau một thời gian ngắn, mức giá đã tăng lên 60 triệu đồng/m2.

Tại Hinode Royal Park, giá giao dịch giữa năm 2020 chỉ khoảng 20 - 35 triệu đồng/m² nay đã tăng lên mức từ 45 - 70 triệu đồng/m². An Lạc Green Symphony - khu đô thị Vân Canh đang được chào bán với khoảng giá 70 triệu đồng/m2. 

Bên cạnh đó, những dự án cũ sống lại như Lideco bắc Quốc Lộ 32, Nam An Khánh của Sudico hay Splendora An Khánh cũng đã thiết lập một mặt bằng giá cao mới. Tại dự án Splendora An Khánh, mức giá đang giao dịch trên thị trường là khoảng 70 – 100 triệu đồng/m2.

Không chỉ các dự án cũ được tái khởi động trở lại, những dự án mới được mở bán trong thời gian gần đây của khu vực phía Tây Hà Nội cũng đang cho thấy mức giá tăng mạnh so với các dự án mở bán giai đoạn trước.

Điển hình nhất như shophouse mặt đường Tố Hữu, trước đây chỉ hơn 100 triệu đồng/m2 thì hiện nay mức giá dự án Shophouse Him Lam Vạn Phúc tại những căn có vị trí tương tự đã lên đến mức giá 300 triệu đồng/m2, tức 30 tỷ đồng/căn. Đây là mức giá cao kỷ lục từ trước đến nay.

Những căn shophouse mặt đường nhỏ bên trong cũng có giá lên tới 140 – 150 triệu đồng/m2.

Ngay cạnh Shophouse Him Lam Vạn Phúc, biệt thự tại dự án Khu đô thị Dương Nội cũng lên đến mức cao nhất 155 triệu đồng/m2. Trong khi đó, bảng giá biệt thự tại khu đô thị này năm 2019 chỉ từ 55 – 70 triệu đồng/m2.

Một dự án nhà liền kề ở khu vực Đại Mỗ đã tăng giá liên tục trong mấy tháng qua, ban đầu chỉ hơn 70 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay đã lên tới 120 triệu đồng/m2.

Đòn bẩy giá

Lý giải nguyên nhân khiến nhà đất phía Tây Hà Nội tăng giá mạnh trong thời gian gần đây, ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng Phòng R&D BHS Group cho rằng, nhu cầu của các nhà đầu tư và khách hàng hiện đang rất lớn, trong khi đó thị trường bất động sản hiện đang rất thiếu vắng nguồn cung các sản phẩm mới do điểm nghẽn về pháp lý.

Đó chính là lý do khiến các dự án đã được quy hoạch tại khu vực phía Tây Hà Nội cách đây 10 năm có cơ hội tái khởi động, trở lại thị trường.

Trong khi nguồn cung tại các dự án mới bị hạn chế thì các dự án có sẵn từ giai đoạn trước, thời điểm này được cơ cấu lại và đưa ra thị trường đã góp phần rất lớn trong việc lấp đầy khoảng trống nguồn cung và thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư, ông Dũng nhận định.

Bên cạnh đó, nguồn cung khan hiếm cũng là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao. Theo ông Dũng, hiện lãi suất tiền gửi ngân hàng đã chạm đáy, ngân hàng thừa thanh khoản, lãi suất huy động 6 tháng - 1 năm chỉ ở mức khoảng 3%. Với mức lạm phát 4 - 5%/năm như hiện tại, bỏ tiền ngân hàng tức là nhà đầu tư đang mất tiền. Điều này đã khiến dòng tiền chảy mạnh vào thị trường bất động sản.

Một lý do khác khiến giá nhà đất khu vực phía Tây Hà Nội tăng mạnh trong thời gian gần đây còn do các yếu tố về quy hoạch, hạ tầng. Hàng loạt công trình, dự án về giao thông, hạ tầng, tiện ích vui chơi, giải trí liên tiếp được đầu tư tại phía Tây Hà Nội như AEON Mail, tuyến đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông, Đại lộ Thăng Long, trục vành đai 3,5... sẽ giúp kết nối khu vực phía Tây với trung tâm cũ, tạo lực cho giá bất động sản tăng mạnh.

Đồng thời, các thông tin về quy hoạch của khu vực như việc Hoài Đức chuẩn bị lên quận và sự xuất hiện của các dự án có quy mô lớn như đại đô thị Vinhomes Smart City đã tạo sức bật lớn cho thị trường bất động sản chung của khu vực.

Sức hút của bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội là điều không thể phủ nhận, song theo ông Dũng, mức tăng giá của các dự án đang cho thấy sự kỳ vọng quá cao từ phía chủ đầu tư. Các dự án này đang có mức giá quá cao, suất đầu tư lớn, do đó không hấp dẫn được các khách hàng và nhà đầu tư trên thị trường.

Theo số liệu của Phòng R&D BHS Group, tổng cung nhà ở thấp tầng tại Hà Nội trong năm 2020 đạt 1.400 căn. Trong đó, phần lớn nguồn cung nhà ở thấp tầng trong năm 2020 đều nằm ở khu vực phía Tây Hà Nội. Đây chủ yếu là các dự án đã quy hoạch cách đây 10 năm, giờ ra hàng trở lại.

Mặc dù nguồn cầu lớn nhưng tỷ lệ thanh khoản trên thị trường chỉ đạt 42% do giá nhà đất tại nhiều khu vực đã tăng mạnh, nhiều nhà đầu tư trên thị trường không tìm được sản phẩm thích hợp.

Mặt khác, theo khảo sát thực tế trên thị trường cho thấy, nhà đất trong dân tại khu vực phía Tây Hà Nội mới chỉ đang giao động ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2. Chính vì vậy, các dự án ở khu vực có nét tương đồng về vị trí dù được quảng cáo về cảnh quan, tiện ích và dịch vụ đẳng cấp nhưng bị đẩy lên mức giá gấp đôi là quá cao.

Theo nhiều chuyên gia, khách hàng cần cân nhắc rất kỹ trước khi lựa chọn dự án, tránh rơi vào bẫy “ngáo giá” của các chủ đầu tư, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế gặp khó khăn do dịch bệnh.

Một trong những sản phẩm bất động sản bị lên mức giá cao kỷ lục tại khu vực phía Tây Hà Nội trong thời gian gần đây là các dự án nhà phố thương mại - shophouse. Tuy nhiên, thực tế từ vài năm nay cho thấy, các dự án này vốn không có khả năng làm "con gà đẻ trứng vàng" như kỳ vọng.

Từ nhiều năm nay, các căn shophouse đã luôn trong tình trạng chật vật tìm khách thuê. Năm 2020, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, tình hình càng trầm trọng hơn. Nhiều cửa hàng phải trả lại mặt bằng, chấp nhận mất cọc vì không thể kinh doanh được.

Đơn cử, dự án Shophouse 24h trên đường Tố Hữu, quận Hà Đông, Hà Nội. Nhờ sở hữu vị trí đắc địa, hướng trực diện ra mặt đường Tố Hữu đông đúc, khi mới ra mắt trên thị trường, dự án đã được định giá ở mức rất cao, khoảng 150 triệu đồng/m2, tương đương mỗi căn shophouse thấp nhất từ 7 - 8 tỷ đồng.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, hoạt động kinh doanh cho thuê của dự án rất đìu hiu.  Nhiều căn thậm chí chưa có khách thuê. Các căn đã được thuê cũng chỉ mang lại doanh thu khiêm tốn.

Đây chính là lời cảnh tỉnh cho các chủ đầu tư và khách hàng đang kỳ vọng quá cao vào sản phẩm bất động sản, từ đó nâng giá cao ngất ngưởng, bất chấp những diễn biến thực tế và giá trị thực của dự án trên thị trường.