Nhận diện những điểm nghẽn trong chính sách nhà ở xã hội

Nước nào cũng có nhà ở xã hội

Đồng tình với ý kiến của GS. Đặng Hùng Võ cho rằng Nhà nước chỉ nên phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền là rất cần vì Nhà nước không “ôm” mãi được nhưng nói Nhà nước nên thôi làm nhà ở xã hội thì ông Châu hoàn toàn phản đối.

Trong văn bản gửi UBND TP. HCM, HoREA đã khẳng định vai trò Nhà nước là chủ đạo trong kiến tạo chính sách, cơ chế để phát triển nhà ở xã hội.

Ông Châu cho biết đã đi khảo sát các nước trên thế giới, kể cả các nước tư bản, đều có chính sách nhà ở xã hội và các chương trình phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở ở mức tối thiểu cho đối tượng là người có thu nhập thấp, người nhập cư, điển hình như tại Singapore, Indonesia, Hàn Quốc, Pháp.

“Trong đó, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, kiến tạo chính sách, đặc biệt là chính sách tạo quỹ đất, chính sách thuế, và chính sách tín dụng ưu đãi để hỗ trợ phát triển các dự án nhà ở xã hội, và hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người tiêu dùng để thuê mua, thuê nhà ở xã hội phù hợp với nhiều loại đối tượng khác nhau,” Chủ tịch HoREA cho biết.

Phổ biến nhất là hình thức thuê nhà ở xã hội, phần còn lại là nhà ở xã hội thuê mua hay mua trả góp dài hạn từ 20 - 30 năm, không có loại nhà ở xã hội để bán như ở Việt Nam.

Ví dụ, Hàn Quốc có 5 loại hình "căn hộ công" cho thuê với từng nhóm đối tượng có thu nhập khác nhau, tỷ lệ đặt tiền thế chân khác nhau, thời gian thuê khác nhau (50 năm, 30 năm, 20 năm, 5-10 năm). Sinh viên mới ra trường, chưa có tiền thuê căn hộ nhỏ nhất, trong vòng 5-10 năm có thu nhập cao hơn sẽ thuê căn hộ cao cấp hơn, nhưng đều trong hệ thống nhà ở xã hội.

Ông Châu cho rằng, ở Việt Nam, Nhà nước rất coi trọng chính sách nhà ở xã hội, và đã được đưa vào Luật Nhà ở từ năm 2005 cho đến nay.

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội trong toàn quốc trong giai đoạn từ năm 2011-2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, TP. HCM khoảng 134.000 căn, Hà Nội khoảng 110.000 căn, Bình Dương 41.250 căn, Đồng Nai 36.700 căn, Đà Nẵng 11.500 căn.

Nhưng theo kết quả thực hiện của các địa phương, đến nay chỉ mới thực hiện được khoảng 28% kế hoạch đã đề ra.

Những điểm nghẽn

Theo ông Châu, điểm nghẽn thứ nhất là nguồn vốn tín dụng, cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất đối với các tổ chức tín dụng được chỉ định tham gia nhà ở xã hội.

Hiện nay, việc triển khai thực hiện chính sách nhà ở xã hội đang bị trở ngại do chưa bố trí được đầy đủ nguồn vốn từ ngân sách. Việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi 30 ngàn tỷ cho nhà ở xã hội mà chưa có nguồn vốn mới.

Chính phủ đã bố trí 1.062 tỷ đồng bổ sung cho Ngân hàng Chính sách Xã hội để cho vay mua nhà ở xã hội, nhưng ông Châu kiến nghị phân bổ nguồn vốn này cho cả 4 tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước chỉ định, gồm có Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank.

Điểm nghẽn thứ hai là chính sách tín dụng cho nhà ở xã hội. Theo quy định của Ngân hàng Chính sách xã hội, muốn đủ điều kiện vay vốn, khách hàng phải gửi tiết kiệm hàng tháng tối thiểu bằng mức trả nợ hàng tháng.

Ông Châu cho rằng, khoản tiền gửi này phải được hưởng lãi suất bằng lãi suất thông thường ở các ngân hàng thương mại khác và nên ấn định mức gửi tiết kiệm nhà ở xã hội cố định hàng tháng ở mức không quá 1 triệu đồng để phù hợp với khả năng tài chính của người vay.

Lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội năm 2017 áp dụng tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 4,8%/năm nhưng về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn, Hiệp hội kiến nghị mức lãi suất từ 3-3,5%/năm.

Điểm nghẽn thứ ba là quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở xã hội. Hiện nay, TP. HCM đã phủ kín quy hoạch phân khu chi tiết 1/2000. Theo quy định của Luật Nhà ở thì phát triển nhà ở xã hội phải theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị và theo dự án.

Vì thế, Hiệp hội kiến nghị Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường trình Thành phố phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa và nhỏ (trong đó có khoảng 25% là loại căn hộ nhỏ có diện tích từ 25m2 đến 45m2 ở một số quận ven và các huyện ngoại thành)

“Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư của tất cả các dự án nhà ở thương mại phải có trách nhiệm dành 20% quỹ đất kinh doanh của dự án để tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhưng theo ông Châu, nhưng nhiều dự án khu đô thị lớn không có quỹ đất này.

Hiện nay tại TP. HCM, có doanh nghiệp làm các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, không có sự ưu đãi về vay vốn tín dụng, về thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp như dự án nhà ở xã hội.

Nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn thực hiện được những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại để bán, thuê mua, hoặc cho thuê giá rẻ, như Công ty Nam Long, Công ty Hoàng Quân, Công ty Thủ Thiêm, Công ty Phú Cường.

Đặc biệt, Công ty Lê Thành đã xây dựng hơn 2.000 căn hộ thương mại cho thuê giá rẻ (1,5 triệu đồng/tháng, đặt cọc 1 tháng tiền thuê nhà), và đang triển khai dự án xây dựng 930 căn hộ nhà ở xã hội cho thuê bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Hiệp hội kiến nghị Nhà nước có chính sách thí điểm để khuyến khích doanh nghiệp xây nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ (từ 1,5 triệu - 3 triệu đồng/tháng) được tạm hoãn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời của dự án, được giảm thuế VAT còn 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp còn 10%, có chính sách tín dụng ưu đãi.

Làm như vậy có thể giảm thêm giá cho thuê loại nhà này và thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp đô thị thuê được nhà ở giá rẻ, ông Châu khẳng định.