Chủ đầu tư phải hỗ trợ lãi suất
Hơn một năm trôi qua kể từ khi gói 30 nghìn tỷ kết thúc, hàng nghìn người mua nhà ở xã hội gặp khó khăn về vốn. Các chương trình hỗ trợ mua nhà ở xã hội khác chưa triển khai được.
Trong khi đó, theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Lãi suất cho vay ưu đãi theo chương trình này trong năm 2017 là 4,8%/năm.
Tuy nhiên, cho đến nay Chính phủ vẫn chưa bố trí được nguồn tái cấp vốn từ ngân sách cho các ngân hàng thương mại (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV) tham gia chương trình này. Do đó, hiện người dân vẫn chưa thể tiếp cận với nguồn vốn vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Một báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, hiện người mua nhà ở xã hội tại dự án EhomeS Nam Sài Gòn do Công ty CP Đầu tư Nam Long làm chủ đầu tư đang phải trả lãi vay mua nhà với lãi suất 9%/năm.
Mặc dù Công ty Nam Long đã hỗ trợ 2% lãi vay, nhưng người mua nhà vẫn phải trả lãi vay tới 7%/năm trong 2 năm đầu tiên. Các năm tiếp theo lãi suất sẽ bị thả nổi tuỳ vào thoả thuận của người mua nhà và ngân hàng.
Trao đổi với TheLEADER, ông Ngô Đình Hãn, Giám đốc Kinh doanh Công ty CP Đầu tư Nam Long cho biết, mức hỗ trợ 2%/năm trong hai năm đầu tiên là sự cố gắng, nỗ lực rất lớn của chủ đầu tư trong việc ưu đãi cho những khách hàng mua nhà ở xã hội tại dự án. Bởi khi tham gia phát triển phân khúc bất động sản này, chủ đầu tư đã bị hạn chế tối đa mức lợi nhuận.
Ông Ngô Đình Hãn, Giám đốc Kinh doanh Công ty CP Đầu tư Nam LongKhông có nguồn vốn hỗ trợ lãi vay như trước đây đã khiến người mua nhà gặp rất nhiều trở ngại, trong khi đó, nhu cầu của thị trường lại rất lớn.
Cũng theo ông Hãn chia sẻ, hiện nay nguồn vay ưu đãi dành riêng cho các dự án nhà ở xã hội không còn, song các dự án nhà ở xã hội của Nam Long vẫn thu hút được sự quan tâm rất lớn của khách hàng.
Nguyên nhân là do dự án thuộc phân khúc căn hộ giá rẻ (từ 658 triệu đồng/căn hộ), đây là phân khúc thị trường đang rất thiếu nguồn cung.
Trường hợp tương tự tại dự án The Vesta (phường Phú Lãm, quận Hà Đông, Hà Nội) của Công ty CP Đầu tư Hải Phát. Nhằm hỗ trợ khách hàng mua nhà ở xã hội tại dự án, công ty quyết định dành một nguồn tài chính để hỗ trợ trả lãi suất.
Theo đó, người mua nhà ở xã hội tại The Vesta chỉ phải trả lãi suất vay ngân hàng là 5%, phần lãi suất vượt trên 5% sẽ do Hải Phải hỗ trợ chi trả trong vòng 10 năm đầu tiên.
Phần còn lại, chủ đầu tư sẽ “bỏ tiền túi” để bù phần lãi suất vượt lên cho khách hàng. Chẳng hạn, nếu khách hàng vay với lãi suất 10% thì khách hàng chỉ phải trả 5%, còn Hải Phát sẽ hỗ trợ cho người mua nhà 5%.
Chia sẻ với TheLEADER, ông Vũ Kim Giang, Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản Hải Phát cho biết, nhờ áp dụng chương trình này, thanh khoản của dự án The Vesta rất tích cực. Hiện hơn 80% các căn hộ tại dự án đã có thanh khoản.
Nhu cầu mua nhà ở xã hội trong dân rất lớn. Nhiều khách hàng đã nộp hồ sơ từ lâu, nhưng do eo hẹp về thu nhập nên nếu không có chính sách vay ưu đãi, họ không thể mua nhà được. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng không thể dừng xây dựng dự án để chờ chính sách, ông Giang phân trần.
Theo ông Giang, việc bù lãi suất hỗ trợ khách hàng vay mua nhà không chỉ là cách doanh nghiệp hỗ trợ người dân mà còn là tự cứu mình trong thời điểm hiện tại. Thà lãi ít còn hơn không bán được hàng khiến dự án đắp chiếu, đình trệ, dòng vốn trong công ty không được lưu thông, dẫn đến doanh nghiệp gặp khó khăn.
Tuy nhiên, với trường hợp doanh nghiệp đang hỗ trợ khách hàng như dự án The Vesta, ông Giang cũng cho rằng, doanh nghiệp chỉ có thể "giúp đỡ" phần nào, bởi tham gia vào lĩnh vực nhà ở xã hội, công ty đã bị khống chế lãi suất ở mức 10%.
Về lâu dài, rất cần các chương chình hỗ trợ cho vay của Nhà nước để phân khúc này có thể phát triển, giúp ổn định an sinh xã hội cho người lao động có thu nhập thấp, Giám đốc Sàn Hải Phát chia sẻ.
Giống như The Vesta, dự án nhà ở xã hội Bamboo Garden (Quốc Oai, Hà Nội) của chủ đầu tư CEO Group cũng đã linh hoạt đưa ra chính sách ưu đãi cho khách hàng. Theo đó, người mua nhà thanh toán đủ 45% giá trị căn hộ sẽ được nhận nhà ngay và được hỗ trợ lãi suất 5%/năm trong 5 năm. Đồng thời, chiết khấu 3% giá trị căn hộ cho khách hàng thanh toán ngay 95% giá trị căn hộ.
Bên cạnh đó, với việc sở hữu căn nhà từ 48m² - 66m², với chỉ 9,96 triệu đồng/m², khách mua nhà sẽ được tặng phí quản lý, dịch vụ bể bơi, xe bus hướng trung tâm Hà Nội đến hết năm 2018. Dự án này hiện đã được đưa vào sử dụng bao gồm hai tòa chung cư, mỗi tòa cao 9 tầng, quy mô 432 hộ.
Bao giờ hết tắc vốn vay ưu đãi với nhà ở xã hội?
Trước thực trạng “tắc” vốn vay ưu đãi đối với các dự án nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (Horea) cho rằng, cả chủ đầu tư và khách hàng đều đang "tiến thoái lưỡng nan".
Theo đó, các khách hàng đã ký hợp đồng mua nhà ở xã hội nhưng chưa nhận nhà trong năm 2016 (do dự án chưa hoàn thành) thì kể từ ngày 1/1/2017 trở đi đã không còn được nhận giải ngân từ gói 30.000 tỷ đồng.
Các khách hàng này cũng chưa có nguồn vốn tín dụng ưu đãi khác thay thế nên hầu hết lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, không thể thực hiện tiếp hợp đồng hoặc phải vay thương mại với lãi suất cao kèm theo điều kiện phải có tài sản thế chấp. Một số trường hợp phải vay ngoài xã hội với lãi suất rất cao.
Đối với các chủ đầu tư, do khách hàng không thể thanh toán tiếp theo hợp đồng mua nhà, nên đa số phải tiếp tục vay thương mại với điều kiện khắt khe hơn (kể từ ngày 1/6/2016) để thi công hoàn thành công trình.
“Nhiều trường hợp do thiếu vốn, nên chủ đầu tư phải giãn tiến độ thực hiện công trình, dẫn đến công trình dở dang kéo dài, gây lãng phí của cải xã hội, bào mòn nguồn lực của chủ đầu tư, người mua không được nhận nhà đúng theo tiến độ đã thỏa thuận”, Chủ tịch HOREA cho biết.
Do đó, ông Châu kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo phân bổ khoảng 1.000 tỷ đồng (trong nguồn vốn 2.000 tỷ đồng đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội phân bổ cho Ngân hàng Chính sách xã hội) cho 4 tổ chức tín dụng là Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV để sớm triển khai cấp tín dụng cho các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội.
Đồng thời, Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cần phân bổ ngân sách hàng năm khoảng từ 1.000 - 2.000 tỷ đồng trong giai đoạn từ năm 2018 - 2020 để cho các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội vay với lãi suất khoảng 4,8%/năm.
Về lâu dài, ông Châu cho rằng, Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở, trước hết là các dự án nhà ở xã hội cho thuê.
Về phía doanh nghiệp, ông Ngô Đình Hãn, Giám đốc Kinh doanh Công ty CP Đầu tư Nam Long cũng cho rằng, Chính phủ cần hình thành cơ chế ưu đãi vượt trội về tài chính, tín dụng và thuế cho người mua nhà cũng như tổ chức phát triển nhà, đặc biệt là với các dự án nhà ở xã hội.
Nam Long đề xuất nên ban hành tiêu chuẩn kỹ thuật riêng cho nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ; quy hoạch ngân hàng quỹ đất công để phát triển nhà ở xã hội tại các tỉnh, thành phố và giải quyết hai vướng mắc lớn nhất trong phát triển nhà ở xã hội là chi phí giải tỏa, đền bù và khung định mức để hạch toán chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
