Nhiều nguy cơ rủi ro khi giao dịch căn hộ du lịch

Theo ông Tô Văn Đáp, Phó Chánh thanh tra Bộ Tài nguyên và môi trường, một số địa phương mặc dù áp dụng chế độ giao đất và cấp giấy chứng nhận đối với diện tích xây dựng căn hộ, biệt thự du lịch như đất ở, có thời hạn sử dụng đất lâu dài nhưng lại ghi chú thêm điều kiện ràng buộc vào giấy chứng nhận “không được hình thành đơn vị ở”.

Điều này làm người mua căn hộ, biệt thự du lịch bị nhầm lẫn về giá trị sử dụng của tài sản đã mua và sẽ thiệt thòi vì đã phải trả cho chủ đầu tư đầy đủ giá trị quyền sử dụng của loại đất ở mà không được sử dụng để ở.

Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán căn hộ, biệt thự du lịch đã ký thể hiện loại đất không đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành, nên hiệu lực của các hợp đồng mua bán này sẽ không được bảo đảm bằng pháp luật (theo quy định tại Điều 117 và 123 của Bộ Luật Dân sự).

"Cơ quan nhà nước khi làm các thủ tục hành chính về đất đai phải có trách nhiệm hướng dẫn, khuyến cáo cho người mua căn hộ, biệt thự du lịch biết để tránh rủi ro", ông Đáp cho biết.

Đáng chú ý, trong trường hợp dự án không thể tiếp tục hoạt động  thì người mua sẽ chịu thiệt thòi vì không thể sử dụng để ở (do thiếu các điều kiện hạ tầng để ở; mặt khác, đa số người mua căn hộ, biệt thự du lịch lại đang làm ăn, sinh sống tại các địa phương khác), hơn nữa giá trị tài sản sẽ nhanh chóng suy giảm nếu chuyển nhượng.

Các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (condotel), tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như tỉnh Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Bình, Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Định (Quy Nhơn), Phú Yên, Khánh Hòa (Nha Trang, Cam Ranh), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Kiên Giang (Phú Quốc)...
Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng. Trên cả nước hiện có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch, với khoảng 114.000 căn condotel.

Hiện tại, ghi nhận không ít tồn tại từ việc thực hiện dự án dịch vụ du lịch có bán căn hộ, biệt thự du lịch liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Cụ thể, nhiều dự án trong quy hoạch sử dụng đất của địa phương hoặc trong quy hoạch chung xây dựng tại thời điểm giao đất vẫn xác định mục đích sử dụng là đất thương mại dịch vụ (dịch vụ du lịch), nhưng địa phương vẫn quyết định giao đất và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng theo loại đất ở, đất ở không hình thành đơn vị ở (không đúng quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai).

Việc các địa phương giao đất có thời hạn (một số trường hợp giao ổn định lâu dài) cho chủ đầu tư đối với diện tích xây dựng căn hộ, biệt thự du lịch theo mục đích đất ở hoặc cho phép chủ đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở, nhưng có quy định thêm “không được hình thành đơn vị ở”; người mua căn hộ, biệt thự du lịch được cấp giấy chứng nhận thời hạn ổn định lâu dài và chỉ được sử dụng cho mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch (không được đăng ký hộ khẩu) là không thống nhất và không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở.

Nguyên nhân, theo Luật Đất đai, đất ở và đất thương mại, dịch vụ là 2 loại đất khác nhau. Đất ở là đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống thuộc khu dân cư và theo quy định Luật Nhà ở thì Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Ngoài ra, theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2014/BXD), “đơn vị ở” phải bao gồm nhà ở và các công trình phục vụ cho nhu cầu ở thường xuyên của người dân như: Cơ sở y tế, giáo dục, thể dục thể thao, điểm sinh hoạt văn hóa, chợ, vườn hoa, sân chơi, bãi đỗ xe…

Nếu sử dụng đất xây dựng công trình sử dụng cho mục đích dịch vụ du lịch (không hình thành đơn vị ở) như đang thực hiện tại các địa phương thì không thể xác định là “Đất ở” được mà phải xác định là “Đất thương mại, dịch vụ” theo quy định Luật đất đai.

Đồng thời, theo quy định của Luật Đất đai, đất ở và đất thương mại, dịch vụ là 02 loại đất có chế độ sử dụng hoàn toàn khác nhau: Đất thương mại dịch vụ được Nhà nước cho thuê đất sử dụng có thời hạn (kể cả trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chủ đầu tư); đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được sử dụng ổn định lâu dài.

"Việc các địa phương thực hiện hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo chế độ của loại đất ở đối với diện tích đất xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ khách sạn có mục đích chỉ được sử dụng cho dịch vụ du lịch là không phù hợp với chế độ sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành", Phó chánh thanh tra Bộ Tài nguyên và môi trường đánh giá.

Về việc giao đất, cho thuê đất đối với các dự án dịch vụ du lịch, cơ bản các tỉnh đều thực hiện theo hình thức chỉ định chủ đầu tư mà không qua đấu giá. Trong đó nhiều trường hợp không phải thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để giao đất, cho thuê đất và không thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, một số trường hợp sử dụng quỹ đất dôi dư sau khi sắp xếp lại các cơ sở nhà đất của Nhà nước là không phù hợp với quy định về đấu giá đất khi giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai.

Việc xác định phạm vi, ranh giới giữa phần đất xây dựng căn hộ, biệt thự du lịch (được giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần) với phần diện tích còn lại của dự án (cho thuê đất trả tiền hàng năm) chưa rõ ràng, không hợp lý, gây khó khăn cho quản lý.

Nguyên nhân là khu đất thực hiện dự án kinh doanh dịch vụ du lịch thường có 2 phần diện tích áp dụng 2 chế độ sử dụng đất khác nhau (gồm: phần diện tích xây dựng căn hộ, biệt thự du lịch để bán được giao đất có thu tiền theo loại đất ở hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần theo loại đất thương mại dịch vụ; người mua căn hộ, biệt thự du lịch nhiều trường hợp được sử dụng đất có thời hạn lâu dài; phần diện tích còn lại thực hiện theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm cho mục đích đất thương mại, dịch vụ, thời hạn sử dụng 50 hoặc 70 năm).

Tuy nhiên, phần diện tích xây dựng căn hộ, biệt thự du lịch không được bố trí gọn thành thửa đất riêng mà nằm rải rác, đan xen trong toàn bộ phạm vi khu đất dự án, thường không có mốc giới, ranh giới rõ ràng, khó khăn cho quản lý và giải quyết tranh chấp (nếu có) sau này.

Khi hết hạn sử dụng hoặc chủ đầu tư ngừng hoạt động, nhà nước chỉ có thể thu hồi phần đất thuê trả tiền hàng năm của chủ đầu tư (vì phần diện tích xây dựng căn hộ, biệt thự du lịch đã bán và người mua sử dụng ổn định lâu dài) thì diện tích thu hồi sẽ rất khó giao, cho thuê đất sử dụng vào mục đích khác, gây lãng phí đất đai và thất thoát nguồn thu cho ngân sách.

Phần diện tích đất được giao có thu tiền/thuê đất trả tiền thuê một lần để xây dựng và bán căn hộ, biệt thự du lịch tại một số dự án không tính theo tổng diện tích thửa đất, khu đất mà chỉ tính đối với diện tích xây dựng (diện tích chiếm đất) của công trình (riêng biệt thự du lịch có tính thêm một ít diện tích vườn bao quanh nhà) và tổng diện tích xây dựng các căn hộ, biệt thự du lịch để bán thường chỉ chiếm khoảng 30 - 50% tổng diện tích đất dự án là không hợp lý.

Điều này không chỉ giảm nguồn thu từ đất cho ngân sách, mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua (vì giá trị căn hộ đã mua đều được tính đến cả giá trị không gian và cảnh quan từ diện tích của cả lô đất có công trình hoặc khu đất của dự án, nhưng người mua lại không có quyền sử dụng đất chung đối với diện tích của cả lô đất có công trình).

Vị trí đất thực hiện các dự án dịch vụ du lịch hiện nay hầu hết chiếm các vị trí thuận lợi nhất và có giá trị cao, lâu dài cho dịch vụ du lịch (các khu danh lam, thắng cảnh, các khu nghỉ mát, ven biển). 

Nếu thực hiện theo chế độ sử dụng đất ở hoặc như đất ở (giao đất có thu tiền, người mua căn hộ, biệt thự du lịch được sử dụng ổn định lâu dài) thì khi dự án ngừng hoạt động, quyền sử dụng đất sẽ chuyển thành đất ở của từng cá nhân; khả năng phục hồi lại khu du lịch sẽ rất khó và không còn quỹ đất thuận lợi cho dịch vụ du lịch.