Phó chủ tịch CEN Group nhận diện thách thức của bất động sản 2018

Sức hấp thụ yếu đi

Ông Hưng ước tính, tổng nguồn cung dự trữ trên thị trường bất động sản có khả năng tung ra bán khoảng 400.000 đơn vị sản phẩm, trong đó, tại Hà Nội khoảng 150.000, TP. HCM 189.000, còn lại là tại các thị trường khác.

“Với số lượng sản phẩm này, chúng ta có thể yên tâm về nguồn cung bất động sản trong khoảng 4 – 5 năm tới. Nếu không có dự án mới ra mắt thì vẫn có thể đủ sức cung cấp cho thị trường”, ông Hưng khẳng định.

Tuy nhiên, Phó chủ tịch CEN Group lo ngại, hiện trên thị trường vẫn còn rất nhiều dự án căn hộ đang xếp hàng chờ dưới mọi hình thức: xin giấy phép, chờ phê duyệt, chuẩn bị khởi công. Do đó, thách thức trên thị trường bất động sản trong thời gian tới là rất lớn.

"Nguồn cung này sẽ là thách thức lớn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2018", ông Hưng nhấn mạnh.

Về nguồn cầu, hiện cả hai thị trường Hà Nội và TP. HCM mỗi năm tiêu thụ được khoảng 50.000 sản phẩm. Mặc dù tổng lượng sản phẩm bán được có thể tăng lên nhưng do cung cũng tăng mạnh nên tỷ lệ hấp thụ chia đều cho mỗi dự án yếu đi.

Điều này khác hẳn so với thời gian trước khi nguồn cung ngang bằng cầu khiến dự án chỉ cần ra mắt là có thể dễ dàng bán được hàng. 

Ông Hưng xem nguồn cung dự trữ lớn như một cảnh báo đối với thị trường bất động sản và các chủ đầu tư dự án. 

"Các nhà phát triển dự án bất động sản cần tìm lợi thế cạnh tranh riêng của mình, định vị rõ thương hiệu và uy tín của mình mới có thể hy vọng có được thanh khoản. Thay vì dùng sức ép lên môi giới để bản hàng phải dùng sức hút nội tại của dự án", ông Hưng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm về vấn đề này, tại Hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam 2017 - 2018: Toàn cảnh và dự báo' tổ chức cuối tuần trước, chuyên gia kinh tế - tài chính TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ đang tăng lên rất mạnh. Trong khi đó, nguồn cầu còn hạn chế khiến thanh khoản của nhiều dự án gặp khó khăn. 

Tuy nhiên, ông Lực cũng thừa nhận là tính thanh khoản còn phụ thuộc nhiều vào từng dự án, vị trí, chất lượng, chủ đầu tư. 

"Song nhìn chung, thị trường bất động sản sẽ gặp thách thức rất lớn trong thời gian tới, đặc biệt là tại phân khúc bất động sản trung và cao cấp", ông Lực nhận định.

Đón lõng nhu cầu

Dự báo về nguồn cung phân khúc sản phẩm trong thời gian tới, ông Hưng cho rằng, bất động sản trung và cao cấp sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.

Đứng trên quan điểm của nhà đầu tư bất động sản, Phó chủ tịch HĐQT CEN Group cho rằng, nguồn tài nguyên quỹ đất là hữu hạn, trong khi đó, nhà đầu tư luôn muốn tối ưu hoá lợi nhuận.

"Nếu xây nhà giá rẻ sẽ không đạt được doanh thu như mong muốn. Ngược lại, phát triển dự án nhà ở cao cấp là sản phẩm chất lượng cao từ khâu tư vấn thiết kế, đầu tư xây dựng, đương nhiên giá trị sản phẩm sẽ cao hơn, mang lại lợi nhuận nhiều hơn cho chủ đầu tư", ông Hưng nhận xét.

Về vấn đề này, ông Hưng cũng nhận định một thực tế là "người tổn thương nhiều nhất là khách hàng mua nhà", đặc biệt là người có thu nhập thấp. Nhưng ông cho rằng, Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. "Còn đối với việc khuyến khích nhà ở giá rẻ thì rất không nên", ông Hưng nhận định.

Trước câu hỏi về khả năng thanh khoản của phân khúc bất động sản cao cấp nếu đầu tư quá nhiều dự án như vậy sẽ như thế nào, Phó chủ tịch CEN Group cho rằng, điều này phụ thuộc rất nhiều vào sự tăng trưởng của kinh tế và tầng lớp trung lưu của Việt Nam. Nếu kinh tế phát triển tốt, người dân có tiền mua nhà, thanh khoản sẽ tăng lên.

Bên cạnh đó, trong thời gian tới, với sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, phân khúc trung và cao cấp chắc chắn sẽ phát triển. Các khách hàng trong khu vực như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore đầu tư sang những nước phát triển, làm cho giá bất động sản của những nước đó bị kéo theo.

Hiện nay, Hàn Quốc đang có cộng đồng hàng trăm nghìn người sống ở Việt Nam và sẽ quan tâm đến bất động sản trung và cao cấp trong 2-3 năm tới.

"Người giàu nước ngoài mua bất động sản trong nước sẽ khiến cho giá nhà tiếp tục tăng. Chủ đầu tư sẽ "đón lõng" đối tượng khách hàng nước ngoài có thu nhập cao để phát triển những dòng bất động sản phù hợp với nhu cầu của họ", ông Hưng nhận định.