Tắc nghẽn định giá đất - Bài 10: 'Vỡ trận' vì tạm tính tiền sử dụng đất

"Choáng váng" vì tiền sử dụng đất tăng vọt

Không chỉ gặp khó do thời gian định giá đất kéo dài, nhiều dự án đã xác định được tiền sử dụng đất cũng khiến các chủ đầu tư choáng váng khi số tiền phải nộp “bỗng dưng” tăng vọt.

Một doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản tại Thủ Đức, TP. HCM thời gian gần đây đã nhiều lần kiến nghị lên thành phố tính toán lại tiền sử dụng đất bổ sung. 

Nguyên nhân là năm 2004, dự án đã được UBND TP.HCM ban hành quyết định thu hồi và tạm giao đất để tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án.

Sau đó, dự án đã được doanh nghiệp triển khai, xây dựng và bán cho khách hàng. Giá bán căn hộ tại dự án này được doanh nghiệp căn cứ vào số tiền sử dụng đất tạm nộp thời điểm đó. 

Tuy nhiên, UBND thành phố đã có yêu cầu doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất bổ sung hơn gần 5.000 tỷ đồng khiến công ty lâm vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan.

Nếu tiếp tục không đóng tiền sử dụng đất, các khách hàng mua nhà tại dự án nhiều năm qua vẫn chưa được cấp sổ hồng. Dự án tiếp tục vướng mắc pháp lý. Nhưng nộp tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp cũng không biết lấy tiền đâu ra do dự án đã hoàn thiện việc bán hàng từ lâu.

Dự án này chỉ là một số trong số nhiều dự án bất động sản trên cả nước đang vướng tiền sử dụng đất bổ sung khiến không thể triển khai. Những dự án đã giao nhà thì không thể làm được sổ hồng cho khách hàng.

Tương tự, sau nhiều năm chờ đợi đóng tiền sử dụng đất, chủ đầu tư một dự án nhà ở tại TP.HCM đã nhận được thông báo tiền sử dụng đất lên tới hơn 250 tỷ đồng.

Trước đây, dự án được các đơn vị thẩm định tạm tính tiền sử dụng đất vào khoảng 50 tỷ đồng. Do thiếu vốn, doanh nghiệp đã bán sản phẩm cho khách hàng với giá căn cứ vào chi phí tiền sử dụng đất tạm tính. Như vậy, nếu vẫn bán sản phẩm với giá cũ, doanh nghiệp nhiều khả năng sẽ lỗ nặng.

Một dự án khác tại Bình Dương, giá bán căn hộ dự kiến ban đầu khoảng dưới 30 triệu đồng/m2, mức giá này là căn cứ theo chi phí đầu vào, trong đó có chi phí tiền sử dụng đất của dự án lúc trước được tạm tính khoảng 20 tỷ đồng. Song, hiện tiền sử dụng đất bổ sung tại dự án có thể tăng lên gấp bốn lần.

Tại Thái Bình, chủ đầu tư một dự án chung cư tại phường Lê Hồng Phong cũng đang gặp khó do tiền sử dụng đất tăng gấp ba lần chỉ sau ba năm. Năm 2021, theo quyết định của tỉnh, chi phí giải phóng mặt bằng và quyền sử dụng đất của dự án là gần 221 tỷ đồng. 

Tuy nhiên, hiện tại, theo thông báo về tiền sử dụng đất của tỉnh, doanh nghiệp phải nộp trên 720 tỷ đồng. Do doanh nghiệp bị giao đất chậm hơn kế hoạch, tiền sử dụng đất được tính lại vào đúng thời điểm giá đất tăng cao khiến doanh nghiệp chịu thiệt.

Việc việc phải nộp thêm tiền sử dụng đất đã khiến chi phí đầu tư của các doanh nghiệp bị tăng lên rất nhiều lần. Điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến chi phí vốn, kế hoạch tài chính và kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

Bên cạnh cách tính tiền sử dụng đất còn nhiều bất cập, chưa tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư và lợi nhuận của doanh nghiệp như phân tích tại các bài viết trước, còn một nguyên khác khiến tiền sử dụng đất của doanh nghiệp tăng vọt.

Theo đó, Điều 257, Luật Đất đai 2024 quy định, tất cả mọi trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… trước ngày luật này có hiệu lực thi hành, nhưng chưa quyết định giá đất và phương án giá đất, đều phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Theo dự thảo Nghị định về về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Bộ Tài chính, khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính bằng 50% khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

Quy định này đã khiến doanh nghiệp phải nộp thêm số tiền không nhỏ. 

Sao phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lấy ví dụ, tại một án nhà ở thương mại có quy mô diện tích đất là 5,2ha do doanh nghiệp tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất từ tháng 08/2021 và quyết định hệ số sử dụng đất 3,05.

Mật độ xây dựng tối đa của dự án là 35% gồm khu nhà chung cư có chiều cao tối đa 27 tầng với 903 căn hộ và khu nhà liên kế thấp tầng với 110 căn nhà phố. 

Với dự án này, chủ đầu tư tự tính toán tổng giá trị quyền sử dụng đất có thể là 1.240 tỷ đồng, có thể được khấu trừ khoảng 390 tỷ đồng kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nên số tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước dự kiến khoảng 850 tỷ đồng.

Dự án thuộc trường hợp phải nộp bổ sung khoản tiền đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính bằng 50% khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, pháp luật về quản lý thuế, số tiền thuế và tiền chậm nộp được tính bằng 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp.

Như vậy, tiền chậm nộp bằng 10,8%/năm, 50% khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp sẽ là 5,4%/năm.

Khoản tiền chậm nộp của dự án này sẽ là 850 tỷ đồng x 5,4% = 45,9 tỷ đồng/năm. Tổng số tiền chậm nộp trong ba năm 2021-2024 sẽ là 137,7 tỷ đồng, khiến tổng chi phí nộp tiền sử dụng đất lên đến 987,7 tỷ đồng.

Nếu dự án chưa huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư sẽ tính gộp khoản tiền chậm nộp vào giá bán nhà. Giá nhà có thể tăng thêm khoảng 16,2% và người mua nhà sẽ “gánh” khoản tiền nộp bổ sung này.

Tuy nhiên, nếu dự án đã huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì chủ đầu tư sẽ sẽ phải trả toàn bộ khoản tiền nộp bổ sung này, khiến lợi nhuận đầu tư bị sụt giảm nghiêm trọng.

Khoản tiền sử dụng đất bổ sung này sẽ là gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp vì phần lớn các dự án này đã được huy động vốn hoặc bán nhà ở cho khách hàng, ông Châu nhận định.

Trước thực tế trên, ông Châu cho rằng, quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung là chưa thật thỏa đáng đối với các doanh nghiệp, nhất là trường hợp doanh nghiệp “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư.

Nguyên nhân là do các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại không có lỗi trong việc cơ quan nhà nước chưa ban hành quyết định giá đất, phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền.

Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cán bộ, công chức nhà nước có liên quan, cũng không "có lỗi" trong vấn đề này, bởi lẽ trước đây đã có tình trạng một số quy định pháp luật ban hành trong các thời kỳ bị chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến “vướng mắc, ách tắc” trong công tác thực thi pháp luật.

Đồng quan điểm, một chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá cũng cho rằng, việc các doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung là điều không hợp lý. Với các dự án đã giao đất từ giai đoạn trước, giá đất nên được tính tại thời điểm ban hành quyết định giao đất. 

"Các doanh nghiệp đều muốn được định giá đất sớm, để hoàn thiện pháp lý cho dự án, nhưng mắc kẹt. Nếu có "quy lỗi", là lỗi của cơ quan quản lý nhà nước, chứ không phải lỗi của doanh nghiệp. Quy định doanh nghiệp phải nộp thêm tiền là không thoả đáng", vị này nhấn mạnh.

Đưa ra giải pháp cho thực trạng này, ông Châu cho rằng, quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung chỉ nên áp dụng đối với trường hợp doanh nghiệp được nhà nước quyết định giao đất nhưng chưa có quyết định giá đất, phương án giá đất chưa được trình ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, mà đất đó không thuộc trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Đối với trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì không áp dụng điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024. Có nghĩa, doanh nghiệp không phải nộp khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. 

Bởi lẽ, doanh nghiệp không có lỗi trong việc chậm nộp tiền sử dụng đất và doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất đầu tư phù hợp với quy hoạch. 

Hiện cả nước có khoảng trên dưới 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại chưa được tính tiền sử dụng đất. Nếu các doanh nghiệp không phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung, nhà nước sẽ không có thêm khoản thu ngân sách. 

Tuy nhiên, mặt tích cực của điều này là không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất của doanh nghiệp, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, quy định này sẽ giúp không tạo ra tác động làm tăng giá nhà và cuối cùng thì người mua nhà được hưởng lợi.

Trong trường hợp Chính phủ quyết định phải áp dụng thống nhất việc thu tiền sử dụng đất bổ sung, ông Châu cho rằng, chỉ nên quy định người sử dụng đất phải nộp bổ sung khoản tiền đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính bằng 25% khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định, để giảm gánh nặng tài chính cho các doanh nghiệp.

Tắc nghẽn trong định giá đất đã gây ách tắc cho nhiều dự án bất động sản, làm chậm tiến độ triển khai và ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư. Giới đầu tư hiện đang kỳ vọng một nghị định vừa được Chính phủ ban hành sẽ giúp khơi thông những vướng mắc này, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển.
Nhân dịp này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề về những vướng mắc trong định giá đất và tính tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý nhà nước gặp phải thời gian qua cũng như gợi mở những định hướng tháo gỡ.
Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản
Bài 2: Hệ luỵ nhãn tiền
Bài 3: Gỡ mãi vẫn vướng, vì sao?
Bài 4: Bất cập của phương pháp so sánh
Bài 5: Băn khoăn phương pháp hệ số điều chỉnh
Bài 6: Doanh nghiệp đòi tính đúng, tính đủ
Bài 7: Dễ sai lệch như phương pháp thặng dư
Bài 8: Rủi ro từ phương pháp thặng dư
Bài 9: Ranh giới mong manh, cán bộ sợ trách nhiệm