Tắc nghẽn định giá đất - Bài 3: Gỡ mãi vẫn vướng, vì sao?

Khó định giá đất do nặng "định tính"

Trước những khó khăn của pháp lý bất động sản nói chung và việc định giá đất nói riêng, trong hai năm qua, Chính phủ đã liên tiếp có những chỉ đạo mạnh mẽ, quyết liệt nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản. 

Mặc dù vậy, nút thắt định giá đất vẫn chưa được tháo gỡ triệt để mà nguyên nhân được ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam chỉ ra là do bản chất của định giá. 

Theo ông Cường, xét về bản chất nghiệp vụ, định giá đất hay thẩm định giá nói chung là công việc mang nặng tính "định tính", hay nói cách khác là phụ thuộc rất nhiều vào ý chí chủ quan của đơn vị thẩm định và các thẩm định viên. 

Ví dụ, tại cùng một dự án, có rất nhiều hạng mục, nhiều tình huống để định giá. Có thể với thẩm định viên này, trường hợp này đưa ra mức giá là hợp lý, nhưng với thẩm định viên khác lại không. 

Hay như trên cùng tuyến đường Bà Triệu ở Hà Nội, giá đất được chia làm hai đoạn, đoạn giao với đường Tràng Thi và đoạn giao với Đại Cồ Việt. Khi định giá đất, giá đất đầu đường với cuối đường rất khác nhau. 

Song, mức độ chênh lệch về giá lại chỉ có thể xác định mang tính tương đối. 

Tại cùng một dự án, có rất nhiều yếu tố tác động đến giá đất trong đó mỗi yếu tố sẽ phải điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm trên giá thu thập được khi quy đồng về thửa đất định giá, theo đánh giá của người định giá khác nhau, có thể cùng yếu tố, nhưng tỷ lệ điều chỉnh lại khác nhau. 

Để hạn chế mức độ chênh lệch khi điều chỉnh, một số địa phương như Hà Nội ban hành hướng dẫn theo khung khoảng để người định giá chỉ được điều chỉnh trong giới hạn đối với các dự án kinh doanh sàn xây dựng. 

 Cụ thể như tỷ lệ lấp đầy của quận Hoàn Kiếm từ 90% đến 95% áp dụng cho dự án trên đường Bà Triệu thì đầu đường giao với Tràng Thi sẽ là mức tối đa và thấp dần đến đoạn giao với đường Nguyễn Du hay thửa đất mặt đường (vị trí 1) sẽ có khả năng lấp đầy cao hơn với thửa đất ở vị trí 2 hoặc 3 (trong ngõ). 

Tuy nhiên, do đặc thù của thị trường bất động sản là rất nhiều lĩnh vực trong khi hướng dẫn không thể bao phủ hết được dẫn đến thiếu quy định có thể áp dụng trong quá trình định giá đất của địa phương.  

Những ước tính này hoàn toàn định tính rất lớn và đòi hỏi sự linh hoạt, việc yêu cầu "định lượng" cụ thể, cố định trong định giá đất là gần như không thể hoặc sẽ tạo ra bất hợp lý, trong khi các cơ quan hậu kiểm lại mong muốn cụ thể hóa, cố định các yếu tố này để dễ kiểm tra đối chiếu. 

 Định tính trong công tác định giá cũng được thể hiện trong tất cả các phương pháp định giá nhưng có mức độ khác nhau, ít nhất là phương pháp so sánh rồi đến phương pháp thu nhập và phức tạp nhất là phương pháp thặng dư. 

 Đó là do đặc điểm giai đoạn đầu tư cần thực hiện định giá đất của các dự án, hiện trạng, mục đích sử dụng đất của các thửa đất khác nhau, cách tiếp cận khác nhau dẫn đến số lượng các yếu tố giả định khác nhau, càng nhiều yếu tố giả định thì mức độ tin cậy càng thấp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tại cùng một dự án, cùng một phương pháp thặng dư, nhưng ba cơ quan định giá lại cho ra ba kết quả khác nhau.

Với kết quả của đơn vị định giá đầu tiên, giá đất là 900 tỷ đồng. Tuy nhiên, cùng sử dụng phương pháp này, một cơ quan định giá đất khác lại tính toán số tiền tăng lên gấp đôi. Thậm chí, theo tính toán của một đơn vị định giá khác, giá đất tại dự án lên tới 3.000 tỷ đồng, gấp hơn ba lần con số ban đầu

Định tính là bản chất của định giá, không có cách nào thay đổi bản chất này. Thế nhưng, về nguyên tắc, định giá đất lại cần đảm bảo sự chính xác, công bằng cho các đối tượng liên quan.

Đây chính là mâu thuẫn rất lớn khiến định giá đất mãi rơi vào "vòng luẩn quẩn", ách tắc trong thời gian vừa qua. 

Nếu linh hoạt trong định giá đất, các địa phương và công ty thẩm định sẽ gặp phải rủi ro pháp lý. Thực tế cho thấy, sau thanh kiểm tra, việc định giá đất của hàng loạt dự án bất động sản đã có sai số không chính xác, gây thất thoát tài sản công.

Nhiều cán bộ địa phương và các công ty thẩm định giá, doanh nghiệp đã bị truy cứu trách nhiệm, vướng vào vòng lao lý.

Chính điều này đã khiến một số địa phương chậm trễ trong định giá đất do lo ngại trách nhiệm, gây ách tắc "không thể khơi thông" cho nhiều dự án bất động sản.

Theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và môi trường, sau công tác thanh tra, việc định giá đất vốn đã chậm lại càng chậm hơn tại các dự án, các địa phương. 

Nhiều dự án chậm 2-3 năm, thậm chí 10 năm vẫn chưa xác định xong giá đất để triển khai, gây ảnh hưởng rất lớn đến các doanh nghiệp và toàn thị trường bất động sản.

Có phải lỗi của địa phương?

Vai trò của các địa phương là rất lớn, tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, những ách tắc trong định giá đất không thể "đổ lỗi" hoàn toàn cho các địa phương. 

Theo quy định, cơ quan quản lý chỉ được làm theo những điều được nhà nước cho phép. Trong khi đó, các quy định pháp luật về định giá đất vẫn còn nhiều mâu thuẫn, thiếu các quy định cụ thể. 

Do đó, nếu muốn định giá, các địa phương và công ty thẩm định buộc phải "linh hoạt" theo từng tình huống cụ thể. Mà "linh hoạt", tất yếu sẽ dẫn đến sai số và nguy cơ rủi ro pháp lý. 

Chính vì vậy, muốn hạn chế sự định tính của định giá đất, chỉ có cách là Chính phủ cần ban hành các quy định hướng dẫn thực sự chi tiết, đưa ra các khung, khoảng giá đất ngắn lại, làm giảm quyền chủ động của các địa phương và công ty thẩm định. 

Đơn cử như trước đây, khoảng giá đất của một khu vực dao động từ 90 - 100 triệu đồng/m2, thì nay chỉ để mức chênh lệch ngắn, từ 90 - 95 triệu đồng/m2. Điều này sẽ hạn chế được các sai số.

Mặt khác, các quy định về trình tự, thủ tục định giá cũng cần hết sức chi tiết, cụ thể với từng tình huống nhất định, để các địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, "cứ theo luật mà làm", thay vì chính các địa phương cũng loay hoay không biết cách thực hiện như thế nào như thời gian vừa qua. 

Được biết, lịch sử của ngành định giá đất Việt Nam bắt đầu từ năm 2007. 

Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, phải đến năm 2007, Chính phủ ban hành một số văn bản cơ bản Thông tư số 145/2007/TT-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Tuy nhiên, khi ra đời Luật Đất đai 2013, chức năng định giá đất được chuyển sang Bộ Tài nguyên và môi trường. 

Các chính sách về định giá được kéo dài qua hai cơ quan chủ trì, nhưng không có đánh giá, tổng kết cụ thể. Các quy định vẫn mang tính chất đơn giản, không phủ khắp được các tình huống trong định giá đất, mà để cho các địa phương được linh hoạt.

Trong giai đoạn đầu, các địa phương vẫn chủ động, linh hoạt áp dụng, song khi hoạt động thanh kiểm tra được siết chặt, các địa phương đã "không dám làm", nhất là trong bối cảnh các quy định về định giá đất như Thông tư 36, sau này có thêm Thông tư 77, 76 của Bộ Tài chính vẫn chỉ là định hướng chính sách, không hướng dẫn chi tiết đến các trường hợp cụ thể. 

Điều này khiến định giá đất gặp vướng, bởi không linh hoạt thì không làm được, nhưng linh hoạt thì lại dễ dẫn đến sai phạm. Một số địa phương không thể đẩy nhanh xác định giá đất mà lại trông chờ hướng dẫn cụ thể từ Bộ Tài nguyên môi trường hoặc Chính phủ.

Tắc nghẽn trong định giá đất đã gây ách tắc cho nhiều dự án bất động sản, làm chậm tiến độ triển khai và ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư. Giới đầu tư hiện đang kỳ vọng một nghị định vừa được Chính phủ ban hành sẽ giúp khơi thông những vướng mắc này, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển.
Nhân dịp này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề về những vướng mắc trong định giá đất và tính tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý nhà nước gặp phải thời gian qua cũng như gợi mở những định hướng tháo gỡ.
Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản
Bài 2: Hệ luỵ nhãn tiền