Tắc nghẽn định giá đất - Bài 7: Dễ sai lệch như phương pháp thặng dư

Phương pháp phức tạp nhất trong định giá đất

Phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án bất động sản, trong đó, đa số vướng mắc liên quan đến việc áp dụng phương pháp thặng dư. 

Phương pháp thặng dư được sử dụng phổ biến để tính giá đất của các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, trong khi phương pháp thu nhập phù hợp với các dự án đã hoàn thiện đầu tư. 

Phương pháp so sánh được áp dụng chủ yếu để định giá đất nhà riêng, căn hộ riêng lẻ, phương pháp hệ số chủ yếu áp dụng trong đền bù giải phóng mặt bằng.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn như Novaland có không ít dự án chưa tính được tiền sử dụng đất. Thậm chí, có dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên vẫn người mua chưa được cấp sổ đỏ.

Một dự án của Novaland ở TP. HCM đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng sau khi tính lại tiền sử dụng đất đã bị yêu cầu đóng tiền sử dụng đất bổ sung hơn 4.664 tỷ đồng. 

Theo nhiều doanh nghiệp, phương pháp thặng dư hiện đang không tính đủ chi phí phát triển dự án, dẫn đến giá đất không chính xác, khiến doanh nghiệp phải nộp thêm một số tiền đất lớn và chịu thiệt hại nặng nề. 

Đây cũng là phương pháp định giá đất phức tạp nhất, do có nhiều tham số hiệu chỉnh, chỉ cần một tham số không chính xác, cả công thức tính sẽ khó có thể ra được kết quả đúng.

Theo nghị định quy định về giá đất mới được Chính phủ ban hành, phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Trong đó, tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trong thời gian thực hiện dự án.

Bên cạnh đó là các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy.

Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ để xác định tổng doanh thu phát triển được thực hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt.

Việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản. 

Trường hợp không có số liệu của cơ quan thống kê thì căn cứ theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân ba năm liền kề trước thời điểm định giá đất.

Đối với việc ước tính tổng chi phí phát triển của khu đất, các chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất gồm chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình của dự án; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công; chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án còn có chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Chi phí kinh doanh bao gồm chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên doanh thu phù hợp với tính chất, quy mô dự án và tình hình thực tế tại địa phương.

Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng tỷ lệ phần trăm nhân với tổng của chi phí và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá theo quy định.

Tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Lo ngại không tính đủ tổng chi phí phát triển dự án cho chủ đầu tư

Theo ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam, đối với phương pháp thặng dư, các quy định tính tổng chi phí đầu tư, phát triển bất động sản để tạo ra tài sản có doanh thu của dự án cần bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ các loại chi phí. 

Chỉ một tham số tính không chính xác, kết quả giá đất sẽ bị sai lệch, ông Cường nhấn mạnh. 

Ông cho rằng Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng tỷ lệ phần trăm nhân với tổng của chi phí và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá là không hợp lý. 

Ông Cường đề nghị xác định tách chi phí lãi vay ra khỏi lợi nhuận chủ đầu tư, bởi đây là chi phí được xác định ở hai khâu đầu tư và vận hành khai thác, khác nhau về bản chất. Chi phí hợp lý, chi phí lãi vay nhiều khi còn lớn hơn lợi nhuận của chủ đầu tư được hưởng theo định mức.

Bên cạnh đó, các chi phí kinh doanh của doanh nghiệp cũng cần điều chỉnh cho phù hợp với thực tế. Chi phí tương ứng với doanh thu, đối với các tòa nhà có thu phí dịch vụ có tính chung vào tổng doanh thu hay không để xác định đối ứng với chi phí quản lý vận hành tòa nhà.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng cho rằng, nhiều chi phí đầu tư xây dựng của doanh nghiệp chưa được tính đủ khi định giá đất. Đơn cử như khi áp dụng phương pháp thặng dư chưa bao gồm “chi phí dự phòng”.

Trong khi đó, theo khoản 2 Điều 134 Luật Xây dựng 2014, tổng mức đầu tư xây dựng gồm chi phí xây dựng, thiết bị, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và trượt giá. 

Do vậy, việc bổ sung chi phí dự phòng vào các chi phí đầu tư dự án là cần thiết và theo ông Châu, chi phí dự phòng cần được quy định là 10% tổng mức đầu tư xây dựng dự án. 

Trường hợp chủ đầu tư sử dụng chi phí dự phòng thì chi phí này trở thành chi phí thực tế của dự án và được quyết toán thuế theo quy định pháp luật và việc nhà nước đã tính để thu tiền sử dụng đất của dự án là chính xác.

Trường hợp chủ đầu tư không sử dụng hoặc chỉ sử dụng một phần chi phí dự phòng thì việc nhà nước đã tính để thu tiền sử dụng đất của dự án trước đó là chưa thật chính xác, có nghĩa là nhà nước đã thu tiền sử dụng đất ít hơn. 

Tuy nhiên, trong trường hợp này, nhà nước vẫn không bị thiệt quá nhiều vì chủ đầu tư dự án có thêm lợi nhuận thì sẽ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tăng thêm và sẽ chi thêm cho đầu tư hoặc tiêu dùng thì đều có lợi cho nền kinh tế.

Lãnh đạo một công ty thẩm định giá cũng cho rằng, các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí phát triển dự án trong phương pháp thặng dư là rất quan trọng, có tính quyết định đến giá đất. Nếu không tính đúng, tính đủ các yếu tố này, tính chính xác của giá đất sẽ khó được đảm bảo.

Trong đầu tư xây dựng cơ bản có rất nhiều chi phí chưa được thể hiện trong suất vốn đầu tư của doanh nghiệp như chi phí khảo sát, quan trắc lún... Trong khi đó, đây đều là chi phí hợp lý, phù hợp theo quy định hiện hành.

Cũng theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, việc định giá đất theo phương pháp thặng dư hiện nay vẫn còn vướng mắc ở việc chạy dòng tiền doanh thu và chi phí cho dự án. 

Đơn cử như việc tính mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê bất động sản trên thực tế hiện đang căn cứ vào chỉ số giá tiêu dùng của nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng. Lãnh đạo doanh nghiệp này nhìn nhận cách làm này không hợp lý, bởi về bản chất, giá vật liệu xây dựng không liên quan gì đến giá bất động sản. 

Cả một công thức tính theo phương pháp thặng dư có rất nhiều tham số, chỉ cần một tham số không chính xác, không có thực tiễn khoa học thì kết quả của cả một quá trình mặc nhiên không đúng. 

Việc chỉ vì "bí" quá, không có cơ sở nào khác để tính mức biến động giá, nên "gò" sang một chỉ số không liên quan là bất hợp lý, "càng gò, càng méo mó, sai lệch", vị này nhận định.

Tắc nghẽn trong định giá đất đã gây ách tắc cho nhiều dự án bất động sản, làm chậm tiến độ triển khai và ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư. Giới đầu tư hiện đang kỳ vọng một nghị định vừa được Chính phủ ban hành sẽ giúp khơi thông những vướng mắc này, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển.
Nhân dịp này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề về những vướng mắc trong định giá đất và tính tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý nhà nước gặp phải thời gian qua cũng như gợi mở những định hướng tháo gỡ.
Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản
Bài 2: Hệ luỵ nhãn tiền
Bài 3: Gỡ mãi vẫn vướng, vì sao?
Bài 4: Bất cập của phương pháp so sánh
Bài 5: Băn khoăn phương pháp hệ số điều chỉnh
Bài 6: Doanh nghiệp đòi tính đúng, tính đủ