Tắc nghẽn định giá đất - Bài 5: Băn khoăn phương pháp hệ số điều chỉnh

Vết xe đổ từ quá khứ

Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP ban hành năm 2014 quy định về giá đất, căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.

Vì do địa phương quyết định hệ số điều chỉnh giá đất nên phương pháp này đã gây tranh cãi một thời gian dài. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc xác định hệ số điều chỉnh theo Nghị định 44 mang tính chất chủ quan từ chính quyền địa phương, gây sai số cho quá trình định giá.

Đơn cử, một dự án nhà ở thương mại tại TP. Thủ Đức có diện tích đất 10.000m2, tiếp giáp tuyến đường có giá 20 triệu đồng/m2, theo bảng giá đất. Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần. 

Như vậy, giá đất trên tuyến đường này năm 2023 là 20 triệu đồng (x) 3,3 = 66 triệu đồng/m2. Mức giá sau định giá đất này thực tế thấp hơn nhiều so giá thực tế trên dưới 100 triệu đồng/m2 của khu vực này.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam từng cho rằng, phương pháp hệ số là "một sai lầm cả về khoa học và thực tiễn". Đây là phương pháp không có cơ sở khoa học, không nước nào trên thế giới áp dụng.

Ông Thoả nhận định, hệ số điều chỉnh là phương pháp "sáng tạo" riêng của Việt Nam, với kỳ vọng sẽ giải quyết được những vướng mắc về định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Song, hệ số điều chỉnh lại là phương pháp kém thuyết phục về cả khoa học và thực tiễn.

Với phương pháp này, giá đất mục tiêu cần tìm, nhưng thực ra đã có sẵn từ trước ở bảng giá đất để tính hệ số và quyết định chủ quan của các địa phương, dẫn đến thực tế là giá đất tính được không phải giá đất theo giá thị trường.

Phương pháp hệ số còn tiềm ẩn nguy cơ gây thiệt hai cho ngân sách nhà nước. Tại một địa phương, giá đất trong bảng giá đất nhân cho hệ số điều chỉnh đều thấp xa so với giá đất giao dịch trên thị trường.

Điểm mới của Luật Đất đai 2024

Bất cập trong quy định về hệ số điều chỉnh giá đất của Nghị định 44 đã được sửa đổi trong Luật Đất đai 2024. 

Theo đó, thay vì do UBND địa phương ấn định, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. 

Theo Luật Đất đai 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Phương pháp hệ số điều chỉnh được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Quy định này của Luật Đất đai đã được cụ thể hoá trong Nghị định 71/2024/NĐ-CP ban hàng tháng 6 vừa qua về giá đất. Theo đó, nghị định quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh như sau.

Thứ nhất, đơn vị thẩm định khảo sát thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, bao gồm vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.

Thứ hai là khảo sát, thu thập thông tin về giá đất theo quy định cho từng vị trí đất, khu vực.

Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất.

Thứ ba, việc xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được thực hiện bằng cách thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực. Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường.

Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Sau đó, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Cuối cùng, giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Có thể thấy, cách xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh của dự thảo nghị định quy định về giá đất đã có bước tiến rất lớn so với Nghị định 44 trước đây. Những bất cập như cách tính trước đây đã được giải quyết phần nào, giúp đưa giá đất gần hơn với giá thị trường.

Hơn nữa, do không có công thức tính phức tạp như phương pháp thặng dư và thu nhập tính theo dòng tiền, nên phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ đơn giản, thuận lợi hơn rất nhiều cho công tác định giá.

Theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và môi trường, hệ số điều chỉnh là phương pháp dễ làm, dễ thực hiện do đã có công thức sẵn và không nhiều tham số phức tạp như phương pháp thặng dư. 

Đặc biệt, khi mọi chỉ số đều công khai minh bạch, phương pháp thặng dư không gây rủi ro pháp lý cho địa phương và đơn vị thẩm định. 

Thời gian vừa qua, phần lớn các dự án bất động sản đều định giá đất bằng phương pháp thặng dư, trong khi phương pháp này gây sai số rất lớn, đã dẫn đến rủi ro pháp lý cho các địa phương, đơn vị định giá. 

Nhiều địa phương chậm trễ trong định giá đất vì lo ngại trách nhiệm pháp lý, khiến dự án đình trệ. Do đó, ông Chính kỳ vọng, phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho công tác định giá đất, sớm khơi thông điểm nghẽn pháp lý.

Băn khoăn việc thực hiện

Mặc dù có nhiều ưu điểm, song theo nhiều chuyên gia, điều kiện áp dụng và cách thức thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh vẫn còn nhiều khó khăn cho khâu triển khai thực tế.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp này chỉ được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Quy định này khó hiểu, không thể giải thích với các hội đồng thẩm định giá đất trong thời gian thực hiện Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Bởi, nếu không áp dụng được phương pháp so sánh thì không thể xác định được giá thị trường đối với đất ở để làm căn cứ tính hệ số điều chỉnh. 

Phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ được thực hiện khi tìm được bình quân số học của ba thửa đất so sánh. Trong khi đó, nếu điều chỉnh theo phương pháp so sánh để tìm ra giá thị trường thì lại không đủ điều kiện theo quy định của luật.

Do đó, trong trường hợp phải áp dụng phương pháp so sánh, các cơ quan quản lý cần có biện giải để không xung đột với quy định của Luật Đất đai 2024.

Mặt khác, nhiều ý kiến cho rằng, hiệu quả định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh phụ thuộc rất lớn vào bảng giá đất.

Tuy nhiên qua thời gian dài thực hiện, do hạn chế của bảng giá đất trong khung giá đất không đảm bảo sát giá thị trường nên các địa phương không dám sử dụng giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, mà vẫn phải thuê tư vấn và hội đồng thẩm định giá để UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm.

Sắp tới, bảng giá đất mới sẽ có hiệu lực từ 1/1/2026 thay thế bảng giá đất hiện nay. Từ nay đến thời điểm đó, thời gian một năm rưỡi nữa là rất dài, công tác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh có thể sẽ vẫn tắc.

Chính vì vậy, các cơ quan quản lý cần có quy định theo hướng mở, cho phép trong trường hợp các hội đồng nhận thấy bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phù hợp có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh để làm căn cứ tính giá đất cụ thể. 

Tắc nghẽn trong định giá đất đã gây ách tắc cho nhiều dự án bất động sản, làm chậm tiến độ triển khai và ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư. Giới đầu tư hiện đang kỳ vọng một nghị định vừa được Chính phủ ban hành sẽ giúp khơi thông những vướng mắc này, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển.
Nhân dịp này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề về những vướng mắc trong định giá đất và tính tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý nhà nước gặp phải thời gian qua cũng như gợi mở những định hướng tháo gỡ.
Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản
Bài 2: Hệ luỵ nhãn tiền
Bài 3: Gỡ mãi vẫn vướng, vì sao?
Bài 4: Bất cập của phương pháp so sánh