Tắc nghẽn định giá đất - Bài 9: Ranh giới mong manh, cán bộ sợ trách nhiệm

Khó xác định giá đất cụ thể

Theo trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể, sau khi thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đặc điểm của thửa đất, khu đất, điều kiện áp dụng các phương pháp, đơn vị tổ chức thực hiện định giá sẽ lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp, đề xuất hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.

Tuy nhiên, dù có trình tự các bước như vậy, nhưng thực tế cho thấy, việc định giá đất vẫn còn muôn nẻo tắc nghẽn. 

Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam cho rằng, nguyên nhân gốc rễ dẫn đến những vướng mắc như hiện nay là do việc thẩm định giá hay định giá bất động sản chịu ảnh hưởng nhiều từ những nhận định chủ quan của người thực hiện định giá.

Trong khi đó, các yếu tố có tác động đến định giá lại rất đa dạng, linh hoạt, phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm... 

Khi quy đổi giá trị các yếu tố tác động đến giá, người định giá cần căn cứ vào đặc điểm riêng có của bất động sản để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính dựa trên tỷ lệ phần trăm giá trị của tài sản so sánh đôi (theo cặp) để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.

Mặt khác, do đặc điểm của giá trị thị trường phụ thuộc nhiều vào thời điểm định giá nên nhiều bất động sản trong cùng một khu đất có vị trí liền kề giống nhau, nhưng các thời điểm định giá khác nhau vẫn có thể có mức độ điều chỉnh khác nhau. 

Hoặc mức độ biến động giá không phụ thuộc vào khoảng thời gian nhất định mà phụ thuộc vào nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cạnh tranh và cả các yếu tố tâm lý của người mua - bán. Điều này dẫn đến mức độ biến động giá rất cao trong một thời gian ngắn và ngược lại.

Thậm chí, giá bất động sản còn phụ thuộc vào khả năng tiếp thị, quảng cáo. Ví dụ như trong cùng một khu đất bán đấu giá, có nhiều mức giá trúng đấu giá thành công khác nhau.

Theo ông Cường, về lý thuyết, có thể chia công tác định giá đất thành hai nhóm, gồm định giá đất hàng loạt và định giá đất cụ thể.

Trong đó, định giá đất hàng loạt, trong khoảng thời gian nhất định là mục tiêu của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí, khu vực. Giá đất này được xây dựng trong một khoảng thời gian nhất định, theo quy định hiện nay là 12 tháng tính từ ngày 1/1 đến 31/12 hàng năm do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định.

Định giá đất cụ thể là việc định giá đất cho thửa đất, vị trí cụ thể thông qua các phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh) căn cứ theo đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật (thông tin quy hoạch) của thửa đất cụ thể tại một thời điểm cụ thể.

Để đảm bảo công bằng trong công tác định giá đất giữa các dự án tương tự, chính sách định giá đất thường được các địa phương xây dựng thành văn bản hoặc áp dụng theo tiền lệ. Các chỉ tiêu áp dụng trong công thức theo tỷ lệ cố định hoặc khoảng điều chỉnh để các bên tham gia định giá đất có quyền chủ động điều chỉnh theo đặc điểm của từng dự án. 

Tuy nhiên, ông Cường cho rằng, cái khó trong định giá đất cụ thể là việc cơ quan có thẩm quyền, ở đây là hội đồng định giá đất, là cơ quan nhà nước bị hạn chế quyền linh hoạt, chỉ được phép làm theo những quy định hiện hành của pháp luật, không được tùy tiện điều chỉnh vào trường hợp cụ thể. Trong khi đó, các quy định lại không đảm bảo bao phủ được hết các tình huống. 

Các cơ quan hậu kiểm khi thanh tra, kiểm toán cũng sẽ thực hiện đúng nguyên tắc so sánh, đối chiếu với quy định hiện hành. Mọi việc linh hoạt không có lợi cho thu – chi ngân sách đều được coi là gây thất thoát, tùy theo mức độ thiệt hại mà xử lý hành chính hay truy cứu trách nhiệm hình sự.

Đây chính là ranh giới mong manh mà người có tác nhiệm không dám vượt qua mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị định số 73/2023/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định số 73) quy định về khuyến khích, bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung.

Trong khi đó, thời gian qua, các quy định hiện hành về định giá đất lại chưa đủ chi tiết đến từng trường hợp định giá, dẫn đến các hội đồng không dám quyết định mà đùn đẩy trách nhiệm giữa các thành viên hoặc làm văn bản hỏi cấp trên. Điều này đã dẫn đến việc định giá đất của các dự án đều bị ách tắc, các công việc bị đình trệ. 

Gợi mở hướng giải quyết

Ông Cường đề xuất,các cơ quan quản lý nhà nước nên chăng để các dự án đầu tư không phải xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai (giá đất) theo các phương pháp định giá đất cụ thể (so sánh, thu nhập, thặng dư) mà áp dụng theo giá đất trong bảng giá đất hàng năm. 

Giá đất trong bảng giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường và theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Nếu xác định nghĩa vụ tài chính đất đai của các dự án theo bảng giá đất sẽ có nhiều lợi ích có thể chứng minh được như giảm trọng trách của đội ngũ soạn thảo, xây dựng quy định pháp luật, các địa phương sẽ không còn tình trạng ách tắc phê duyệt giá đất.

Bên cạnh đó, giá trị nghĩa vụ tài chính về đất đai tính theo bảng giá đất đảm bảo được công bằng, minh bạch, công khai giữa các chủ dự án, không phụ thuộc vào sự thay đổi các chính sách về định giá đất.

Chủ đầu tư – doanh nghiệp thực hiện dự án cũng có thể chủ động ước tính được chi phí đầu tư, ước tính được giá thành giá bán, giá cho thuê của sản phẩm sau đầu tư. 

Trường hợp giá đất trong bảng giá đất thấp hơn thị trường có thể trực tiếp hạ giá bán, giá cho thuê hoặc nếu xây dựng giá bán cao thì sẽ gián tiếp nộp giá trị sử dụng của đất đai thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp. 

Trường hợp giá quá cao hơn giá thị trường có thể quyết định không, hoặc chưa đầu tư để tránh thiệt hại, rủi ro không đáng có.

Xét về nguồn thu ngân sách, việc định giá đất dự án hay còn gọi là nghĩa vụ tài chính về đất đai là giá trị trực thu mà nhà nước trực tiếp thu vào ngân sách thông qua việc xác định giá trị chênh lệch địa tô của chủ đầu tư khi được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.

Đây đồng thời cũng là khoản chi phí của chủ đầu tư – doanh nghiệp khi xây dựng giá thành, giá bán để chào bán hay cho thuê sản phẩm đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.

Chi phí về đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành của chủ đầu tư và rất khó ước tính trong quá trình chuẩn bị đầu tư, rủi ro trong khâu tiêu thụ, khai thác cũng như đánh giá hiệu quả của khoản đầu tư.

Tuy nhiên, xét về quản lý kinh tế vĩ mô, khoản trực thu cho ngân sách này có thể chuyển thành gián thu nếu có chính sách quản lý tài chính phù hợp. Doanh nghiệp khi kinh doanh các sản phẩm từ bất động sản nếu có lợi nhuận tốt sẽ được nhà nước thu thuế thông qua các công cụ thuế gián thu, cụ thể là thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp.

Như vậy, nhà nước chỉ quản lý về thông tin quy hoạch, mục đích sử dụng đất đảm bảo phù hợp với đặc điểm hạ tầng xã hội, đầu tư công còn việc sử dụng công trình sau đầu tư vào các công năng như thế nào là do chủ đầu tư quyết định phù hợp với mục đích sử dụng đất. 

Tất nhiên, theo ông Cường, việc chuyển từ trực thu sang gián thu chỉ phù hợp với các đối tượng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh (có thể thực hiện gián thu) còn các đối tượng trực tiếp sử dụng đất sẽ không phù hợp và vẫn phải trực thu để đảm bảo giá trị đất theo nguyên tắc thị trường. 

Cụ thể như trường hợp xác định giá đất khi bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư; xác định giá khởi điểm để bán đấu giá đất ở riêng lẻ đã hoàn thành đầu tư hạ tầng, vẫn phải áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp hệ số điều chỉnh.

Đối với trường hợp đấu giá dự án, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì giá đấu giá là giá trị quyền được thực hiện dự án, không phải đấu giá nghĩa vụ tài chính về đất đai (giá giao đất, cho thuê đất). 

Việc xác định giá trị này chỉ có tính chất tương đối, giao quyền quyết định cho thị trường (người tham gia đấu thầu, đấu giá) trong các phiên đấu thầu, đấu giá theo quyền tắc thị trường (nguyên tắc cạnh tranh, cung cầu).

Tắc nghẽn trong định giá đất đã gây ách tắc cho nhiều dự án bất động sản, làm chậm tiến độ triển khai và ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư. Giới đầu tư hiện đang kỳ vọng một nghị định vừa được Chính phủ ban hành sẽ giúp khơi thông những vướng mắc này, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển.
Nhân dịp này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề về những vướng mắc trong định giá đất và tính tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý nhà nước gặp phải thời gian qua cũng như gợi mở những định hướng tháo gỡ.
Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản
Bài 2: Hệ luỵ nhãn tiền
Bài 3: Gỡ mãi vẫn vướng, vì sao?
Bài 4: Bất cập của phương pháp so sánh
Bài 5: Băn khoăn phương pháp hệ số điều chỉnh
Bài 6: Doanh nghiệp đòi tính đúng, tính đủ
Bài 7: Dễ sai lệch như phương pháp thặng dư
Bài 8: Rủi ro từ phương pháp thặng dư