Ách tắc thị trường bất động sản
Giới chuyên gia đánh giá, công tác định giá đất đang là một trong những vấn đề gây ách tắc lớn nhất của các dự án bất động sản hiện nay.
Đây cũng chính là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả các phân khúc sản phẩm.
Một khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, chậm triển khai do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường.
Việc này đồng nghĩa với các dự án sẽ tiếp tục nằm im bất động cho đến khi được định giá đất và nộp tiền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Định giá đất để đóng tiền sử dung đất là một 12 bước cơ bản mà doanh nghiệp cần phải trải qua trong quá trình thực hiện một dự án đầu tư.
Tắc ở khâu này có thể dẫn đến ách tắc ở nhiều khâu tiếp theo hoặc nếu "đi tắt đón đầu", chưa thực hiện xong bước này đã thực hiện những bước tiếp theo, có thể gây ra rủi ro rất lớn cho doanh nghiệp về mặt hiệu quả kinh doanh.
Theo quy định pháp lý về kinh doanh, phát triển bất động sản, ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư, doanh nghiệp phải hoàn thiện ba thủ tục quan trọng: Được chấp thuận chủ trương đầu tư; thực hiện báo cáo khả khi và ký quỹ và tiếp theo là công nhận chủ đầu tư.
Ở giai đoạn thực hiện đầu tư,ở bước thứ tư, doanh nghiệp phải được nhận giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất. Bước thứ năm là dự án được phê duyệt quy hoạch 1/500 và bản vẽ thi công.
Tiếp đó, dự án phải được cấp phép xây dựng; được ngân hàng bảo lãnh. Sau khi được nghiệm thu móng và được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện mở bán, dự án sẽ được mở bán, hoàn thiện xây dựng và bàn giao cho người mua nhà.
Ở giai đoạn khai thác vận hành, dự án sẽ được phê duyệt phòng cháy chữa cháy và an toàn, chất lượng công trình, phê duyệt hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Tiếp theo, chủ đầu tư dự án hoàn thành chuyển giao 2% phí bảo trì cho ban quản trị. Và cuối cùng, dự án được Sở Tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cư dân.
Có thể thấy, khâu định giá đất nằm ở bước thứ tư, khi nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp.
Tuy nhiên, trong thực tế, để đẩy nhanh tiến độ xây dựng và phát triển dự án, một số địa phương đã tạo điều kiện cho các dự án được cấp phép xây dựng mà chưa xong định giá đất.
Sau đó, địa phương mới tiến hành định giá đất, song hành với hoạt động phát triển dự án của doanh nghiệp. Tuy nhiên, sau khi hàng loạt các sai phạm tại nhiều địa phương được thanh tra, việc làm "tắt quy trình" này đã không còn địa phương nào "dám" thực hiện.
Với các dự án mới, việc định giá đất được thực hiện đúng như quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, hiện quy trình, phương pháp định giá đất chưa rõ ràng khiến các dự án đến bước này vẫn tiếp tục nằm im chờ đợi được định giá để tiếp tục thực hiện các khâu tiếp theo.
Các dự án "đi tắt đón đầu", chưa xong khâu thẩm định giá từ giai đoạn trước, cũng "nằm im".
Nhiều doanh nghiệp mắc kẹt trong khâu đóng tiền sử dụng đất. Dù dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng, thậm chí đã bàn giao nhưng doanh nghiệp vẫn phải chờ thông báo đóng tiền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính để triển khai những bước tiếp theo.
Không thể đóng tiền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc pháp lý dự án chưa đủ, doanh nghiệp không thể tổ chức bán hàng.
Thậm chí, có dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng vẫn chưa thể làm được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cư dân do phải chờ để đóng tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền sử dụng đất bổ sung.
Định giá đất bị tắc nghẽn mấy năm qua khiến hàng vạn căn nhà chưa thể cấp sổ hồng, nhiều dự án không thể triển khai. Đây chính là nút thắt lớn, làm tắc nghẽn hoạt động phát triển dự án của nhiều doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp mất đi cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư do thời gian xin thủ tục kéo dài.
Thị trường bất động sản gặp khó, công tác triển khai dự án ách tắc, doanh nghiệp không thể bán hàng để thu hồi vốn, trong khi chi phí vốn, lãi vay quá lớn, thời gian kéo dài đã khiến nhiều doanh nghiệp điêu đứng.
Các doanh nghiệp còn tồn tại đến thời điểm này đều chật vật xoay xở trước những khó khăn về pháp lý chưa biết đến khi nào mới có thể giải quyết dứt điểm.
Hệ quả từ việc ách tắc pháp lý dự án đã khiến nguồn cung bất động sản trên thị trường khan hiếm trong vài năm trở lại đây.
Tại Hà Nội, theo số liệu từ CBRE, năm 2023, thị trường chỉ đón nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới ra, con số rất thấp so 35.000 - 40.000 căn hộ mở bán mới mỗi năm trong giai đoạn 2015 - 2019.
Năm ngoái cũng là năm thứ năm liên tiếp thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới và tổng nguồn cung trong năm ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng một thập kỷ qua.
Tương tự, năm ngoái, TP.HCM cũng chỉ ghi nhận nguồn cung khiêm tốn với hơn 8.700 căn hộ chung cư và gần 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán, giảm lần lượt 54% và 98% so với năm trước đó.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, năm nay, tình hình khan hiếm nguồn cung trên thị trường chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, trong khi nguồn cầu trên thị trường lại rất lớn do tốc độ tăng trưởng dân số, tốc độ đô thị hoá cao.
Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến thị trường chung cư Hà Nội vừa trải qua một đợt tăng giá mạnh mẽ nhất trong vòng năm năm trở lại đây.
Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu nguồn cung không được tháo gỡ, giá bất động sản sẽ ngày càng tăng cao, dẫn đến nguy cơ bong bóng cho thị trường.
Ảnh hưởng đến nền kinh tế
