Thị trường bất động sản có lo ngại phụ thuộc vào vốn FDI?

Phân khúc nào đang hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang tiếp tục nhận được sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Chỉ trong 6 tháng đầu năm, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào bất động sản đã đạt hơn 5,5 tỷ USD, chiếm hơn 1/4 tổng vốn đầu tư FDI đăng ký vào Việt Nam và đứng thứ 2, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo.

Nhận định về việc ngày càng có nhiều doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào bất động sản Việt, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản thu hút các nhà đầu tư nước ngoài nhờ tỷ suất lợi nhuận cao. Đối với các nhà đầu tư, thị trường hơn 100 triệu dân với cơ cấu dân số trẻ và thu nhập bình quân đầu người liên tục tăng tại Việt Nam là một cơ hội vô cùng hấp dẫn. 

Trong đó, Singapore, Hàn Quốc, Malaysia, Nhật Bản và Trung Quốc đang là những nhà đầu tư dẫn đầu về hoạt động ở khắp các phân khúc tại thị trường. Tùy theo từng góc nhìn chiến lược, mỗi nhà đầu tư lại chọn một phương thức tiếp cận hoặc lĩnh vực đầu tư khác nhau trong ngành địa ốc.

Trong khi Singapore với các tên tuổi như Capitaland hay Keppel Land tập trung nhiều ở phân khúc căn hộ, nhà ở thì các nhà đầu tư Hàn Quốc lại ưa chuộng mảng bán lẻ với hàng loạt các dự án siêu thị đồng giá, trung tâm thương mại tập trung tại TP. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng. 

Đối với các nhà đầu tư Nhật Bản, thị trường Việt Nam được chú ý bởi sức hấp dẫn từ dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh và đẩy mạnh xu hướng đầu tư văn phòng và gần đây là sự tham gia vào lĩnh vực bất động sản nhà ở. 

Theo ông Khương, một thực tế cần nhìn nhận là bên cạnh các dự án nhà ở mới phát triển trong thời gian gần đây, các nhà đầu tư nước ngoài luôn dành sự quan tâm đặc biệt lớn đến bất động sản thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng.

Các nhà đầu tư này cho rằng, tốc độ phát triển của nền kinh tế và nguồn lao động dồi dào, sự tham gia của các công ty nước ngoài đến đặt văn phòng tại Việt Nam chính là những nguyên nhân thuyết phục họ đẩy mạnh đầu tư vào mảng văn phòng với những kì vọng vào khả năng phát triển lâu dài, bền vững của dự án.

Bên cạnh đó, đối với bất động sản văn phòng, Hà Nội hiện đang có khoảng 1,2 triệu m2 sàn văn phòng, TP. HCM có khoảng 1,5 triệu m2 sàn. Đây là con số này rất thấp so với các thành phố của các nước trong khu vực và trên thế giới, khoảng 20 triệu m2 sàn.

Điều này cho thấy, tỷ lệ sàn văn phòng tại các thành phố của Việt Nam còn rất hạn chế. Trong khi đó, quỹ đất ở các đồ thị lớn để xây dựng văn phòng không nhiều, cùng với đó là việc hạn chế cấp phép các toà nhà cao tầng tại khu vực trung tâm đã dẫn đến lượng hấp thụ diện tịch văn phòng ở Hà Nội và TP. HCM hiện nay đang rất cao đạt từ 80 - 90 %, bên cạnh đó là giá thuê không ngừng tăng theo quý và theo năm.

Cũng theo vị chuyên gia này, "trước đây, chúng ta nghĩ rằng cao ốc trung tâm chủ yếu là người nước ngoài thuê, tuy nhiên hiện nay doanh nghiệp trong nước cũng đang thuê rất nhiều. Nhu cầu rất cao khiến thị trường này trong năm năm tới dự kiến sẽ vẫn tiếp tục phát triển tốt".

Loại hình thứ hai các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm là phân khúc khách sạn. Nguyên nhân là do các khách sạn 4 - 5 sao hiện nay tại Hà Nôi và TP. HCM rất hạn chế, còn thiếu rất nhiều so với nhu cầu của du khách. Do đó, phân khúc khách sạn hiện đang phát triển rất tốt và còn nhiều tiềm năng lớn để phát triển.

Một phân khúc khác là bất động sản nghỉ dưỡng, Việt Nam có thế mạnh hơn 2.000km bờ biển, tuy nhiên theo ông Khương, các sản phẩm du lịch cao cấp còn rất nghèo nàn, lượng khách đến Việt Nam và quay lại lần nữa rất thấp, khách du lịch sang Việt Nam tiêu tiền rất ít do sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng còn hạn chế. 

Đó chính là cơ hội của các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này. Hơn nữa thực tế cho thấy các khách sạn do nước ngoài đầu tư, mang thương hiệu quốc tế thường thu hút rất tốt khách du lịch, đặc biệt là khách du lịch nước ngoài so với các thương hiệu trong nước, ông Khương nhận định.

Một xu hướng khác theo ông Khương là các nhà đầu tư nước ngoài đang đầu tư nhiều tại TP. HCM và các tỉnh phía Nam hơn so với tại Hà Nội. Lý do vị chuyên gia này đưa ra là giá đất tại Hà Nội cao hơn rất nhiều tại TP. HCM, mức giá để mua một sản phẩm nhà ở tại Hà Nội vì thế cũng cao hơn. 

Điều này gây ảnh hưởng trực tiếp tới các nhà đầu tư bởi họ luôn phải cân nhắc các yếu tố sức mua của người dân. Một dự án có giá cao đương nhiên sẽ ít người có thể mua được, từ đó ảnh hưởng đến thanh khoản của dự án và lợi nhuận của chủ đầu tư.

Lo ngại sự phụ thuộc vào nguồn vốn FDI?

Thị trường bất động sản Việt Nam thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài trong bối cảnh tín dụng dành cho ngành này đang tiếp tục bị thắt chặt trong năm 2018 đang khiến nhiều luồng ý kiến trên thị trường lo ngại về khả năng phụ thuộc quá lớn vào vốn nước ngoài. Cùng với đó là nguy cơ rủi ro khi các doanh nghiệp này rút vốn sẽ gây khó khăn cho thị trường.

Về vấn đề này, ông Khương cho rằng, ngoài vốn FDI, nguồn vốn trên thị trường bất động sản đang phụ thuộc chính vào các nguồn vốn tự có của doanh nghiệp, vốn vay ngân hàng và nguồn tiền thu của người mua nhà, IPO. 

Như vậy khi xem xét tổng vốn trên thị trường thì vốn từ FDI thực sự là một con số rất nhỏ. Lượng tiền trên thị trường bất động sản vẫn chủ yếu dựa vào nội lực trong nước.

Mặt khác, các doanh nghiệp FDI khi đăng ký phát triển một dự án, giả sử dự án đó trị giá 200 triệu USD tại Việt Nam, không có nghĩa họ mang tất cả số tiền này từ nước họ sang để triển khai mà họ sẽ được vay một phần từ các ngân hàng trong nước và tiền bán nhà thu được từ khách hàng để quay vòng vốn triển khai xây dựng. Lượng vốn ban đầu các nhà đầu tư nước ngoài mang sang Việt Nam chỉ chiếm từ 50 - 70% trong tổng vốn của dự án. 

Trừ trường hợp đối với một số bất động sản thương mại, khách sạn cao ốc, văn phòng cho thuê, các nhà đầu tư nước ngoài phải mang nhiều tiền hơn từ nước họ sang. Tuy nhiên, bất động sản thương mại chỉ đóng góp một phần rất nhỏ so với bất động sản nhà ở trên thị trường, vị chuyên gia này nhận định.

Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, thực tế trong nhiều năm vừa qua, vốn FDI và lượng tiền kiều hối có đóng góp rất quan trọng trong nền kinh tế nhưng chưa bao giờ giữ vai trò điều tiết và định hướng nền kinh tế Việt Nam nói chung cũng như bất động sản nói riêng. Do đó, nếu nói thị trường bất động sản Việt Nam lệ thuộc vào nguồn vốn đầu tư nước ngoài là không thoả đáng.

Trong trường hợp nếu vốn FDI rút ra khỏi thị trường, khó khăn cho thị trường bất động sản là có nhưng bế tắc chắc chắn là không. Hơn nữa, trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản vẫn còn rất hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, khả năng này càng khó xảy ra, TS. Sử Ngọc Khương nhận định.