Từng là 'mỏ vàng', vì sao shophouse đang dần mất giá?

Nhà phố thương mại đang mất dần sức hút

Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2024 của Savills vừa qua cho thấy, phân khúc mặt bằng bán lẻ có tăng trưởng tốt cả về giá, nguồn cung và thanh khoản. Thế nhưng, theo dõi thị trường thời gian vừa qua, phân khúc nhà phố thương mại (shophouse)hay khối đế bán lẻ của các toà nhà chung cư có hoạt động kinh doanh rất kém.

Tại cả TP. HCM và Hà Nội, rất nhiều shophouse, nhà mặt phố trong tình trạng bị trả lại mặt bằng, khó tìm kiếm khách thuê. Bà lý giải thế nào về những con số và bức bức tranh thực thế đối lập này?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Phân khúc mặt bằng bán lẻ tại cả Hà Nội và TP.HCM trong quý vừa qua đều có những hoạt động rất sôi động.

Tại Hà Nội, nguồn cung bán lẻ duy trì ổn định theo quý và tăng 2% theo năm nhờ ba khối đế bán lẻ mới: Heritage West Lake, Taisei Square và Grand Terra. Giá thuê gộp tầng trệt tại Hà Nội tăng 2% theo quý và 5% theo năm. Công suất thuê đạt 85%.

Tại thị trường TP.HCM, tổng nguồn cung bán lẻ tăng 1% theo quý và 6% theo năm lên 1,6 triệu m2. Nguồn cung mới tập trung ở các khu vực ngoài trung tâm nhờ quỹ đất lớn và sự mở rộng đô thị hóa.

Thế nhưng, đối với các nhà phố, shophouse riêng lẻ, hiện chúng tôi không thống kê phân khúc này vào các dữ liệu về thị trường bán lẻ. Đây chính là lý do khiến các số liệu cho thấy thị trường bán lẻ chung rất sôi động, trong khi các nhà phố vắng vẻ khách thuê.

Tại sao nhà phố và shophouse lại có hoạt động cho thuê ngày càng khó khăn, thưa bà?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Có ba lý do chính lý giải nguyên nhân khiến các mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại có tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi đó nhà mặt phố, shophouse lại kinh doanh cho thuê ngày càng khó khăn, tỷ lệ trả lại mặt bằng, mặt bằng trống rất nhiều.

Thứ nhất là do giá thuê của shophouse, nhà phố đang rất cao. Trung bình để thuê một căn nhà phố, khách thuê phải chi trả từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, tuỳ diện tích thuê và vị trí, khu vực.

Thời gian vừa qua, mức giá bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM liên tục tăng cao càng khiến các chủ nhà kỳ vọng lớn vào mức giá cho thuê nhà phố sẽ tăng tương ứng.

Không chỉ có giá thuê cao, thời gian thanh toán tiền thuê đối với các hợp đồng thuê nhà phố này cũng rất dài. Chủ nhà thường yêu cầu khách thuê thanh toán theo kỳ hạn từ sáu tháng, thậm chí là một năm. Điều này khiến các khách thuê phải chịu gánh nặng tài chính rất lớn.

Trong khi khi đó, yếu tố giúp các khách thuê nhanh chóng thúc đầy kinh doanh là họ phải tối ưu hoá được dòng vốn điều lệ để thúc đẩy doanh số bán hàng. Đây chính là lý do khiến các doanh nghiệp, nhãn hàng không chịu được chi phí mặt bằng cao của các nhà phố.

Thứ hai, hiện nay, quy định của các cơ quan quản lý đối với việc phòng cháy chữa cháy tại các toà nhà ngày càng siết chặt. Chính vì vậy, các sản phẩm nhà phố rất khó có thể đáp ứng được yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Hoặc nếu đáp ứng được, thì tiền đầu tư ban đầu của các chủ nhà rất lớn, không nhiều chủ nhà chịu bỏ ra chi phí này.

Với các khách thuê, đây cũng là yếu tố được họ xem xét kỹ lưỡng để lựa chọn mặt bằng thuê, nhằm đảm bảo an toàn, phòng tránh những rủi ro và tuân thủ đúng quy định pháp luật.

Thứ ba là về pháp lý, những khách thuê là doanh nghiệp, nhãn hàng nước ngoài luôn yêu cầu chủ nhà phải có giấy phép bán lẻ. Trong khi đó, để có giấy phép bán lẻ, các nhà phố phải có công năng bán lẻ trong giấy phép xây dựng và tuân thủ theo các quy định, quy chuẩn về xây dựng.

Chính vì vậy, mô hình nhà phố, shophouse rất khó để có thể xin duyệt được giấy phép bán lẻ theo đúng nhu cầu của các nhãn hàng lớn. Đó là lý do khiến nhiều hãng khó có thể lựa chọn thuê các mặt bằng nhà phố.

Bên cạnh đó là sự phát triển của thương mại điện tử khiến các doanh nghiệp có nhu cầu thu hẹp các cửa hàng truyền thống, phát triển việc kinh doanh bán hàng trên nền tảng trực tuyến để tiết kiệm chi phí thuê mặt bằng kinh doanh.

Vậy còn đối với các khối đế bán lẻ tại các toà chung cư thì sao, điều gì nhiều dự án vẫn gặp khó trong việc tìm kiếm khách thuê?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Nếu như các dự án trung tâm thương mại hoạt động bài bản, đạt doanh số, giá thuê, tỷ lệ lấp đầy rất tiềm năng, thì khối đế bán lẻ lại là một trong những mảng rất khó hoạt động kinh doanh và giữ chân khách thuê

Nguyên nhân là do để tối ưu hoá mặt bằng cho căn hộ cho cư dân bên trên, mặt bằng bán lẻ ở khối đế được thiết kế tương đối nhiều cột.

Bên cạnh đó lối lên thang máy, thang cuốn đều không tuân thủ theo tiêu chuẩn của ngành bán lẻ. Những mặt bằng bán lẻ này thường chỉ phù hợp với một số ngành hàng tiện ích thiết yếu dành cho cư dân như siêu thị, gym, nhà hàng ăn uống.

Các khối đế này không hấp dẫn được các hãng thời trang hay mua sắm lớn vì rất khó để điều chỉnh được thiết kế của mặt bằng đáp ứng được nhu cầu của khách thuê.

So sánh trong tương quan với các trung tâm thương mại thì sao, thưa bà?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Việt Nam vẫn đi sau nhiều năm so với các nước trong khu vực về bán lẻ. Trong lĩnh vực này, các trung tâm thương mại của các chủ đầu tư nước ngoài như Aeon, Lotte có rất nhiều kinh nghiệm trong kinh doanh các dự án trung tâm thương mại.

Các dự án trung tâm thương mại được bố trí, phân bổ khách thuê hợp lý giữa các ngành hàng. Các hoạt động tiếp thị, truyền thông, hệ thống tích điểm được thực hiện mạnh mẽ, đồng bộ, nhằm hấp dẫn người tiêu dùng mua sắm.

Các dự án trung tâm thương mại cũng được thiết kế hợp lý, tối ưu hoá không gian kinh doanh của các nhãn hàng, khu vực cổng thanh toán, thang máy được bố trí hợp lý, giúp hoạt động kinh doanh của các gian hàng tốt hơn. 

Khi đó, khách thuê chỉ cần quan tâm đến hoạt động kinh doanh của mình thôi. Họ không cần quan tâm đến hoạt động truyền thông điểm đến, hay các dịch vụ đi kèm như chỗ đỗ xe, công tác vệ sinh, bảo vệ... Như vậy, rõ ràng, các trung tâm thương mại sẽ là bài toán kinh doanh nhẹ gánh hơn nhiều cho các khách thuê.

Khi chủ đầu tư cùng đồng hành với khách thuê trong việc thúc đẩy doanh số kinh doanh bán hàng, đôi bên sẽ cùng có lợi. Điều này giải thích tại sao các trung tâm thương mại lại thành công hơn, luôn được ưa chuộng hơn mặt bằng nhà phố và shophouse.

Kênh đầu tư đầy thách thức

Hoạt động cho thuê mặt bằng nhà phố thương mại ngày càng khó khăn, nhưng có thể thấy một thực tế nhiều chủ đầu tư lớn vẫn liên tục tung ra các sản phẩm shophouse tại các đại dự án bất động sản và quảng bá đây sẽ là "gà đẻ trứng vàng cho các nhà đầu tư. Bà nghĩ sao về thực trạng này?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Về việc các chủ đầu tư dự án bất động sản phát triển các sản phẩm nhà phố, shophouse, có thể thấy rằng, đây là cách để bán tài sản bất động sản.  

Đối tượng hướng đến của các doanh nghiệp chủ đầu tư là các khách hàng, người mua nhà, nhà đầu tư. Khi mua các sản phẩm này, họ có thể vừa giữ tài sản, vừa kinh doanh và sử dụng để ở. Trên góc độ thị trường bất động sản, shophouse vẫn là kênh đầu tư được nhiều nhà đầu tư, người mua nhà quan tâm.

Song xét ở góc độ bán lẻ, để các dự án nhà phố, shophouse này có thể kinh doanh tốt như kỳ vọng, thì không phải bài toán đơn giản. Bên cạnh những thách thức như phân tích ở trên còn có sự phụ thuộc rất nhiều vào chiến lược của chủ đầu tư.

Hoặc chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành sẽ phải đứng ra bố trí, phân bổ khách thuê, các ngành hàng cho phù hợp, tránh thu hút cùng lúc quá nhiều ngành hàng cùng phân khúc, không tạo được sự đa dạng và sự sôi động trong hoạt động kinh doanh.

Bên cạnh đó, điểm đến cũng cần có chiến lược truyền thông, tiếp thị tổng thể để hỗ trợ các khách thuê thu hút người tiêu dùng đến trải nghiệm dịch vụ, mua sắm sản phẩm.

Nếu không có một chiến lược tổng thể, để các nhà đầu tư tự kinh doanh hoặc cho thuê lại, các cửa hàng hoạt động một cách tự phát, nhỏ lẻ thì rất khó để thành công.

Còn đối với các mặt bằng nhà phố độc lập, theo bà, các chủ nhà cần có giải pháp gì để giữ chân khách thuê trở lại?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Đối với các mặt bằng nhà phố độc lập, chủ nhà cần có chiến lược đồng hành với khách thuê nhiều hơn, đặc biệt là hỗ trợ khách thuê trong việc hoàn thiện các giấy phép xây dựng, bán lẻ, phòng cháy chữa cháy, chỗ đỗ xe hay tiến độ đóng tiền thuê.

Có như vậy, khách thuê mới có thể "trụ được". Còn như hiện nay, giá thuê đang rất cao, tất yếu sẽ dẫn đến rủi ro không có khách thuê là rất lớn.

Hiện tại, thời điểm các hãng cần mở rộng các cửa hàng kinh doanh tại các tuyến phố lớn đã qua rồi. Phần lớn các nhãn hàng đều đang hoạt động ổn định. Trừ một vài thương hiệu mới, cần các mặt bằng bán lẻ lớn, tại các tuyến phố trung tâm, họ mới chấp nhận thuê các vị trí đắt đỏ, như một phần của chi phí tiếp thị.

Còn lại, nếu khách thuê có sự lựa chọn, rõ ràng nhà phố, shophouse không còn là mối quan tâm hàng đầu.

Xin cảm ơn bà!