Văn phòng cho thuê chống chọi khủng hoảng thừa

Sự chững lại của phân khúc văn phòng cho thuê

Bối cảnh kinh tế toàn cầu đang để lại những ảnh hưởng, tàn dư rõ rệt tới nền kinh tế và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, khiến cho phân khúc văn phòng cho thuê chững lại rõ rệt.

Theo Sở Kế hoạch và đầu tư Hà Nội, trong nửa đầu năm 2023, có 16.900 doanh nghiệp tạm dừng hoạt động hoặc giải thể tại Hà Nội, một tăng trưởng đáng kể lên 29% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức kỷ lục. 

Đây cũng là lần đầu tiên kể từ nửa đầu năm 2020, số lượng doanh nghiệp gia nhập thị trường và tiếp tục hoạt động kinh doanh có sự giảm sút. Một lượng lớn doanh nghiệp đang phải đối mặt với các khó khăn tài chính.

Điều này vô hình chung góp phần hình thành sự chững lại trong phân khúc văn phòng cho thuê, dẫn tới hiện tượng “khủng hoảng thừa”. 

Theo nghiên cứu mới nhất về thị trường của Savills Việt Nam, ước tính nửa đầu năm 2023, công suất thuê văn phòng tuy ổn định theo quý, nhưng giảm 2% theo năm xuống 86%; diện tích cho thuê thêm 33.400m2.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, một lượng lớn doanh nghiệp đang phải đối mặt với các khó khăn tài chính và khách thuê đang thận trọng khi đưa ra các quyết định trung hạn. 

Điều này khiến các chủ đầu tư phải linh động chính sách cho thuê, đồng thời tập trung cung cấp những ưu đãi về dịch vụ nhằm hỗ trợ doanh nghiệp khi tìm kiếm và lựa chọn không gian làm việc. 

Bốn giải pháp giúp văn phòng cho thuê vượt khó

Một trong bốn giải pháp giúp thị trường văn phòng cho thuê vượt qua khó khăn được Savills chỉ ra là chính sách tăng cường ưu đãi dành cho khách thuê văn phòng.

Trong ngắn hạn, nhu cầu thuê văn phòng mới có thể sẽ chậm lại do khách thuê vẫn cẩn trọng và do dự trước áp lực kinh tế. Bà Minh cho rằng, các chủ đầu tư đang tích cực triển khai những ưu đãi, chính sách mới nhằm kích cầu và hỗ trợ doanh nghiệp.

Một số dự án đang bắt đầu cung cấp các hỗ trợ cần thiết liên quan tới tiêu chuẩn phòng cháy, chữa cháy. 

Theo Nghị định 136 có hiệu lực từ đầu năm 2021 và loạt thông tư hướng dẫn ban hành từ đầu năm 2022, yêu cầu thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy của doanh nghiệp đã phức tạp hơn trước và có sự thay đổi liên tục, tạo rào cản tương đối về chi phí và thời gian thực hiện, đặc biệt với các doanh nghiệp thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực này.

Bà Minh chia sẻ, việc kéo dài quá trình thẩm định phê duyệt phòng cháy, chữa cháy ảnh hưởng tương đối nhiều tới ngân sách của một công ty. Thực chất, nhiều khách thuê không nắm bắt được quy trình phê duyệt bài bản, không có kinh nghiệm dẫn đến nhiều sai sót trong quá trình vận hành sau này. 

Chính vì vậy, hiện nhiều chủ đầu tư đã trực tiếp đứng ra và xin phê duyệt cho khách thuê, từ đó tiết kiệm nhiều thời gian và tối ưu chi phí của doanh nghiệp thuê văn phòng.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng đang phối hợp với các đơn vị cho thuê với gói hỗ trợ về chi phí thi công. Xét trên tổng thể các khoản doanh nghiệp cần bỏ ra để mở rộng hay tìm kiếm mặt bằng mới, chi phí thi công thường chiếm tỷ trọng lớn, bao gồm các công đoạn như thiết kế, sắp đặt nội thất, thi công.

Thông thường, thời gian để hoàn thiện văn phòng thường lên tới hai tháng. Do đó, chi phí thi công thường được xem là rào cản lớn nhất mà doanh nghiệp phải đối mặt khi họ quyết định mở rộng hoặc thay đổi vị trí văn phòng.

Thứ hai, xu hướng giảm giá thuê văn phòng đang ngày càng rõ nét. Theo bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao bộ phận dịch vụ bất động sản thương mại Savills Việt Nam, thị trường văn phòng đang thể hiện tính thích ứng nhanh chóng với biến động cung-cầu. 

Savills ghi nhận sự giảm giá nhẹ trong giá thuê trong giai đoạn 2022-2023, khi chủ nhà linh hoạt điều chỉnh giá để duy trì khách thuê và thu hút khách mới. Sự linh hoạt trong điều chỉnh giá thể hiện sự nhạy bén trong thích nghi với biến động thị trường.

Các doanh nghiệp cũng đang dần thay đổi cách sử dụng văn phòng theo hướng tập trung vào giảm chi phí.

Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp đang di chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm tài chính để giảm chi phí thuê và cải thiện không gian làm việc. Do đó, việc giảm giá thuê văn phòng là động thái rất tích cực từ các chủ đầu tư để tăng tỷ lệ lấp đầy cho dự án.

Đơn cử như chủ tòa tháp văn phòng TechnoPark đang có chính sách mạnh tay khi miễn phí tiền thuê lên tới 12 tháng cho khách hàng. Cùng với đó là nhiều ưu đãi khác về việc thuê căn hộ tại dự án Ocean Park, ưu đãi sử dụng xe buýt, tiện ích nội khu nhằm hấp dẫn khách thuê.

Thứ ba, văn phòng hiện nay tập trung vào cung cấp dịch vụ và tiện ích để đáp ứng nhu cầu đa dạng của nguồn nhân lực. Một văn phòng có thể phải chứa đến 4-5 thế hệ làm việc cùng nhau, mỗi thế hệ có nhu cầu riêng biệt. 

Do đó, việc chuyển đổi cấu trúc và cách bố trí văn phòng truyền thống sang văn phòng hiện đại của nhiều chủ đầu tư đã góp phần giúp tăng khách thuê cho dự án.

Thứ tư, xu hướng làm việc linh hoạt đang trở nên phổ biến do sự ảnh hưởng của Covid-19 và sự tiến bộ trong công nghệ thông tin. Nó tạo sự linh hoạt cho công nhân và định hình thị trường văn phòng. Mô hình này giúp giảm chi phí thuê văn phòng, cho phép thuê không gian theo nhu cầu và tiết kiệm tài nguyên.

Thị trường văn phòng linh hoạt cũng đang phát triển và thanh lọc nhanh chóng. Các nhà cung cấp như Circo, Dreamplex, Toong đang mở thêm diện tích mới, với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Điều này phản ánh sự thích ứng nhanh chóng của các chủ đầu tư trong việc tăng không gian làm việc linh hoạt, nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường.