Công ty tư vấn JLL định nghĩa 'bất động sản tích hợp” ở thị trường nhà ở là dự án quy mô tương đương một khu phố hoặc khu đô thị, nơi tích hợp nhiều chức năng hỗn hợp trong một dự án như nhà ở, bán lẻ, giáo dục, giải trí, và nhiều tiện ích khác.
Những dự án này hướng đến mục đích cuối cùng là tạo ra không gian sống lý tưởng, nơi cư dân có thể sống, làm việc và vui chơi. Nó bao gồm nhiều tòa nhà đa chức năng kết nối với nhau trong một tổng thể hài hòa về mặt kiến trúc và môi trường sống.
Theo JLL, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần trưởng thành, người mua nhà ngày càng quan tâm hơn đến môi trường sống lành mạnh và bền vững để ‘an cư’ hơn là một không gian để ở đơn thuần.
Dựa trên nghiên cứu của JLL, kích thước lý tưởng cho một dự án ‘bất động sản tích hợp’ nên lớn hơn 5 ha để đảm bảo không gian cho các tiện ích được tích hợp.
Trong 4 năm qua, số lượng các dự án ‘bất động sản tích hợp’ đã tăng lên đáng kể trong thị trường nhà ở Việt Nam. Những hạn chế về ngân sách và nhân lực trong quy hoạch phát triển đô thị của Chính phủ đã tạo cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản nhảy vào sân chơi lớn – sân chơi của những ‘bất động sản tích hợp’.
Tuy nhiên, chất lượng của các dự án này không đồng đều, do sự chênh lệch về kinh nghiệm và nguồn vốn giữa các nhà phát triển.
JLL cho rằng, có năm yếu tố dẫn đến thành công bền vững của những dự án ‘bất động sản tích hợp’ mà nhà phát triển, kể cả người mua nên xem xét.
Không khí trong lành và cảnh quan thiên nhiên nhiều cây xanh
Công viên và không gian công cộng được quy hoạch tốt luôn là ‘con gà đẻ trứng vàng’ cho các dự án ‘bất động sản tích hợp’. Chúng không chỉ là yếu tố thu hút người mua nhà trong hiện tại mà còn tạo ra giá trị bền vững về mặt kinh tế, xã hội và môi trường trong tương lai. Không gian xanh là một phần quan trọng trong cuộc sống đô thị hàng ngày.
Dự án Ecopark ở tỉnh Hưng Yên là một dự án ‘bất động sản tích hợp’ thành công xét trên tiêu chí này. Với hệ thống gồm ba công viên lớn chiếm gần 10ha, đây là điểm đến lý tưởng để tổ chức các buổi dã ngoại cuối tuần không chỉ cho cả cư dân trong dự án mà còn cho cả các gia đình ở khu vực trung tâm thành phố Hà Nội.
Giao thông thuận lợi và sẵn có
Trong tương lai, hầu hết các dự án ‘bất động sản tích hợp’ sẽ được phát triển ở vùng ngoại ô, nơi quỹ đất còn tương đối dồi dào. Khoảng cách đến trung tâm thành phố sẽ không còn là mối bận tâm lớn do sự phát triển cơ sở hạ tầng và phương tiện giao thông công cộng. Tuy nhiên, việc kết nối thuận tiện từ dự án đến các điểm giao thông công cộng, cho phép việc đi lại dễ dàng đến các khu vực xung quanh luôn là một lợi thế cạnh tranh mạnh mẽ.
Đối với những dự án nằm ở vùng hẻo lánh, hiện tại chưa có kế hoạch phát triển vùng về cơ sở hạ tầng cũng như phương tiện giao thông công cộng, các nhà phát triển nên xem xét việc tự vận hành các hệ thống giao thông của chính mình, chẳng hạn như dịch vụ xe buýt đưa đón từ dự án tới các địa điểm chính trong thành phố.
Những khu phố tạo điều kiện cho việc đi bộ và tương tác cộng đồng
Người Việt Nam thích đi bộ ngắm phố phường, dành thời gian tán gẫu và giao tiếp với hàng xóm. Việc xây dựng các khu dân cư khép kín và các hàng rào với lý do an ninh nhưng sẽ tạo ra những góc phố chết và thật ra là kém an toàn hơn cả do thiếu người qua lại.
Các nhà phát triển nên tận dụng thế mạnh của loại hình nhà phố thương mại, tập trung phát triển dọc theo các con đường nội khu và đường chính để tạo ra một đường phố nhộn nhịp. Khu đô thị Phú Mỹ Hưng là một điển hình thực tế trong việc phát triển thành công ý tưởng nhà phố thương mại này.
Các tòa nhà đa dạng và đảm bảo yếu tố human scale
“Human scale” là thuật ngữ trong ngành kiến trúc nhằm chỉ tập hợp các yếu tố liên quan đến quy mô công trình nhằm tạo cho con người cảm giác dễ chịu.
Việc xếp đặt cẩn thận các tòa nhà và một loạt các thiết kế kiến trúc cùng với sự cân nhắc tỉ mỉ phù hợp với cảm nhận của con người sẽ tạo ra một không gian sống thú vị và các khu vực công cộng hợp lý. Những nhà phát triển nên tránh các thiết kế nhàm chán, lặp đi lại lại đơn điệu của các khối nhà. Điều này sẽ giúp tạo ra một trải nghiệm đi bộ thú vị và nâng cao môi trường sống của chính khu đô thị nói riêng và đường chân trời của thành phố nói chung.
Một ví dụ điển hình là khu đô thị mới Thủ Thiêm ở TP. HCM với sự quy hoạch cẩn thận của Công ty Sasaki. Chúng tôi tin rằng cư dân ở đây sẽ được hưởng lợi từ sự tăng giá mạnh mẽ trong tương lai do lợi thế của quy hoạch tổng thể mang lại.
Các trường học chất lượng cao
Giáo dục là một trong những ưu tiên hàng đầu của cha mẹ người Việt trong quyết định thay đổi chỗ ở. Đặc điểm này của nhu cầu đã đang và sẽ mở ra cơ hội lớn cho các nhà phát triển tích hợp các trường học như một tiện ích của dự án để tạo ra lợi thế cạnh tranh. Vingroup đã thành công bằng cách đưa hệ thống giáo dục Vinschool của họ vào các dự án của mình.
